2019年，將會是自住買房最佳時期！

未來房地產市場將會橫盤，最快春節前後回溫。

1^st

11月2日，由明源地產研究院主辦的“2018年中國房地產總裁峰會”在上海舉行。這其中，陽光城吳建斌、旭輝林峰、鏈家左暉、新城歐陽捷四位大佬輪番發言，金句頻出。星子看完之後，覺得大佬的發言，對於未來樓市走向定調，以及現階段是否適合買房的話題，具有前瞻性意義。

為什麼這麼說呢？從新城歐陽捷總的發言來看，未來樓市以“穩”為主，雖然不再是經濟的“火車頭”，但仍然是“壓艙石”。整個市場來看，市場最早可能在2019年春節前後回溫，稍晚可能在明年兩會之後（回溫），最遲不超過明年年底（回溫）。

回溫是什麼意思呢？意思就是有別於當前市場，土地流拍明顯減少，房企降價促銷減少，二手房降價明顯減少，

我們知道，當前房地產市場確實遭遇了冰凍或寒流，客戶觀望情緒濃厚，很多人問我現在該不該買房。例如進博會風潮正當時的上海，可以用“寒風凜冽”來形容，從2017年開始，直到現在跌了整整兩年。很多在近兩年買房的上海朋友，長期持有等待升值的心理防線已經瓦解，二手房降價開始增多。

而對於土地流拍現象，當前也可謂是慘不忍睹。據權威機構數據顯示，今年前7個月，土地流拍率約6%，300城總流拍宗數已達258宗，與地價最低迷的2014年同期相比，土地流拍率還高出59%。從整體流拍規模來看，今年有望達到歷史峰值。其中，降溫最明顯的是一二線城市。7月23日，上海楊浦東，一塊內環內的宅基地流拍，沒有房企報名，實屬罕見。8月10日，杭州、南京、太原等城市都進行了土地拍賣。從拍賣過程和結果看，土拍市場明顯降溫，有的全部流拍，有的即使成交，地價比之前也降低了不少。

此外，當前房企降價促銷的花樣也不斷翻新，怪招迭出。前幾天，粵港澳大灣區的某盤，居然開出了“沒有漲幅我們買單”的購房承諾，其兜底促銷回流資金之意圖，非常明顯。

由此，從這三方面看，當前樓市處於一個不斷探底的下跌階段。在這個階段，購房者最重要的是持幣等待觸底，等到價格和成交量穩定後，再尋機入市。

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可能有朋友要問，為什麼你會判斷，最快2019年春節前後、最遲明年年底這個時候會觸底呢？

這是因為，中國只有三到五個一線城市，卻擁有14億人口，相對美國3.26億人卻有紐約、洛杉磯、華盛頓、芝加哥四個一線城市，仍顯得很稀缺，且中國一線城市不像美國，中國的一線教育、醫療、商業、行政等資源非常集中。雖然嚴厲的戶口、社保政策限制了人口落戶買房，但在龐大的人口基數下，每年都會產生一批新的剛需購房者。所以從這方面來說，一線城市仍然是稀缺的。當前低迷的房價現狀，只是過去兩年突發性嚴厲限購政策的休克體驗，而如今政策已然穩定，緩過來就好了。

而對於二線城市，現在絕大多數的二線均價仍然都在20000以下，長沙一線江景房甚至還有1萬1的價格，還有很多省會城市都能找到優質的一萬左右的房子，所以二線樓市，仍然有很多潛在的機會。

由此，對於很多人來說，一二線城市的房子，並不是買不起，而是沒有資格，導致買不到。但是長期來看，一二線城市的人口吸附力仍然存在，一旦這些人有了購房資格，該買房的，還是會買房。

對此，鏈家左暉就說，7.5億購房者一年買1500萬套房比較確定。雖然總體來看，房戶比1.1總體不缺房，但中國的人口在快速的發生變化，在快速的向城市圈集中，大概6億人口會集中在20個城市圈裡，平均會達到3000萬人。中國未來的城市群會發生很大的變化。

更為重要的是，在這些城市群中，二線城市的房票價值開始凸顯。目前很多學生考大學，選擇城市與選擇大學、專業同樣重要。很多父母等孩子讀完大學，就準備或已經將戶口遷到孩子所在城市，只待孩子找到工作能夠還款就買房。

有的時候，感覺買房比買菜更容易作出決定！

3^rd

當然，剛才我說最快明年觸底，並不意味著明年房價就會回暖。按照新城歐陽捷總的觀點，未來樓市一定是“大穩小亂”，整體格局是大穩，也是政策訴求，各地城市有小亂，小亂不影響大穩的格局。在這種整體格局下，樓市將回歸“零增長”區間。

因此摩拳擦掌的投資客們，不要幻想限價令會放開。在一二線城市，未來五年都可能不會放開。

由此，從這方面看，2019年，將會是自住需求購房者的最佳時期。在這個階段，購房者手握房票，可以慢慢的挑、精挑細選的挑，真正讓房子迴歸生活；同時，平穩的樓市行情，也讓購房者不用太過於擔心房價繼續下跌而造成損失。

而從土地出讓的角度來看，在2019年買房，之所以不用太擔心房價繼續下跌，主要是很多城市政府還沒有降低地價預期。

前一段時間，蘇北某縣城突然開會說，嚴禁樓盤降價影響土地出讓，否則不給預售證。畢竟將近20年的土地財政模式，讓地方政府習慣了粗放式增長，負擔著沉重的地方債務，貿然降低地價預期，不僅債務問題難以化解，日漸新高、再也回不去的拆遷安置成本，也讓降低地價預期得不償失。

4^th

說實話，看到這麼多地流拍，我腦海裡想到的第一件事，不是房價要跌了，而是這麼多地，在一個很短的時間內，沒法再建房子了，未來幾年新房供應，很可能呈現出斷崖式的減少。

這不是危言聳聽。事實上，隨著限價政策的繼續執行，地產商拍地的熱情越來越少，就算拍了地，也想把開發銷售節奏拖一拖再入市。畢竟房價地價差太小，導致項目可能虧損。

因此從這方面看，等到房價觸底後，儘快看房、好好挑房，才是自住者對於樓市的正確姿態。

當然，對於投資者，雖然未來一兩年內可能都無法獲得房價收益，但是資格是寶貴的，提前佔位獲取城市資源、用長線思維看待樓市，相信在五到十年後，仍然有不錯的收益。

畢竟旭輝林峰總也說，“我們現在的房價，漲的好像很多，其實把貨幣購買力，把通貨膨脹係數跟二十年前人民幣購買力同等看，我們的房子只是起了保值同幅度增長而已，並沒有超幅度太多，最核心的還是看M2總量對地產價格的影響。我們也不要太悲觀，我一直覺得地產下半場只是迴歸到一個常態，並不是一個生死存亡的時刻，只是原來日子太好過了，現在迴歸正常的日子。”

沒錯，事實上隨著這幾年限購，很多人錢雖然多了，但是留在金融系統裡走不出去，除了房地產沒有好的標的物，不少人因此甚至跑到東南亞、歐洲和美國去投資。

最後說明一下，房地產支柱產業的地位是不會改變的，那麼大的市場容量，10萬億的交易量是有需求支撐的。到目前為止，中國房地產還沒有走到最高點，還沒有任何一個其他行業能夠完全取代這個行業。

既然政府作為中國樓市的唯一操盤手，可以從根本上調節供給、需求、預期，我們就應該相信，樓市會如中央所反覆強調的那樣，持續穩定，迴歸居屬性，不會大起大落！

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關鍵字: 大學 回溫 投資