郑州西南40公里“煤炭山旮旯”，如今成特色主题小镇的热土！

引子：

调控之于地王，如同打地鼠。

郑州地王不敢露头，周边县市的地王倒是一个接一个冒头。

郑州特色小镇的故事已经开始，只从数字来看，郑州开局看似晚了一步，实则以更冷静的步调向前：政府只引导，市场才是大boss。

郑州特色小镇的故事已经开始，只从数字来看，郑州开局看似晚了一步，实则以更冷静的步调向前：政府只引导，市场才是大boss。

特色小镇建设，郑州“晚”了一步？

2016年，特色小镇成国内热词。而在住建部公布的首批全国特色小镇名单上，郑州没有一个上榜，河南也仅有4个小镇入选。

据媒体报道，国家特色小镇，河南每个地级市有1~2个名额，省直管县视情况有一个名额。这是不是意味着特色小镇建设，郑州“晚”了一步？

实际上，郑州特色小镇建设正在有条不紊地推进：2016年11月2日，经开区发布公告，规划建设占地24平方公里的“祥云特色小镇”；2016年11月3日，河南省登封、洛阳等五市，宣布共同开发“环球功夫小镇”；今年2月，郑州市政府公布了《关于开展特色小镇培育工作的意见》，6月底公布了《郑州市特色小镇规划建设导则(试行) 的通知》（简称《通知》）。从行动到规范，郑州正按照“成熟一批、培育一批、命名一批”的原则，逐步推进特色小镇建设。

观察：

房地产开发商对特色小镇建设很热情，与政府稳健的步调不同，房企对特色小镇建设表现出了极大热情。有人曾经做过统计，截至6月13日，郑州及环郑地市，已经明确公布了33个特色小镇的开发意向，涉及房企：正商、建业、永威、碧桂园、万科、恒大、融侨、融创、荣盛、金科、华夏幸福、绿地、美盛、丰乐园、清华园、新田共计16家。

河南省经济战略学会秘书长梅春飞说，2016年，“特色小城镇”首次写入政府工作报告。对于建设特色小镇，河南省也有明确要求：特色鲜明的产业形态，和谐宜居的美丽环境，彰显特色的传统文化，便捷完善的设施服务，充满活力的体制机制。

 市场才是大boss 政府只引导

在特色小镇建设中，《通知》不再“大包大揽”，而是主动“瘦身”，将城市具体建设经营交由专业化企业，多数公共服务供给也通过购买服务来实现，政府主要担当好城市管理者、监督者的角色。郑州市特色小镇培育工作领导小组办公室的一位工作人员介绍说，目前确定的模式是“政府引导，市场主体”。

具体操作模式为，县级政府主导，分期分步对特色小镇进行建设，逐步吸引企业参与，共同培育产业业态，同时引入 PPP的合作模式，政府与企业共同建设，由政府主导建设和运营。另外，县级政府可对不同的特色小镇制定针对性政策，包括**及补贴计划、企业和人才吸引计划等。

此外，也可建立以企业为主体的市场化的特有运作机制，项目开发建设以企业投入为主，但仍应在政府引导下，政府重在为企业发展提供优质的公共配套设施。尽管会开展形式多样的合作，但也有一个禁区：政府与企业的配合应该以产业发展为重点，依据产业发展确定建设规模，防止盲目造镇。

 郑州特色小镇都有“谁”？

旅游小镇、科技小镇、金融小镇、文化小镇……一大批形式各异的特色小镇和小城镇出现。

在郑州除了经开区，二七区、金水区、惠济区、登封市、新密市、荥阳市、新郑市、中牟县等区域也已经着手规划了多个特色小镇。

在中牟县大孟镇，华谊兄弟电影小镇占地278亩，主要建设太极街区、电影大道和意大利小镇，预计今年可以实现电影大道和太极街区建成营业。

二七区规划有马寨科技特色小镇，位于二七区马寨产业集聚区，3月底前将和华夏幸福签约。小镇将以数控机床为龙头，工业机器人产业布局为基础，服务机器人为创意设计亮点，打造中原地区机器人示范基地。

金水区特色小镇主打健康小镇，位于黄河以南、北四环以北、东四环以东金水区区界内，占地约12000亩，突出健康、医疗、养生、养老、休闲旅游、乡村郊野观光。

惠济区、新郑市、新密市的多个特色小镇项目也将在今年启动规划、征迁、招标、建设。

 特色小镇不仅要风景优美，更能扛起金融大梁

在欧美，特色小镇不仅是一道美丽的风景线，更是金融大梁。金融方面，有格林尼治的对冲基金小镇，一个镇上就聚集了500多家对冲基金，对冲基金规模占了全美国的差不多三分之一；加州的门罗帕克小镇，是美国风险投资基金聚集地，纳斯达克一半以上的高科技公司都是这个镇上的风险投资基金投资的。

