樓市遠離“黃金時代”的輿論這幾年一直不絕於耳。
但是，樂觀的商人說：這TM是扯淡，不信看全國的銷售數據和各大地產商的報告，至少還有5到10年的好錢途！
比如孫宏斌認為，中國房地產的上半場還會持續5年、10年。
去年11月份，某位地產資深評論員這樣寫：“什麼時候房企不搶地了，才真是白銀時代。”
好吧，很不幸被他言中了，地產營銷總這裡就明確告訴各位：2018年可能是新房最難賣的一年。
5月15日，國家統計局最新公佈的全國房地產數據顯示：1-4月份，房地產開發企業土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%。
如圖，房企拿地面積從去年同期的增幅8.1%變成了下降2.1%。現在，誰要是還敢嚷嚷什麼“黃金時代”，那麼他不是瘋子、就是傻子。
地產行業的不景氣，更直觀地體現於銷售面積。我們知道，相比中西部，東部地區經濟更發達，也最先感受到經濟形勢的發燙或是退燒。而今年東部地區的新房市場，可以說慘不忍睹。
我們還是用最權威的國家統計局數據：
2018年1-4月份，東部地區商品房銷售面積17442萬平方米，同比下降9.4%，降幅比1-3月份擴大2.1個百分點；銷售額19830億元，下降1.5%，降幅擴大0.6個百分點。
2017年1-4月份，東部地區商品房銷售面積19259萬平方米，同比增長9.3%，增速比1-3月份回落4個百分點；銷售額20122億元，增長12.7%，增速回落5.9個百分點。
2016年1-4月份，東部地區商品房銷售面積18415萬平方米，同比增長47.2% ，增速比1-3月份提高3個百分點；銷售額18359億元，增長72.3%，增速回落0.5個百分點。
在東部地區的“帶頭”作用下，全國商品房銷售走出了一個毫無懸念的下坡曲線。
知其然，也要知其所以然。新房銷售遭遇危機，是中國人突然不愛買房了？NO！真正的原因，是中國人不敢買房，特別是不敢買新房了！
實話講，誰家買房沒有投資意味，完全不考慮升值空間呢？但是，投資升值的路，已經被越來越多的地方政府堵死了。2018年樓市關鍵詞：限售。
就拿最近隨著朝鮮經濟改革而熱起來的丹東來說，5月14日，丹東政府出臺文件，表示：非本地戶籍人員在限制區域內購買的新建商品住房，自簽訂商品房買賣合同備案滿2年並取得不動產權證書後，方可上市交易。
近兩年，相似的“限售”政策已經數十次地出現過一二線甚至較發達的三線城市。據不完全統計，全國已有50多個城市陸續出臺了樓市“限售”政策，還紛紛加強了樓市“限購”政策的力度。如：
重慶市和南昌市規定，在限售區購買的新建商品房，取得不動產權證兩年後方可轉讓；
貴陽的限售期為籤購房合同之後的三年；
長沙新購住房滿三年後才可轉讓，首套住房購買滿三年之後，才能購買二套房；
常州新購買商品住房（包括二手住房）的，取得產權證後滿2年方可上市交易；
開封購買的新建商品住房，自取得不動產權證書之日起滿3年方可上市轉讓；
惠州新購買的商品住房(含新建商品住房和二手住房)須取得不動產權證滿3年方可轉讓；
青島購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿5年後方可上市交易……
這些還未能讓有關部門滿意。今年“五一”前後，就樓市調控問題，住建部約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原共12個城市的政府負責人。
果不其然，在被領導約談後，成都更新並愈加收緊了調控政策：限購對象不再是個人，而是以為家庭為單位。全市範圍內新購買的商品住房或二手住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。
細心的人應該發現了，上述“限售”城市，有的是針對所有商品住房，而有的只針對新房。對此，如果不能說髒話，那麼營銷總真是無話可說了。
當然，站在政府角度考慮，炒房客更多是炒新房，因此對新房的管制會比二手房更多。但是，在市場經濟角度，買賣本是公平自願的，開發商願意賣，購房人願意買，誰有權利干涉呢？
從法理上，我們難以給目前的限售以及限購政策找到法律依據。
限購是交易資格限制，屬於市場準入制度，即使要有限制，也應該由行業自身來做，而不是政府部門越俎代庖。
限售，等於限制了業主的房屋所有權，而私人所有權屬於憲法保護的基本權利。《物權法》第三十九條規定：物權所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
而限售政策中常見的“在取得不動產權證N年內不可轉讓房產”，是對公民自由處分權的粗暴干涉。
不裝外賓地講，在中國現實層面上，限購、限貸、限售、限價等“限”字頭文件，數年之內都不可能退出我們的生活。所以，地產人必須要學會“戴著腳鐐跳舞”。不管心有多苦、路有多難，你的吼聲也只能是一聲“喵~”。
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