本文是淘房志踩盤評級四十三篇，作者：九爺，交流可加微信（wenxiaolou_）
最近的深圳樓市真的涼涼了！
過去的兩個多月，開發商似乎著了魔，拼命的搶跑入市，但買家卻十分的不買賬，結果就是樓盤去化真的慘不忍睹。
而上週九爺去了一趟寶安西鄉踩盤，發現今年也將湧現一批新盤，包括碧桂園前海薈、中國天谷、碧桂園鳳凰國際智谷、會展灣南岸等，估計年底前也會開賣了。
今天，九爺要給大家講解的是前海薈，現簡單分析了下:
1）
前海薈自身攜帶1.9萬平米商業，旁邊還有將於2019年開業的宏發前城12萬平米商業，可以說下樓便能吃喝玩樂，適合年輕人居住。
2）
項目體量小，自身的配套缺乏，比如說幼兒園、游泳池等等，沒有大型一點的社區居住體驗感強。
3）
這盤挨著寶安大道，早晚高峰車流量真的大，尤其這段還有個紅綠燈，車輛很容易堵在這裡，估計噪音難免了。還有住宅下面就是商業，估計未來會聚集很多的人流，喜歡安靜的朋友可能會不習慣了。
4）
樓盤周邊存在著大量的舊改，對面就是佳兆業河東舊改，體量很大，重建後建面有200萬平米，稍遠一點還有鴻榮源西鄉舊改。但這些舊改目前還都處於前期的階段，未來耗時太長了。
5）
項目所處的西鄉板塊近距離挨著寶中和前海，地理位置比較優越。另外，距離地鐵1號線坪洲站步行大概10分多鐘，挨著寶安大道，開車10多分鐘就能到前海，道路交通完善。
6）
前海薈這次開賣的只有兩個戶型，71平米2+1房，119平米3+1房，客廳及陽臺開間達3.75米，主臥開間達3.65米，空間利用率高，戶型真心不錯。
7）
最後價格方面，旁邊的宏發前城去年10月份開盤，備案價在7萬左右，目前尾盤賣到了7.5萬，遠點的鳳凰天譽6.5萬左右，碧海的標杆華豐前海灣最高到了8萬，相信項目會參考這些樓盤價格。
西鄉板塊周邊有騰訊科技島、寶中、前海等重磅規劃，具備較強的購買消費能力，區域發展潛力也較強！
地段評級：三星
前海會位於寶安西鄉，具體位於寶安大道與新安六路交匯處，緊挨著宏發前城。
從地理位置上來說，西鄉板塊是寶安面積最大的街道，常住人口最多，並且由於西鄉與寶中前海的距離非常近，生活了很多在南山科技園後海上班的人群。
並且，由於原關外30年之寒和本身的工業區定位的屬性，導致整個片區的經濟發展較為落後，周邊環境品質也較差。
實際上，西鄉內部也存在著分化，碧海片區的居住氛圍濃厚，整體規劃和環境也比較好，缺點是飛機噪音也是最大的。西鄉老城也以生活居住為主，農民房較多，工業較少。鐵仔山-平巒山片區工業用地最多，住宅用地佔比最少，是典型的工業集中區，舊改也大多是工改項目。
前海薈位於西鄉板塊，緊靠著碧海，所在片區的商品房市場也較為活躍，購房者對這塊也是非常看好。
總體來說，項目周邊規劃和在建的有騰訊科技島、寶中、前海等高新產業聚集區域，未來相對高淨值人群較為集中，具有較強的購買消費能力，相對周邊的產業集中、交通便利，人流密集，未來區域發展潛力較強。
更加值得注意的是，隨著西鄉工業舊改的持續深入和濱海休閒設施建設，未來西鄉的經濟發展非常值得期待，宜居性也會增強。
總而言之，對於項目所處的西鄉板塊，給予三星的推薦。
項目自帶1.9萬平米的商業，周邊道路網絡發達，缺陷是環境一般！
配套評級：兩星！
說完了西鄉板塊，接下來就具體看看項目周邊的配套情況。
商業方面，項目自帶1.9萬平米的商業，且未來可共享宏發前城12萬平米的大型商業---天薈購物中心，距離項目約700米，預計2019年開業。同時，醫療配套和休閒娛樂配套也都較為成熟完善。
不僅如此，項目與寶中的核心區域，如寶安體育場、區政府辦公樓、大型購物中心壹方城等相隔也不遠。
交通方面，項目距離1號線坪洲站距離也有些距離，大概步行要10多分鐘，而未來坪洲站將與地鐵15號線換乘，15號線是前海-南山-寶安環線。
目前，項目出門就是寶安大道，周邊道路網絡發達，自駕可直達福田南山等地。
不過，前海薈目前的周邊較差，居住的氛圍一般，體驗感不好，前後多為農民房，違建的程度高。一般來說，此類建築改造的難度極大。
從長遠看，西鄉的舊改普遍規模較小，罕有像龍華老城一帶聚集鴻榮源、海岸城、中洲等知名開發商的旗艦型項目。
而前海薈隔著寶安大道的便是佳兆業河東舊改，佔地超過10萬平米，稍遠點還有西邊的沙頭坊一樣也在意向徵集，儘管是品牌開發商鴻榮源意向操盤，推動起來也舉步維艱。
總體來說，前海薈雖然體量小，但也算是麻雀雖小五臟俱全了，集商業、辦公、住宅為一體，自帶商業，周邊配套也齊全完備，能夠滿足小區業主的居住需求，並且項目所處的區位，還是有一定的升值潛力。
目前看來，該項目最大的不足該是居住環境不佳，周邊舊改的項目不少，私建民宅多，整體環境受到很大影響。另外，由於靠近主幹道及機場，部分單位可能會受到噪音影響。
項目只有88套，戶型71平米2+1房，119平米3+1房，戶型不錯！
產品評級：三星
前海薈總建面8.7萬平米，項目建設包括住宅、辦公和商業，共三棟，其中兩棟為住宅產品，能賣的房源只有88套，帶裝修，另一棟為商務公寓和寫字樓的綜合體。項目容積率6.21，總車位520個。
據瞭解，項目還有兩棟6層的商務別墅產品，可辦公可自住，性質為商業產品。據現場的銷售介紹，這兩棟產品已經被開發商的關係戶已經內定了，購房者想買現在也買不了。
根據開發商的宣傳，這盤將被打造成“H系”國際高定住宅，至於什麼是H系，我看了半天，總結就是精裝修花了很大的功夫。
比如，他們的宣傳中提到：為打造深圳“H系”國際高定住宅，前海薈項目汲取曼哈頓中城H系豪宅與深圳豪宅6.0的DNA。
而在樓體的外立面，採用幹掛陶和部分鋁板，華潤城潤府、深圳灣一號等高端住宅均採用了這種設計.....
