学区房在升学阶段一直都占着举足轻重的地位，很多家长为了孩子升学都会买一套学区房做准备，今天小编给各位家长分享的就是购买学区房的一些注意事项。
政策的改变让部分家长将目光开始转向学区房。为了让孩子不“输”在起跑线上，不少家庭经济较为宽裕的家长，都会为了孩子能上“名校”，提前在周边购置房产。即便经济条件有限的家长，也会想方设法提前租赁一套学区房为孩子上学做准备。
而家长们的这种需求，也在无形中推高了学区房的价格。同一地段品质相当的楼盘，由于是否学区房的差异，销售单价能差几千元。
但是在买学区房的过程中有很多需要注意问题，下面我们结合2018年苏州市幼升小招生政策分析学区房的一些问题，希望对家长有所帮助。
注意事项
苏州划片入学微调
义务教育以父母居住地为主，首先认清可依照以父母的居住地租房为准，实行免试划片就近入学的中小学校区是门必要的功课，由于今年政策变动，学区也有一些变动，所以在购买学区房也要小心谨慎
买房最好入学前1-3年进行。
对于学位使用，很多学校都会有相关规定，如'在学区内居住满一年'之类。所以建议购买学区房的家长除了关注物业本身之外，要更多关注物业所在学校对学位使用、排位等详细规定。
此外，部分学位是有年限限制的，如果买的太早，学位有可能已经过期或者不在划区范围内。所以确认购房前，一定要向教育部门、学校招生办了解学区划分事宜。
房子的学籍是否被占用
现行政策下，一套房子只能允许一名孩子入学（一户一生，同一法定监护人不受此限制）因此在交易之前一定要确保房子里原本的孩子已经迁出户口，或者已经毕业（同一套学区房五年内仅允许一名学生入学）。
尽快落户是关键
购买“学区房”是为了让孩子户口落在相应学校的学区里，但在二手房买卖过程中，产权过户与户口迁移并不是同时进行的，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再办理户口迁移手续，因此要尽快落户。
登记房产要避免变成“不完全房产“
“不完全房产“是指房产证上除了孩子的父母以外，还写有其他人名字，这样的房产属于不完全房产。
只有当不完全房产满足少有房产、人户一致的条件，业主子女才能入读对口小学不论是买新房还是二手房，关于房屋产权证转移、学区学位等问题一定要写进书面合同，才能较大限度地保证购房者的权益。
人户一致
指户口本上的户主和孩子的监护人必须一致，且户口要落在入学片区内才能入学。
如果孩子现在户口本上的户主不是孩子的监护人，如是孩子的爷爷奶奶，这种情况亦属人户不一致。
房主户口迁移
一定要在付清全额房款之前，就确保房主的户口已经迁出。
这一点是所有二手房交易都要注意的地方，但对于购买学区房则尤为突出。
注意学区的划分
就近入学≠最近入学。虽然与重点学校仅一墙之隔，但并非意味着有些房屋就能进入该学校就读。
所谓的“就近入学”，是指由所在地区教育行政部门根据本地区的状况，合理规划。所以购房者一定要注意该学校的地理划分范围。
注意学区的调整
虽然学区划分相对稳定，但也不是完全不变的。受生源人数的影响，教育部门会对每所学校招生区域在一段时间内进行适当调整，这样势必会影响到“就近入学”需求的购买者。
因此，建议购房者在考察房源前，一定要前往教育部门了解清楚，以免出现花高价买房而孩子无法上重点学区的情况。
全面了解房屋特点
选择学区房，同样应该全面了解房屋各种特点，尤其是居住的舒适性问题，因为在购买之后的几年之内是要跟孩子居住在这里的，如果房屋品质不过关，影响居住的舒适度，周边环境嘈杂，还会影响到孩子的学习。
选购学区房时要将眼光放得长远一些，尽量选择小学、中学能够同时兼顾的学区房，让自己的孩子的小学和中学都能有保障，会更加合算。
这三点很重要
1、苏州学校越来越多，学区房范围变化莫测
从今年的苏州市中小学划片范围来看，相比去年有所调整，但基本变化不大，特别是老牌学校的学区房基本没有变化，唯一出现变化的是家附近出现了新的学校，两校的学区房会进行重新划分。
2、有多房以现居住地为准入学，“抢”学区新房不可取
“买了学区房能否享受到与本地孩子同样的入学条件？”“如何不是苏州户籍，买房入学有什么影响”许多新苏州人父母都共同关注这样的话题。根据招生政策，对于苏州本地户籍市民来说，政策规定父母在城区购房并入住的，以父母购房居住地为准（有多处住房的，以现居住地为准），由划片对口学校接收入学。
同时，外来务工人员非苏州户籍的在苏州购房的也享受同等的入学条件。也就是说非苏州户籍“新苏州人”购房可正常申请入学。
根据苏州教育局相关规定：按照外来务工人员随迁子女入学政策进行入学，家长需要进行的是办理积分入学的相关政策。
另外，因学区划分每年都有微调，与期房存在的诸多不稳定因素相比，次新房、二手房拥有更为明确的学区划分。按照往年的政策划片如入学的区域，如果购买期房，那稳定因素是略低于二手房和次新房，但是购买二手房时要需要注意这个住户名额有没被占用；