郑州市政府有关负责人说，郑州市提出以特色小镇和美丽乡村建设为载体，统筹推进城乡一体化，推动城镇公共服务向农村延伸。其中，从今年起，郑州将有计划地开展特色小镇培育试点，力争3~5年，培育15个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、美丽宜居等特色小镇。

此外，郑州还将在大力推进县域城镇化上，加快实施县城建设提质工程，提高规划水平、承载能力、环境质量和管理水平，打造资源集约、产城融合、生态宜居、文明和谐的新型城镇，重点发展区位条件优、经济基础好的18个中心镇。

目前，河南省住房和城乡建设部门正在研究出台特色小镇培育工作指导意见，明确培育工作要求和政策支持措施。根据初步设想，到2020年，河南省要重点培育成100个左右的特色示范小镇，其中30个以上达到国家特色小镇示范标准。

地王的诞生，往往会让人们重新审视一座城市的价值，如今的新密又是怎样呢？

城运已至，新密崛起

2017年8月28日，是新密值得纪念的一天。

8月28日上午，新密市举行招商引资重大项目集中签约仪式，现场签约合同金额1470亿元，创下新密市项目一次性投资金额历史最高记录。包含以下：

彷佛突然间新密就成为房企的香饽饽了，为何？

这是天时，地利，人和三个因素碰撞的结果。

基于以上三点，新密市与房企一拍即合，搞出来千亿大单。

当然，除了这些外部因素，新密自身较强的综合实力也是房企青睐的原因——

蠢蠢欲动的新密楼市

尽管各方面的条件还不错，但由于距离郑州40公里，而郑州西南并非主流发展方向，所以新密的房地产市场很少像荥阳、中牟、新郑一样惹人注意，但在国家大力去库存的这几年，新密的房子也有些不够卖了。

首先看土地市场：

其次看商品住宅市场：

再看库存量：

在土地供不应求，住宅供不应求，库存周期不断缩短的情况下，不难想象18年的新密房地产市场会呈现什么局面。

二元分化的市场格局

城市发展规律都有相似之处，正如：

新密也逐渐在分化，一方面受城市辐射影响，靠近郑州的新密东部不断进驻大型文旅项目，吸引郑州客户置业，满足其度假投资需求；另一方面新密本地人购房主战场仍然在新密市区，主要是改善自住。

与之相对应的，新密市城乡总体规划中也提出，市域规划形成“双核驱动，双圈整合，双片保护”的空间规划布局结构。“双核”为中心城区和曲梁新城。中心城区为市域公共服务、生活居住、产业提升的核心，曲梁新城为对接郑州中心城区，产城结合的郑州中心城区外围功能组团。

➤新密东：万亩大盘汇集

首先看新密东板块，新密东的项目主要分布在曲梁、刘寨、白寨等地，多为外来知名房企打造文旅大盘，规模惊人，动辄上万亩，规划配套丰富并具有鲜明的主题特色，但前期仍依赖销售低密住宅回笼资金，面对客群主要是郑州度假客和投资客。

典型项目有：银基旅游度假区，蓝城桃花源，绿地溱水小镇。

新密银基旅游度假区▼

基本信息：

银基国际旅游度假区位于新密市刘寨，郑尧高速和密杞大道交汇处南5公里，郑州本土房企银基的转型之作，打造一个集居住、文化、旅游、娱乐、养生为一体的综合性文化旅游大盘。度假区总占地面积为16000亩，计划总投资560亿。内部规划有黄帝宫御温泉、佳宝乐园、乐海水世界、冰雪王国、海洋馆、主题酒店群、佛文化区（黄帝宫、观音圣境、珞珈山等）、金海岸风情商业街、幼儿园、小学、中学一体化精英教育配套。

销售情况：

目前三期洋房在售两房和三房，建面约78-120平米，标准层均价8500元/平（含装修），预计2019年年底交房。一期叠拼别墅少量房源在售，建面约250-300平米，加上赠送面积，约400平左右，均价约13500元/平，双拼15000元/平。这个项目一开始大家都不太看好，但随着3000亩武定湖、乐海水世界、皇帝宫御温泉、冰雪世界、佳宝乐园等文旅配套实实在在落地，赢得了郑州西南客户的认可，2017年销售近20亿，证明一个道理，只要有配套，不怕房子远。

蓝城桃花源▼

基本信息：

项目位置在新密白寨镇，距离郑州南三环嵩山路有18公里，总占地约12000亩，是一个文创中心，文化休闲中心，观光农业，野生动物园为一体的产品，其中住宅部分为蓝城桃花源，占地约4800亩，可建设用地约2000亩，规划有养生组团、人文组团等，剩余2800亩为项目可利用、改造的沟壑、林地、农田。 养生组团作为地产板块的启动区域，以地产养生为驱动，养生组团启动区占地约580亩，产品以中式别墅为主，容积率为0.33。 项目采用中式别墅产品系列，90-380㎡中式合院，单层独院式创新规划，能通暖气是一大亮点。

