转自︱方张接
F1.
从「没得选」到「有得选」，这是近期新房摇号的显著变化。
楼盘选择面的增加，是件好事。但是，这也就需要我们做更多的功课，多跑盘，做到信息对称和独立思考。毕竟，买房作为人生最大一宗消费，做再多功课其实都不为过。
比如，目前的摇号楼盘名单里，有一个很容易被习惯性忽视的板块，就可以发现一个不应该被忽视的楼盘——金辉·江山云著。
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「均好度突出」，这是我们一向对杨柳郡的评价，因为地铁、学校、公园、商业街等齐整地环伺着楼盘。
同样是地铁1号线的翁梅站，我们发现了「均好性」也非常不错的江山云著。
▲金辉·江山云著鸟瞰图
地铁口是刚好合适的步行距离，地铁上盖有个商业综合体——绿地魔方，已经营业；楼下就是杭州师范大学附属文正小学，这个学校今年已经开学；东边隔条马路是规划中的三甲医院；西侧隔条马路规划有四星农贸市场；现在售楼部所在地，以后要做一个公园。
这样的配套齐整度，杭州在售楼盘中是不多的。
F3.
评价一个楼盘的「均好度」，当然离不开产品。
江山云著给我们印象最深的一点，是没有做眼下极为流行的园区「高低配」。「高低配」其实是土地成本走高之后，开发商为了保证利润空间的一种无奈之举。
就园区齐整度和通透性来说，江山云著的17幢小高层统一排布，一眼看去就会显得比较舒展。
另一个让人留下印象的，是主打的97方、101方户型，空间尺度都比较大方、舒适。三个房间、两个卫生间，以及厨房、客厅，每个功能区都不会有捉襟见肘的感觉。
▲金辉·江山云著约97㎡户型示意图
F4.
如果能够加上不错的性价比，那这个「均好度」就更有分量了。
所谓性价比，都是相比较而言的。
沿着地铁1号线看过来，艮北新城单价4万+的楼盘，摇号热度挺高；九和路站的武林郡，3万+的毛坯价，这次势必要抢；再看看2号线地铁末端的良渚，和光尘樾两万四五的单价，中签率低至不到4%。
那么，处于地铁1号线中途、与艮北新城几站之差的江山云著，25500元/㎡的精装限价标准， 在目前杭州整体价格体系的坐标系里，是能够比较出价格优势来的。
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评价一个新盘性价比的另一个维度，是我们比较习惯的跟周边二手房比。
江山云著算不上价差特别大、投资客特别喜欢的那类逐利盘，但与周边小区的二手房比，还是妥妥有优势。周边中介门店逛一圈就能发现，金地艺境、朗诗·未来街区在已有回落的情况下，目前成交价也在两万五六的水平线。
不过，像金地艺境还都有双税，二手房的交易成本是比较高的。周边中介坦言，当江山云著的价格逐渐清晰之后，很多二手房买家都被吸附走了，毕竟新房价格不贵，而且产品有迭代。
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如果一定要说江山云著「均好度」的短板，那只能怪翁梅这个板块缺少光环了。
杭州该炒的板块都炒过不止一轮了，东西南北华丽丽的故事也都讲过了，地铁1号线也都已经开通运行六年了，但是翁梅这一带，也仅仅只有翁梅板块，还是一块似乎被遗忘的安静之地。安静得没有道理。
▲金辉·江山云著区位示意图
事实上，就是这个没被各种光环笼罩、没被各种概念炒作的翁梅，已经默默生长成为一个成型的住宅区——朗诗未来街区、金地艺境、怡丰城、风景晨园等一批商品房，以及几个建造水准不错的安置房小区。
在地铁1号线各站点沿线，目前已经形成这样一片新居住区的，其实也没几个。
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那么，谁来激活这个沉睡已久的板块？
杭州东扩、城市版图迅速向东部生长，钱江新城2.0版图也已经逼近七堡九堡，连临平新城都已经携艺尚小镇往南步步拉近主城，被东西南北「拱起」的翁梅，还能安静多久？
从钱江新城、城东新城、到艮北新城、到九堡，板块能量逐层传递，翁梅这块洼地还能停留多久？
事实上，这一带的交通已经悄然在改变。东湖高架已经贯穿了翁梅，依托东湖高架，往西往南就可以连接上德胜快速路、秋石快速路。因此，不经意间，这里也能发现钱江新城、滨江购房者的身影。
毕竟，城市东部一路过来，可以选择楼盘非常有限。最近几个月以来的摇号名单里，过了艮北之后，地铁沿线也就出了一个江山云著。
也许，这一次，江山云著的这127套摇号房源，可以小小地激活一下这里。
写于京杭大运河畔
2018年11月9日10:12
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