在樓市調控政策持續從嚴的形勢下，四季度，河北房地產市場繼續走穩，市場成交速度趨緩。而此時，也正到了房企償還債務的集中期，資金壓力明顯增大。對大房企而言，因為產品類型多樣，產品競爭力較強，對市場的“抗壓”能力也較強，更容易應對資金難題。而對一些中小房企而言，則將面臨更大壓力，生存日漸艱難。
■現象：行情走低 中小房企“聲音”減弱
近兩月，在“金九銀十”傳統銷售旺季的帶動下，河北樓市相對此前有所活躍，項目去化率較7、8月份也有所提升。但總體來看，銷售情況仍不太樂觀，房企的回款壓力依舊不斷加大。在此情形下，一些項目開始通過內部折扣、特價房、首付分期等形式變相促銷走量。有人形容當下的樓市，“價格才是第一生產力”。
儘管不少此前不願意降價的房企已經開始變相降價回籠資金，可這樣的銷售策略也不見得對所有項目都能產生“生產力”。記者調查發現，當前河北房地產市場上銷售狀況相對較好的幾乎都是品牌房企開發的項目，如恆大、融創、遠洋、保利等大房企，中小房企的開發項目儘管價格更低也是“乏人問津”。
“10月份趁著房企搞活動，看了幾個項目，都是大房企的項目，各種折扣下來，價格比前幾個月略為優惠了一些。但是，考慮到我們再買是二套房，首付高、貸款利率高，總算下來還是覺得壓力挺大，再權衡一下再說。”高新區一改善型購房者唐先生表示。而對於記者提出的，如果有價格略低的小開發項目會不會考慮的問題，唐先生很明確的表示：“不考慮，怕不安全。”
記者探訪市場發現，近兩月，河北各地在售房源中大多數為大房企推出的項目，中小房企的“蛋糕”日漸縮小。除了因證件不全等因素而難以入市的項目外，一些好不容易趕上金九銀十黃金期入市的中小項目也很難吸引“客源”。
記者梳理發現，中小項目受“冷落”的原因主要有幾個：一、中小房企開發項目體量小，工程質量、物業服務等方面口碑普遍較差；二、既往經驗發現，市場行情走低的時候，小開發項目的市場“抗跌”能力較差；三、部分小開發項目雖然已經補齊證件，但建設進度較慢，購房者擔心後續延期交房、爛尾等後續風險。
■趨勢：政策持續從嚴 房企分化明顯
從當前的樓市政策來看，限購、限售、金融政策收緊等宏觀政策依舊從緊。也就是說，短期內，房企依舊將面臨較大的市場壓力。同樣的市場風險，對大、小房企而言卻是不一樣的“風力”。當前情形下，如果說大房企面臨的壓力是“六級強風”的話，那麼中小房企面臨的壓力可能就是“十級狂風”，有資金鍊斷裂，被“摧毀”的可能。
日前， 中原地產研究中心發佈的統計數據顯示，目前公佈“三季度報”的100家中國上市房企中，盈利的房企比例高達91%，只有9家企業虧損。而另一組數據顯示，在滬深兩市126家已披露2018年三季報的上市房企中，有110家實現盈利，佔比為87.30%。按照申萬一級行業分析，A股房企今年前三季度的平均銷售淨利率(整體法)為12.55%，較去年同期提升1.25個百分點，房企之間分化愈發明顯。
一邊是上市房企較為“好看”的業績報表，另一邊則是中小房企的越來越“難看”的業績表現。 業內人士指出，隨著樓市政策的持續收緊，週轉性較差的中小房企的生存壓力日漸增大，市場佔有率正在逐漸“萎縮”，甚至退出市場。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，對於業績不佳的中小房企，當下市場資金鍊緊張，市場風險越來越大。特別是在房企融資收緊的背景下，這些房企打折促銷加快回籠資金，甚至“甩賣”項目資產，才能“活下去”。
■突圍：壓力日增 “週期性”困局如何破？
其實，房地產市場的行業“洗牌”由來已久，幾乎每次行情由熱轉冷的時候都會有一批企業面臨市場“洗禮”。
以石家莊為例，僅最近幾年，樓市就經歷過多次的樓市洗牌。早在2013年前後，石家莊經歷了一輪“史上最嚴”樓市整頓，一度有約300家房地產項目被叫停。此後，實力較強的企業慢慢補齊證件繼續入市，而一些問題較多的項目則直接倒閉；2016年四季度，石家莊接連發布預售嚴查、預售資金監管等政策，多重政策夾擊下，一些違規預售、銷售的項目紛紛被曝光，部分企業退出市場；最近的一次，2017年9月份，石家莊發佈限售政策，一些此前盲目入市的投資型項目被市場“冷落”，開發企業步履維艱。
業內人士指出，每當樓市走熱的時候，總有不少資產流向房地產，想通過市場“紅利”來獲取收益，而這些資產則包括不少盲目入市的中小房企。而當市場走弱的時候，這些經驗不足、資金實力差、抗風險能力差的中小房企，則很容易陷入困局。
面對中小房企面臨的“週期性”的困局，其實已經有不少企業在不斷尋找“破局”的方法。早在2017年左右，河北就曾經歷一波房企併購、合作潮，不少實力較差的房企通過併購、合作開發等各種形式，將拿下的地塊或者正開發的項目與大房企一起進行開發。這其中成功的案例不少，比如，石家莊潤德萬科翡翠公館、融創臻園壹號等項目。
業內人士指出，股權收購、合作開發、資產轉讓等方式是目前中小房企普遍採取的“突圍”策略。而面對愈加多變的房地產形勢，中小房企不得不繼續尋找更適合自身的發展策略。其中，就有人提出，發展特色化經營、轉戰三四線、五六線城市、去地產化等策略，而至於效果如何，還有待市場檢驗。
閱讀更多 家在石家莊 的文章
