未來，中國只需要十家房企，就夠了。
1st、
這個結論不是隨便說說的，我們一起看數據。
備註：金額集中度=入榜房企銷售金額/統計局公佈的全國商品房銷售金額
強者恆強，房企銷售金額越來越集中在大房企，TOP房企的市佔率不斷提升。
儘管銷售金額TOP100房企梯隊門檻不斷提升，但TOP100-200房企梯隊門檻卻出現了負增長。
TOP200強房企的內部格局開始分化。大型房企不斷兼併收割，而頭部房企每1%市佔率的提高，都是無數中小房企飲恨退場的背影。
房產行業正在加速洗牌。
2nd、
洗牌的原因，是因為房地產行業離發展成熟還差很遠。
為什麼這麼說？
一般而言，在傳統行業，規模和利潤率是成反比的，隨著你的發展規模越來越大，利潤率會逐漸走低。
但中國的房地產卻不是這樣的，幾萬億的銷售額，利潤還是很高。尤其是在黃金十年，30-40%的利潤率，我們都習以為常。
不成熟的市場，缺乏良性的競爭，使很多房企在黃金十年拿到了遠超自己所提供的勞務、產品和服務價值的回報。
具體來說，主要有以下三點原因：
1、經濟的迅速發展和城市化的快速推進，為房地產商品提供了旺盛的需求和廣闊的市場。
房子的價值並不在於房子本身，而在於房子附近的稀缺資源（教育、醫療、商業），在於這些稀缺資源能夠給用戶提供的實實在在的便利。
經濟發展和城市化推進的過程，就是新資源注入區域的過程。
舉個最簡單的例子。
“有萬達廣場的地方就是城市中心。”
這句廣告詞的背後是萬達廣場強大的養地能力，所以萬達拿了商業地塊，周圍地區的房價會有很強的看漲預期。
因為萬達的招商和運營能力，就是區域經濟發展的引擎。
再者，我們把視野放開，隨著經濟發展和城市化的推進，房價長期趨勢確實是上漲的，而且這是各國的普遍現象。歷史上的韓國、馬來西亞，南非，在歷史上都經歷了房價飛漲的過程。
從統計來看，1946到2016年70年間，全球14個主要發達經濟體的房價，累計上漲了90多倍。房地產保值增值是實至名歸的。
圖為全球房價趨勢
中國經濟發展速度在世界上都是一個奇蹟，這樣的發展速度所帶來的副產品，就是讓人咋舌的房價增速。我們不能把房價上漲視作反常識，同時卻把經濟增長視作理所應當。
房企就是經濟增長紅利中的最大獲益者。
2、房產行業本身，具有很強的金融屬性，房企通過金融槓桿可以大幅放大利潤。
以土地、房屋抵押質押、作為標的，不論是做土地儲備貸款、還是房地產開發貸款，房地產公司都很容易讓自己的資金週轉起來。
據Wind數據顯示，截至2018年一季度，135家A股上市房企的最新資產負債情況其合計負債額為6.95萬億元，其中有35家上市房企的資產負債率在八成以上，佔比26%。其中，魯商置業資產負債率更是高達94.06%！
房企舉債經營，只需要投入少量資金，只要利潤率能夠覆蓋掉舉債利息，就可以通過金融槓桿放大收益，實現資產的增值。
拿30塊錢，做的是100塊錢的事情，房地行業的利潤就這樣被進一步擴大了。
3、從供需來看，房產市場一直是賣房市場。
黃金十年的地產行業，像極了以產定銷的工業時代，由於生產力不夠發達，供應沒辦法滿足需求，所以產出多少，市場就消化多少。
房子，從來是不愁賣的。
因為，房產商品抓住的，是人永遠有居住和改善自身的居住條件的需求。
城市化的推進創造了太多剛性需求：沒房的希望有房，有房的家庭又想希望改善條件，小城市的希望往大城市發展，大城市希望往北上廣置業……
這本身就是一個無止境的追求過程。
3rd、
各大房企就這樣憑著獨特的行業紅利，在過去十年大殺四方，攫取了鉅額收益。
但一切都在變：所有過去的成功因素，都在發生變化。
1、經濟發展放緩，新房市場開發的長期增長空間受到限制。
一二線城市逐漸豪宅化，雖然抗跌，但是拿地成本居高，已經不是小資金可以進得去的市場，局部地價透支了未來房價的上漲潛力；
三四線城市人員流入有限，除了更新住房，持續的市場增量很小，未來去庫存壓力深大……
在土地價格競爭不斷抬高房企進入門檻的情況下，品牌效應和運營效率不如巨頭的中小房企，只能失去自己的生存能力。
2、房企融資更加艱難，融資成本抬升明顯
18年5月40家典型上市房企融資金額共計451.17億元，環比減41.34%，創一年來新低。融資額降低的同時，房企的融資渠道收緊，融資成本抬升。
今年以來，包括寶龍實業、花樣年、合生創展、富力地產、新城控股等在內的多家房企中止公司債發行。
根據同策諮詢研究院的統計數據，2018年5月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計451.17億元，環比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年（2017年5月至今）來最低額，融資情況不容樂觀。
今年6月11日，證監會披露文件顯示，中弘控股、泰禾集團提交審批的非公開發行融資計劃處於中止審查狀態，這意味著又有房企在融資的路上折戟沉沙。
越來越多的巨頭，已經開始了金融產業的佈局；越來越多的巨頭，開始競相採用房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等創新融資方式拓展融資渠道。
與此同時，融資渠道窄、抗風險能力差，卻成為了中小房企另一個重要的致命傷。
3、賣方市場開始向買方市場轉移
現在的市場，儘管也會出現供不應求的情況，但是可以看到的是，越來越多的附加值開始加在了項目上了。對於新房市場來說，用戶期待的，不僅僅是一套房子而已。
也正因為如此，現在是個開發商都要有點匠心，產品才會被市場認可。小到人車分流、小區跑道、新風系統、大到園林景觀，物業服務。
所有這些要素的出現，都是因為人對於居住條件的期待越來越高。
同樣的資源，有的人在做堆砌，有的人在做整合，不一樣的管理思路，產生的效益千差萬別。
未來，房企能不能做出被市場認可的產品，能不能持續為市場提供價值，成為了真正重要的事情。
4th、
巴菲特說過：“只有大潮退去，才知道誰在裸泳。”
地產行業也是一樣，這個市場唯一不變的，就是變化。在市場走向成熟的過程中，地產行業的超額紅利，也開始逐漸退去。
在一個真正成熟的行業，前10的企業就要佔據市場的90%。
但直到17年底，中國前100家的房企，在市佔不斷提升的背景下，也才佔據了市場的56%。
未來的市場還會有更多的血雨腥風。
全民狂歡時，好的數據可以掩蓋所有管理的問題。但是在競爭激烈的未來，所有問題終將暴露。
儘管有很多房企還在高速增長，但是更多企業已經達到了自己的天花板。而沒有辦法增長的中小房企，最終的結局只能是退出或被兼併。
地產的暴利狂歡已經過去，不管過去有過多少魚龍混雜的日子，未來的行業發展永遠是二八法則，馬太效應，強者恆強，贏家通吃。
只有資金最豐富，管理最好的企業，才能留下。
所以，為什麼這麼多地產公司會爭相學習碧桂園的高週轉？你以為僅僅是為了利潤？
不，他們爭的，是未來地產行業的入場券。
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