销售状况：

目前处于前期咨询阶段，现场景观示范区还未开放，据说对景观不满意又重做了，在东区农业南路正光北街德厚街交叉口有城市展厅，预计上半年开盘，推出600多套联排和独栋，主力户型95㎡、135㎡、160㎡、180㎡、240㎡、360㎡，分一层、二层和带地下负一层的下沉式户型三种。绿城桃李春风的80平微墅曾经惊艳全国，这个项目的产品系正是采用的桃李春风，应该说这个项目是最值得期待，也最能提升新密逼格，但偏偏最磨叽最难产，2016年初就有了城市展厅，时隔两年，现场售楼部还没整好，以至于大家几乎都忘了它的存在，希望蓝城加快速度。

绿地溱水小镇▼

基本信息：

项目位于新密市曲梁镇滨河东路以东、郑风大道以西、劳动街以南、新港大道以北。总用地面积约15000亩，项目总投资约500亿元。该项目主要集民俗文旅、双创小镇、酒店、文化娱乐设施、体验式街区、商务办公、公共设施配套、居住配套等，结合“溱洧文化”中溱洧河畔旖旎的风光与人们对美好爱情的向往，规划以“爱情”为主题定位打造绿地曲梁溱水文创小镇。

率先启动的项目一期为文创产业会客厅，集合曲梁老街、博古街、工坊街、文创街、民俗街、书院街、酒吧街等文化体验区，并包含展馆、牌坊、戏台、门楼、剧院、茶馆、影楼等地标元素，文化氛围浓郁，以中心花园、景观樱花大道为展示切入点，生态环境优良。

新密中心城区：库存不足，新盘稀缺

再看新密中心城区，分为以下几个区域：

规划图▼

永威金域蓝湾▼

基本信息：

这可以说是永威起家的项目，在新密西区是标杆一样的存在，目前实景现房，中心跌水景观做得很棒。项目总占地面积200亩，总建筑面积约30万㎡，综合绿化率高达40%以上。项目以景观湖为中心，将整个小区划分为东西两个地块。规划有89-132㎡ 高层、116-215㎡洋房、380-540㎡别墅。

销售状况：

目前尾盘销售售阶段，剩余几套高层和别墅，高层7800元/平，别墅18000-25000元/平，由于面积太大，去化缓慢。

据说永威在北边郑州城市学院东边还有一块地，会打造超越金域蓝湾的产品，值得期待。此外永威还与新密签约了白寨镇永威特色小镇项目和袁庄乡改造项目。袁庄乡项目位于新密袁庄乡袁庄村和拐沟村部分区域，占地面积3200亩，打造为集商务、商业、文化、度假、教育、居住于一体的综合发展区，构建全方位产城融合新密北部新城，打造具有新密山地风景特色的魅力特色小镇。

中海东城半岛▼

基本信息：

项目位于密州大道与溱水路口，是新密东城区流量盘的代表，由郑州中海房地产开发有限公司开发（此中海非央企中海），项目占地约700亩，总规划建筑面积约115万平方米，拟6期开发，是目前新密市区体量较大的大型城市综合社区。整体规划主要包括高端住宅、购物中心、写字楼、酒店式公寓、步行街、五星级酒店、商务会所等，涵盖品质居住、购物、餐饮、休闲娱乐、商务等多种功能。项目自身配建有北京师范大学老教授协会实验幼儿园，已于2016年9月招生开学。

销售状况：

二期三期住宅基本售罄，高层售价在6800-7300元/平，目前主推四期中海院子产品，面积从125-300㎡不等，从广告到产品都有浓浓的泰禾style，再看看案名，不禁佩服这开发商山寨的功力。

金海洋香蜜花都▼

基本信息：

项目由新密本土知名房企金海洋地产开发，位于青屏大街与平安路交会处西南角，占地面积150亩，总建筑面积约30万㎡，容积率2.3，由南向北规划为三级台地，南面为7.5层洋房，依次为11层小高层和26层高层，小区西北角商住两用的公寓。

销售状况：

目前洋房基本售罄，高层尾盘在售，均价6800元/平。

结语

以煤炭起家的新密，曾创造过这样一个传说，但凡新下线的轿车或者新款手机，最领先时尚的，一周之内都能在新密见到，丰富的矿产资源在给新密带来红利的同时，也给新密造成了污染，扣上了一个黑漆漆的称号“煤城”。

资源型经济转变的今天，新密政府编制的《新密全域旅游规划》详细地表达了发展旅游城市的大思想，要把1001平方公里的新密搞成一个旅游大景区，而文化旅游业势必成为新密的支柱型产业。随之而来的是新密古城、文创小镇、体育小镇、健康小镇等一系列的小镇。

但特色小镇的房地产化是新密市格外要注意的，如果过度房地产化，再加上当前新密楼市供不应求的局面，“假小镇真地产”很容易拉高地价，影响新密可持续发展。唯有严控房地产开发，才能确保特色小镇特色化。

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