又一家房企啟動赴港上市。11月13日晚，浙江房企中梁控股正式向港交所遞交了招股說明書，開啟了IPO之路。
《每日經濟新聞》記者注意到，據中指院數據，今年前10月，以合約銷售額計算，中梁首次進入“千億房企”陣營，同時也是目前唯一一家尚未上市的千億房企。
回顧中梁控股的發展歷程，其從100億元量級的年銷售規模到1000億元的量級，僅用了約兩年時間。2015年~2017年，中梁控股營業收入從16.19億元增至140.27億元，年複合增長率達194.3%。其2018年上半年營業收入同比增長230.4%至97.31億元，速度遠超行業平均值，甚至超過同期的萬科、碧桂園、恆大。
也因這樣的發展速度，讓如今躋身中國地產綜合實力20強的中梁控股，在業內被冠以“黑馬企業”的標籤。但因為尚未上市，中梁控股多項業務指標並未披露，這也使得中梁控股的發展之路始終蒙著一層神秘面紗。
上半年毛利率同比增長22%
作為一家綜合性物業開發商，中梁控股從溫州出發，佈局了長三角多個城市。為加速全國化進程，同大多數規模化房企一樣，中梁控股選擇在2016年將總部遷至上海。自此，中梁控股的拿地和佈局速度也明顯加快。
據《每日經濟新聞》記者瞭解，中梁控股目前的業務輻射範圍已從長三角擴展至環渤海、中西部、海峽西岸及珠三角五大經濟區，遍及22個省和直轄市、110城市，共開發了316物業項目。截至今年8月底，中梁控股的總土地儲備面積約為3500萬平方米，貨值接近2800億元，其中2018年新增土地貨值663億元，在克而瑞2018年前九個月房地產企業新增土地TOP100中排名第12位。
不過相較於公開的速度指標，業界對中梁控股規模背後的利潤情況更感興趣。
招股說明書顯示，2018年上半年中梁控股實現淨利潤8.37億元，同比上升67.74%，主要得益於土地獲取、產品溢價和成本管控的技能。而其在2017年度實現淨利潤4.99億元，這一利潤水平對比類似規模的企業，如正榮上市前的15.2億元淨利潤稍顯低位。
不過，中梁控股的毛利率要高於正榮上市時的水平。2015年~2017年，其毛利率分別為7.5%、21.1%、20.4%；2018年上半年毛利率為27.3%，同比增長22%，增長趨勢明顯。從業績上看，期內中梁控股營業收入以年複合增長率194.3%的速度從2015年的16.19億元增至2017年的140.26億元。
招股書顯示，中梁控股的股本回報率由21.2%升至41.2%，主要是因為物業項目產生的收益大幅增加，導致淨利潤增加。
淨負債率由1790%降至44.6%
房地產作為資金密集型行業，企業的負債水平一直是外界關注的重點。尤其是發展速度非常快的企業，槓桿率能否保持穩定也受到外界關注。
中梁控股招股說明書顯示，此次IPO募集資金將用於現有物業項目或項目階段的建築成本，以及償還絕大部分的若干現有計息銀行借款和用於一般流動資金。
不過，《每日經濟新聞》記者翻遍800多頁招股書，並未發現此次募集資金金額。
就負債情況而言，招股書披露數據顯示，中梁控股的淨資產負債率2016年為1790%、2017年為339.5%，2018年上半年則為44.6%，其降槓桿的速度頗為驚人。
中梁控股方面表示，伴隨公司出售建築面積的增加，以及良好的銷售回款能力，淨負債率達到了一個相對穩健的水平。
“負債率的快速下降，也得益於集團剝離了一部分資產，同時總權益和盈利增加，並保留了優質資產。”中梁方面表示。
58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，淨資產負債率的降低能直接作用於股本增加，相當於股權融資增加股本總額。
但與此同時，中梁地產的負債從2016年的456億元、2017年968億元猛增至1306億元。中梁方面表示：“公司正處在擴張期，同時物業項目還沒有開始預售及產生現金收入，所以融資需求會增加。”
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