过去两年中，随着住宅商品房调控政策的进一步紧缩，也转移了不少投资者在住宅市场的投资热情，最为明显的是机构资金和部分房地产商逐渐将重心转移到了保值增值性更强的商业地产，购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现。

“三驾马车”中消费表现强劲，港企加码内地商业地产

根据国家统计局统计，2017年全年，我国社会消费品零售总额366262亿元，比上年增长达10.2%。最终消费支出对经济增长的贡献率达到58.8%。

数据呈现出来的强大消费力，刺激了商业地产的扩围之势。据《大中华区资本市场快讯》显示，去年中国内地商业地产投资再创新高，总金额达 2730 亿元，同比增长 30%，其中外资投资同比增幅高达84%，包括香港房企在内的商业地产商都在不断抢滩布局。

如香港知名上市公司新世界集团（00017.HK），在此前业绩会上曾表示，不单单只发展住宅业务，希望到2020年在租赁方面能与住宅开发方面达到平衡点，各自占比50%左右。实际上，早在2016年新世界私有化之后，新世界便开始积极加码商业地产，从近年来新世界在深圳的布局就可窥见一二。

毗邻香港的地理优势让深圳成为了港企跑马圈地的逐鹿场，而新世界把目光聚焦在了深圳最具发展潜力的前海蛇口片区。包括合作开发前海周大福全球商品购物中心、前海深港现代服务业合作区、蛇口太子湾四宗地，以及今年1月，新世界与罗湖区政府签署《文锦渡口岸经济带战略合作协定》，计划在“口岸经济带”建设、“一河六圈”等商业片区改造、综合运营及招商引资等领域开展深度合作。

如此声势浩大地布局深圳商业地产，足以彰显新世界对粤港澳大湾区和深圳发展前景的满满信心。

事实上，在整个经济进入到了消费转型的时代，不管是全民的教育、文化、娱乐，消费形态越来越多元化、越来越个性化、越来越丰富，所以很多都是对商业场景的物理空间的需求越来越多。所以从这个角度来讲，未来对商业地产的需求是非常旺盛的，这也是新世界加码内地商业地产的重要考量因素。

内地商业地产迎增长机遇或有万亿级增长空间

无论是内房的抢滩布局，还是港企进军内地的宏伟目标，无一例外都有一个指向：内地商业地产将迎来新一轮增长机遇。

图：2011-2017年全国办公楼销售面积及其同比增速

如上图所示，全2017年全国办公楼销售面积为4756万平方米，同比增长24.3%，增幅较2016年虽有所收窄，但仍处在较高水平。

图：2011-2017年全国商业营业用房销售面积及其同比增速

同样的，2017年商业地产销售面积依然保持较高增速，特别是商业营业用房销售面积增长加速，销售面积为12838万平方米，同比连续第五年增长，增幅为18.7%，较2016年扩大1.8个百分点。这也是主要是服务业对经济增长的贡献持续提升，消费需求仍是经济增长的主要拉动力，住宿和餐饮业、批发和零售业发展势头良好奠定了良好的基础。

上文提到，去年中国内地商业地产投资再创新高，总金额达 2730 亿元，同比增长 30%。其中一线城市数据则更加亮眼，深圳去年的交易总额为 322 亿元，同比增长高达 200%。各类物业成交面积总计超过 174 万平方米，均较去年大幅增长。

可以看出，各大房企期望通过城市更新变更土地用途或产业升级来实现其土地战略储备以应对日趋激烈的市场竞争。毕竟一线城市的经济增长趋势令其成为投资者竞相争夺之地，预计大湾区内城市的投资将持续保持高增长。

与此同时是火热的交战，中国香港地区房企在内的房地产商仍在抢滩布局，与内地房企分庭抗礼。世邦魏理仕研究部预测，中国目前可投资商业地产总规模达到3.4万亿美元，有望在2020年增长到4.2万亿美元，如此潜力巨大的市场也难怪引来外资大规模加码布局。

而内地房企自然也在紧锣密鼓地攻城掠地，就在10月15日，华润置地携手中国人寿设立150亿商业地产投资基金，主要投资于内地商业物业、酒店及长租公寓等。计划到2020年华润集团产业基金管理资产规模超1000亿元的目标。其中一类基金类型就为以华润置地等公司为主要发起人构建的商业地产基金等。