看到了吧，這就是對標豪宅，顯示自己也是用豪宅標準打造了。
而據銷售介紹，項目全屋採用了一線品牌裝修。收納功能方面，採用日本收納系統美學，做到同樣面積內收納空間更多。比如玄關櫃，增加了掛衣功能，可容納約70雙鞋；主臥衣櫃可容納約60件衣物。
最後，再來看看戶型吧，這個項目只有88套，兩個戶型71平米2+1房和119平米3+1房，採用2梯4戶的建築結構，實話說，這個戶型還真的不錯。
其中，71平米戶型為南向設計，客廳及陽臺開間達3.75米，主臥開間達3.65米，空間利用率高；71平米能做到3房，而且主臥和客廳開間能這麼寬敞的，現在的深圳新盤中已經非常少見了。
119 平米戶型為南北通透的雙衛生間雙陽臺設計，打造7.25米超大客廳面寬，主臥開間更達3.75米。119平米戶型3+1房，適合改善型家庭，居住的舒適型也有不錯。
總而言之，項目產品戶型和還是非常不錯的，產品樣板房還沒有開放，但估計開發商會比較用心，給予三星評價。
項目周邊商品房較少，備案價還沒有出，預估會在6.5萬—7萬之間！
價格：暫不做評級！
西鄉板塊已然成為房地產開發的熱土，在建樓盤非常多，此片區的居住氛圍和商業氛圍十分濃厚，在前海的整體規劃之下多項市政配套工程也破土動工，城市化程度越來越高。
值得一提的是，西鄉板塊也可享受寶中的繁華便利，入則可觀浩瀚海景、聽澎湃海聲，尤其是西鄉的碧海片區內多個樓盤可提供難得的城市海岸生活，比如華豐前海灣、松茂御龍灣等樓盤。
不過，這個片區的樓價相對於紅樹林片區和蛇口後海片的這兩個關內的海岸豪宅區，價格算比較低窪。
由於樓盤還沒有開賣，九爺選取了片區的幾個代表性的樓盤做對比，大家可以用參考。
離項目最近的就是宏發前城，這盤二期去年10月份開盤，全部毛坯交付，當前價格約在7萬/平米出頭。
另外遠點的碧海片區的代表新盤華豐前海灣單價已經快接近8萬了，新安的鳳凰天譽，聯建君御府單價基本在6萬5左右。
二手房方面，距離項目最近的是宏發前城一期，目前二手賣到了7.1萬，與項目一樣小體量的白金假日公寓單價在5.8萬，財富港大廈5.7萬。
值得一提的是，項目周邊幾乎沒什麼商品房，農民房居多，從上圖中便可以看出。至於價格這一欄，可以參考下週邊的樓盤價格，再來考慮這個樓盤。
目前備案價沒出，對於這盤價格九爺暫時不做星級評論，不過我估計這盤應該單價會在6.5萬—7萬之間，果真是這個價格，也算不上便宜。
樓盤體量小，但戶型不錯，只要價格合適，剛需購房者還是可以考慮！
對於這盤最後簡單評論一下吧。
1）
總體來說，項目周邊環境是硬傷，這個短時間內很難有突破和改變，推出的房源只有88套，靠近寶安大道的一側難免會有噪音影響，但項目的戶型不錯，還帶商業，居住生活還算便利。
2）
這盤推出的79平米2+1房，119平米3+1房，精裝修交樓，戶型超過很多深圳的樓盤，剛需朋友還是可以關注。
3）
關注這盤的大多數是南山科技園和西鄉本地的購房者，最終能不能買，關鍵還是看價格，只要價格適中還是可以入手的。
另外，這盤所在的西鄉板塊前景不錯，雖然未來不可能領漲西鄉，但也能隨著西鄉板塊的整體上升，價格也能上漲。
本文作者：九爺，現任深圳淘房志副主編，平日工作踩盤研究樓市，歡迎大家爆料，也非常樂意結識志同道合的朋友，共同實現財務自由！
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