此外，对于新房或期房来说，学区房不宜购买过早，最好应该确认该房源连续两年以上都被划入该学校的招生学区范围内才可以购买。
3、二手学区房买入需居住，注意学位和过户
作为很多新苏州人，由于房价的过高，以及多方因素的影响，只能入手价格相对较低的二手房，但许多家长会面临很多的困境，过户时间推延，房产证没能拿下来，这能申请学位吗？会不会影响孩子的入学？
答案是会的，所以建议家长在购买二手房时要提前做好准备，避免出现学校不同意入学这样的问题，而影响孩子入学。
需要注意的是，父母用来给孩子申请学位的这套二手房，一定要具备居住条件，而且一家人已经住在里边，才符合相关规定。
值得注意的是，家长在买入二手房源时必须签订落户协议。确保原房主的户口在交易完成后立即迁出。此外，还要了解户口政策，确保符合政策规定的“五年一位”的约束政策。
特别提醒，在准备入手二手房源的家长应到学校或教育部门核实所要买的二手房是否在划片内，不要轻信房主或中介人员的一面之词。对于宣称合作办学等在售商品房，购房者也需要加以甄别。
苏州人买房要注意，这6种情况购房者可追究中介责任！
对于普通老百姓来说买房是一件大事，在买房的过程中如果发生这几种情况，请一定要重视起来！
以下6种情况可追究中介责任
1、隐瞒房屋弊端
带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，承租人不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。
2、未履行提醒、告知义务
二手房买卖合同通常是由中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项需要房屋买卖双方协商确定。
审判实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。
3、未提示特殊二手房的交易风险
二手房的性质复杂多样，比如除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。
4、审查不到位
中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。
5、怂恿签订阴阳合同
在二手房签约之前，部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。
这种操作方式给国家税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。
6、虚构社保、规避限购令
在交易的时候，存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定，也由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效。
这2种情况中介可免责
1、在其自身能力范围内提供真实信息
比如，中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对，也应当到房产交易中心了解房屋的权利情况，但如果出售方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受方的损失，则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。
因为在通常情况下，中介难以对伪造的证件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意则可。
2、中介对他人的信用没有保证义务
中介只是中间人，与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人，第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为，中介不承担责任。
购房者和中介接触过程中要注意
1、验明正身，看其工商执照、税务登记，以及是否有合法中介资格；
2、索要发票，一定程度上可检验中介公司是否正规，产生争议时还可作为证据；
3、谨防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王条款，对方针对条款作出明确解释时，要做好录音；
4、不要相信口头承诺；
5、保留一切证据，合同、发票、宣传广告、照片、录音等，便于遇到纠纷后向有关部门投诉，甚至起诉至法院。
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