半年業績下滑，衝擊全年目標有一定壓力，拿地力度較低，企業債務健康。
◎ 作者 / 沈曉玲、汪維文
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2018年上半年，首開股份實現合約銷售308億元，同比下降20%，僅完成全年目標30.8%。上半年僅新增5土地項目，新增土地建面50萬方，同比下降82%，下半年拿地力度需要提升。企業營收上漲57%，但毛利率與淨利率雙雙下滑。企業債務結構健康，短期資金壓力較小。
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01
業績：銷售業績下滑20%
2018年上半年，首開股份實現合約銷售金額308億元，同比下降20%，合約銷售面積120萬方，銷售均價穩步上升，達到25667元/平米，銷售金額的下降致使企業在《2018年上半年中國房企銷售排行榜TOP200》中的排名自16年開始繼續下滑，由16年的20名左右下跌到目前的40位上下。根據企業《關於 2018 年 1-2 月份銷售情況及取得房地產項目情況簡報的補充公告》中披露的信息，首開股份2018年目標銷售金額約 1000 億元，公司預計上半年完成全年1000億銷售目標的30%，雖然截至18年上半年簽約金額308億元， 完成半年分解計劃的103%，但是相對全年的1000億元銷售目標而言，還存在692億元的缺口，且根據企業最新公告，公司1-7月累計銷售額也僅為371億元，伴隨目前嚴厲調控政策的影響，要實現全年業績目標仍將面臨不小的推盤壓力。
京外銷售佔比持續增長，以二線城市為主。從銷售區域分佈來看，2018年上半年京外區域銷售面積持續增長，截止至18年6月30日京外銷售面積為99.4萬平方米，佔比提升至82%。一直以來北京區域都是首開股份銷售的核心地區，但2016年以來，京內銷售面積佔比持續走低，18年上半年北京地區銷售面積共計21.0萬平方米，佔比已不足2成。從京外銷售分佈來看，一線城市中企業僅廣州有銷售貢獻，上半年實現7.5萬平方米的業績；二線城市佔比較高，成都銷售面積僅次於北京為19.9萬平方米，福州次之為14.2萬平方米，蘇州、廈門、武漢、杭州等強二線城市也有可觀業績貢獻。
02
投資： 拿地面積大幅度減少
拿地態度審慎，上半年拿地大幅減少。2018年上半年以來，首開股份僅新增5個土地項目，新增土地總建面50.0萬平方米，同比下降82%。根據企業最新公告，首開股份7月仍然沒有新增土地。企業想要保證業績的持續性增長，在下半年的土地市場上還需有所作為。
補充熱銷區域土儲，再次佈局深圳。 從今年上半年新增的5幅地塊來看，除了在北京獲取一幅總建面10.3萬平方米的地塊之外，其他四幅地塊分別位於成都、天津、蘇州、深圳四地。成都地區新增土地建面較大為27.2萬平方米，佔新增建面的54.4%，主要是因為16年以來成都地區銷售業績持續走高。更值得一提的是，今年上半年再次佈局深圳，打破了17年底深圳零土儲的境況。
截止至18年6月30日，首開股份土地儲備建築面積總計為2327.6萬平方米，按照目前企業的開發力度估算，目前的土地儲備可滿足企業3-4年需求。從土地儲備區域分佈角度來看，首開股份北京區域儲備建築面積為670.6萬平方米，佔比達到了29%，京外土儲1656.9萬平方米，佔總土儲的71%。值得一提的是，首開股份在北京擁有約1077萬平方米的一級土地項目，未來轉化成二級土地仍具有優勢。
03
盈利：營收上漲毛利率下滑
企業營業收入均取得大幅增長。18年上半年首開股份實現營業收入175.45億元，同比增長57%，淨利潤為15.69億元，同比增長約2.6倍，歸母淨利潤13.8億元，同比增長約3.4倍。 根據企業公告內容，企業主營收入、毛利潤、淨利潤上升主要原因是項目結轉面積增加。
毛利率持續下降，相對17年末下滑11個百分點。 2018年上半年首開股份毛利率為21.6%，相比17年末再次下滑11個百分點，淨利率微降至8.9%。毛利率接連出現下降情況，其中一個原因是土地成本較高，按照企業公告數據推算，首開2016年、2017年和2018上半年的樓板價分別為16934元/平方米、21559元/平方米和19134元/平方米，此外持續性的限價政策也是導致企業利潤率下降的重要原因之一。毛利率大幅下降而淨利率下降較低與企業三費比率得到了很好控制有關，1 8年上半年首開股份三費比率為8.3%。
京外項目毛利率首次超過北京地區，但難抵利潤率下滑。 在區域毛利率方面，北京地區毛利率大幅度下滑至17%，與此同時京外地區毛利率也首次超過北京地區達到了31%。但是由於項目結轉的原因，18年上半年首開股份北京地區營收125億元，京外區域營收僅49億元，所以整體來看，利潤率依然走低。考慮到今年上半年合同銷售中京外項目貢獻率持續提升，隨著這些項目的逐漸結轉，預計企業未來利潤率將有所回調。
04
財務：債務結構控制合理
企業淨負債率處於合理空間，債務結構健康。首開股份18年上半年累計新增融資232.5億元，累計還款190.8億元，淨增融資規模41.7億元，根據公告數據計算，18年上半年首開淨負債率保持上升趨勢達到92%，雖然淨負債率略有提升，但仍屬於安全範圍內，而且從企業的負債結構來看，短期內也無償債風險。企業現金短債比為1.11，目前持有現金181億，現金較充裕，幾乎覆蓋短期債務，短期資金壓力較小。此外，長短期債務比為5.38，大多數為一年以後需要償還的債務，短期風險可控。
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