學區房在升學階段一直都佔著舉足輕重的地位，很多家長為了孩子升學都會買一套學區房做準備，今天小編給各位家長分享的就是購買學區房的一些注意事項。
政策的改變讓部分家長將目光開始轉向學區房。為了讓孩子不“輸”在起跑線上，不少家庭經濟較為寬裕的家長，都會為了孩子能上“名校”，提前在周邊購置房產。即便經濟條件有限的家長，也會想方設法提前租賃一套學區房為孩子上學做準備。
而家長們的這種需求，也在無形中推高了學區房的價格。同一地段品質相當的樓盤，由於是否學區房的差異，銷售單價能差幾千元。
但是在買學區房的過程中有很多需要注意問題，下面我們結合2018年蘇州市幼升小招生政策分析學區房的一些問題，希望對家長有所幫助。
注意事項
蘇州劃片入學微調
義務教育以父母居住地為主，首先認清可依照以父母的居住地租房為準，實行免試劃片就近入學的中小學校區是門必要的功課，由於今年政策變動，學區也有一些變動，所以在購買學區房也要小心謹慎
買房最好入學前1-3年進行。
對於學位使用，很多學校都會有相關規定，如'在學區內居住滿一年'之類。所以建議購買學區房的家長除了關注物業本身之外，要更多關注物業所在學校對學位使用、排位等詳細規定。
此外，部分學位是有年限限制的，如果買的太早，學位有可能已經過期或者不在劃區範圍內。所以確認購房前，一定要向教育部門、學校招生辦瞭解學區劃分事宜。
房子的學籍是否被佔用
現行政策下，一套房子只能允許一名孩子入學（一戶一生，同一法定監護人不受此限制）因此在交易之前一定要確保房子裡原本的孩子已經遷出戶口，或者已經畢業（同一套學區房五年內僅允許一名學生入學）。
儘快落戶是關鍵
購買“學區房”是為了讓孩子戶口落在相應學校的學區裡，但在二手房買賣過程中，產權過戶與戶口遷移並不是同時進行的，一般情況下是先辦理產權過戶手續，而後再辦理戶口遷移手續，因此要儘快落戶。
登記房產要避免變成“不完全房產“
“不完全房產“是指房產證上除了孩子的父母以外，還寫有其他人名字，這樣的房產屬於不完全房產。
只有當不完全房產滿足少有房產、人戶一致的條件，業主子女才能入讀對口小學不論是買新房還是二手房，關於房屋產權證轉移、學區學位等問題一定要寫進書面合同，才能較大限度地保證購房者的權益。
人戶一致
指戶口本上的戶主和孩子的監護人必須一致，且戶口要落在入學片區內才能入學。
如果孩子現在戶口本上的戶主不是孩子的監護人，如是孩子的爺爺奶奶，這種情況亦屬人戶不一致。
房主戶口遷移
一定要在付清全額房款之前，就確保房主的戶口已經遷出。
這一點是所有二手房交易都要注意的地方，但對於購買學區房則尤為突出。
注意學區的劃分
就近入學≠最近入學。雖然與重點學校僅一牆之隔，但並非意味著有些房屋就能進入該學校就讀。
所謂的“就近入學”，是指由所在地區教育行政部門根據本地區的狀況，合理規劃。所以購房者一定要注意該學校的地理劃分範圍。
注意學區的調整
雖然學區劃分相對穩定，但也不是完全不變的。受生源人數的影響，教育部門會對每所學校招生區域在一段時間內進行適當調整，這樣勢必會影響到“就近入學”需求的購買者。
因此，建議購房者在考察房源前，一定要前往教育部門瞭解清楚，以免出現花高價買房而孩子無法上重點學區的情況。
全面瞭解房屋特點
選擇學區房，同樣應該全面瞭解房屋各種特點，尤其是居住的舒適性問題，因為在購買之後的幾年之內是要跟孩子居住在這裡的，如果房屋品質不過關，影響居住的舒適度，周邊環境嘈雜，還會影響到孩子的學習。
選購學區房時要將眼光放得長遠一些，儘量選擇小學、中學能夠同時兼顧的學區房，讓自己的孩子的小學和中學都能有保障，會更加合算。
這三點很重要
1、蘇州學校越來越多，學區房範圍變化莫測
從今年的蘇州市中小學劃片範圍來看，相比去年有所調整，但基本變化不大，特別是老牌學校的學區房基本沒有變化，唯一出現變化的是家附近出現了新的學校，兩校的學區房會進行重新劃分。
2、有多房以現居住地為準入學，“搶”學區新房不可取
“買了學區房能否享受到與本地孩子同樣的入學條件？”“如何不是蘇州戶籍，買房入學有什麼影響”許多新蘇州人父母都共同關注這樣的話題。根據招生政策，對於蘇州本地戶籍市民來說，政策規定父母在城區購房併入住的，以父母購房居住地為準（有多處住房的，以現居住地為準），由劃片對口學校接收入學。
同時，外來務工人員非蘇州戶籍的在蘇州購房的也享受同等的入學條件。也就是說非蘇州戶籍“新蘇州人”購房可正常申請入學。
根據蘇州教育局相關規定：按照外來務工人員隨遷子女入學政策進行入學，家長需要進行的是辦理積分入學的相關政策。
另外，因學區劃分每年都有微調，與期房存在的諸多不穩定因素相比，次新房、二手房擁有更為明確的學區劃分。按照往年的政策劃片如入學的區域，如果購買期房，那穩定因素是略低於二手房和次新房，但是購買二手房時要需要注意這個住戶名額有沒被佔用；
此外，對於新房或期房來說，學區房不宜購買過早，最好應該確認該房源連續兩年以上都被劃入該學校的招生學區範圍內才可以購買。
