楼市的拐点会在什么时候出现呢
11月1日，环翠区4宗土地出让，其中1宗土地成交，3宗土地流拍。其中威土经挂字〔2018〕7－4号，总建面为11.0万㎡，最终由威海市星樾房地产开发有限公司底价获得；威土经挂字〔2018〕7－1、7-2、7-3号为绑定出让，总建面29.0万㎡，无人出价，最终流拍。
成交地块
流拍地块
从图中可以看出，流拍的地块位置很好，在青岛路和统一南路之间，7-1和7-3地块之间还有一条望岛河，距离威海总站大约3公里，交通便捷，教育资源有机关幼儿园、望岛小学、望海园中学、威海二中北校区等，距离威海公园、悦海公园约1公里，绝对算得上是经区核心地段的好地块，这样的地块为什么会流拍呢？我觉得有以下几方面原因：
1、起拍底价高。
7-1的起拍楼板价是5265元/平米，7-2的起拍楼板价是5482元/平米。我们来看两组对比数据，就知道这个底价有多高。
刚开盘的万科威高翡翠公园三个地块当初的成交楼面价：5038、5958、5112。
今年8月30日经区齐鲁大道南、黄海路东地块出让，起拍楼面价3300元/平（如下图），这一地块的位置也是十分优越，引来五家房企报名竞价，最终两地块都被信泰地产拿下，综合楼板价达6670元/㎡，溢价率达102%。
此次流拍的地块虽然有地段等优势，但也不能说比信泰拿下的地块（此地块已命名龙祥国际）更优势，但起拍楼板价却高出这么多，
地价高不说，另一方面，政府还在严格控制房价，这种情况下，房企拿地的风险自然更大。2、商业占比高。
7-1、7-2、7-3号是绑定出让，7-1和7-2主要是住宅用地占地面积80083平米，7-3是商业用地占地面积65116平米，商业面积占到80%以上。再看看威海当前的几个商圈，房价高企带来的消费降级直接反应到了商业上，如此大面积的商业缺乏盈利预期，拿了这样的地，或许只有赔钱的份儿，当然只能选择放弃。
如此看来，这次的流拍很正常，房企拿地理性，也说明威海楼市回复理性。
房地产调控的收紧能很快反应在房价反应在拿地上面，但有些事情是没办法立刻改变的，比如说户型。
2016年以前，威海的楼市是以两室为主的，因为三口之家的刚需是主力军，2016年开放二胎，本地人生育欲望高，人口自然增长率立刻上扬，两居室立刻失去了市场，三居室四居室大热起来，再加上棚户改造，改善房成了市场的主力军。
当时威海的房价还不高，两居室总价30万首付10万，三居室总价50万首付15万，踮踮脚就能够得到，很多家庭愿意买一个三居室。住起来更舒适，更宽敞，也更有面子。
此外，如果考虑到二胎，三居室就成了刚需，种种考虑综合起来，两房产品就被排挤出去了。
开发商们迎合市场需求，新建住宅大多是一百平以上的三居室、四居室。威海的楼市就这样完成了一次消费升级 。
走访威海当前楼市不难发现，刚开盘的、加推的项目、即将入市的项目很少有90平以下的，即使是95平也做成了小三室。可以推测，未来两三年也很难看到90平以下的户型，是两室小户型没有空间了吗？未必。
1、公寓产品的火爆说明了什么？
威海的商住公寓在这次的楼市火爆之前是没有市场的，很长一段时间处于滞销状态。原因很简单：40年的产权、50%的首付、不能使用公积金、贷款利率高上浮高、得房率低、水电物业费用高，而且公寓的价钱不低，而它的产生也是开发商的“权宜之计”，09年限购之后，土地供应结构发生了变化，即使在住宅土地中，也配套了大量的共建类物业，开发商只好将商办用地改建成住宅产品，这就产生了商住公寓。17年以前，威海住宅价格相对较低，公寓产品成本也不高，没有优势，便长期处于冷淡局面。
但是自去年以来，海信海景壹号、威高青缇湾、欢乐海寓、海裕城、峰汇国际、华发新天地、恒大海上帝景复式公寓、祥泰紫宸星等等公寓产品层出不穷，国庆期间紫宸星降价还掀起了不小的抢购高潮。跟以往不同的是购房群体中除了投资者，还出现了一些刚需用户——将公寓当做婚房、自住房使用。
通常情况下，买不起房子有两方面原因：一是房子单价高，二是房子面积大，房价1万2买不起100平的房子，但60平、40平的公寓也许就买得起。可以说，高房价将一部分中低收入群体推入了公寓市场。
另一方面，社会的发展，单身群体不断壮大，饱受租房之苦的他们也愿意购买公寓，面积虽小但已足够。
2、二胎时代，有多少人愿意要二胎？
数据显示，二胎开放的第一年即2016年威海人口出生率为9.34%，到了2017年威海人口出生率就降到了8.69%，不管是什么原因，真不是所有家庭都会要二胎。况且，90平的大两房比90平的小三房住起来更舒服。
威海人们收入水平并不高，房价把购房者推向小户型，若是后期市场再无小面积住宅可售，会不会出现小面积户型的单价远高于大面积的情况？那个时候，威海的户型会不会再来一次转变？
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