3、二手學區房買入需居住，注意學位和過戶
作為很多新蘇州人，由於房價的過高，以及多方因素的影響，只能入手價格相對較低的二手房，但許多家長會面臨很多的困境，過戶時間推延，房產證沒能拿下來，這能申請學位嗎？會不會影響孩子的入學？
答案是會的，所以建議家長在購買二手房時要提前做好準備，避免出現學校不同意入學這樣的問題，而影響孩子入學。
需要注意的是，父母用來給孩子申請學位的這套二手房，一定要具備居住條件，而且一家人已經住在裡邊，才符合相關規定。
值得注意的是，家長在買入二手房源時必須簽訂落戶協議。確保原房主的戶口在交易完成後立即遷出。此外，還要了解戶口政策，確保符合政策規定的“五年一位”的約束政策。
特別提醒，在準備入手二手房源的家長應到學校或教育部門核實所要買的二手房是否在劃片內，不要輕信房主或中介人員的一面之詞。對於宣稱合作辦學等在售商品房，購房者也需要加以甄別。
蘇州人買房要注意，這6種情況購房者可追究中介責任！
對於普通老百姓來說買房是一件大事，在買房的過程中如果發生這幾種情況，請一定要重視起來！
以下6種情況可追究中介責任
1、隱瞞房屋弊端
帶領買房人實地看房是房屋中介機構的一項重要義務，但在諸如聯繫不上出賣人，承租人不配合看房等特殊情況下，中介機構常會帶領買受人查看其他類似房屋作為替代，買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環境等問題產生爭議，影響合同順利履行。
2、未履行提醒、告知義務
二手房買賣合同通常是由中介機構提供的格式文本，只有合同的核心內容，如價款金額、付款時間及方式、違約責任等事項需要房屋買賣雙方協商確定。
審判實踐中，部分中介機構或經紀人經驗不足，對相關事項未盡提示義務，導致雙方未進行充分協商，或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。
3、未提示特殊二手房的交易風險
二手房的性質複雜多樣，比如除普通商品房外，法律對於經濟適用房、央產房、軍產房、小產權房、農村房屋等特殊性質房屋的交易有特別規定。部分中介公司審查不嚴，或明知不可為而為之，引發大量糾紛。
4、審查不到位
中介機構在一定程度上負有審查房屋真實權利人的義務，包括核實登記所有權人與出賣人是否一致，詢問所有權人的婚姻狀況，要求共有權人作出同意出售承諾等。而有些中介機構未盡到對房屋權屬的審查義務，導致買賣合同在履行過程中出現障礙或者無法履行。
5、慫恿簽訂陰陽合同
在二手房簽約之前，部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方，製造出總價款較低的網籤合同，用於申報稅款，而包含雙方真實意思的合同用於實際履行，且未進行備案。
這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失，同時也給一些當事人惡意不履行合同提供藉口。特別在房價大幅上漲之後，賣房人可能會以此為藉口提出合同無效。
6、虛構社保、規避限購令
在交易的時候，存在少數中介機構為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機構的這種行為違反了法律規定，也由於整個交易建立在違法與欺詐的基礎上，買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認為無效。
這2種情況中介可免責
1、在其自身能力範圍內提供真實信息
比如，中介公司可要求出售方提供產證原件以便和複印件核對，也應當到房產交易中心瞭解房屋的權利情況，但如果出售方偽造了權利人的身份證和產權證進行交易而造成買受方的損失，則買受方不能認為中介方提供了虛假信息。
因為在通常情況下，中介難以對偽造的證件進行判斷，這超出了其能力範圍，中介對其提供的信息並非是一種保證責任，而是一種謹慎、勤勉的責任，盡到合理的注意則可。
2、中介對他人的信用沒有保證義務
中介只是中間人，與委託人簽訂合同的是中介居間介紹的第三人，第三人在履行合同過程中如果實施了違約行為，中介不承擔責任。
購房者和中介接觸過程中要注意
1、驗明正身，看其工商執照、稅務登記，以及是否有合法中介資格；
2、索要發票，一定程度上可檢驗中介公司是否正規，產生爭議時還可作為證據；
3、謹防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王條款，對方針對條款作出明確解釋時，要做好錄音；
4、不要相信口頭承諾；
5、保留一切證據，合同、發票、宣傳廣告、照片、錄音等，便於遇到糾紛後向有關部門投訴，甚至起訴至法院。
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