嗯，你没有看错，杭州的房租，真的跌了。我没有胡说八道。
在我爱我家的《杭州房地产市场第三季度报告》中，杭州三季度房租价格早已开始回落，环比下降了1.4%。
上个礼拜，我爱我家公布了《2018年10月租赁市场分析报告》，10月份杭州租房市场量价齐跌，租金大概普遍下滑了6、7个点不止，跌幅非常大了。
租房的房客们大概只知道每年续约的时候房东几百、几百地往上加，没听说过几百、几百地往下减。
现今，几乎整个城东，以及城北、三墩、转塘一带，房租都在跌，甚至连上城区和下城区都出现了下跌。
朝晖几个老小区，单套两居室普遍跌个300、500块，城东再远一点的简直是跌得离谱；三墩一带，8月份的套均月租金大概在5000多，到9月份降到了4500左右；下城区的环北直接全线打了个88折，关键还租不动。似乎整个主城区，除了滨江，租金都在稀里哗啦地下跌。
房租的普遍下跌竟然改变了租金段的成交占比，高价房成交占比全线下滑，3500元以下低价房的占比上升了近2%。
壹
房租究竟怎么了？
房租出现如此大面积地下跌是很诡异的事情。
一般来说，每年房租和房价的走势大体是一致的，都是3、4、5月量价齐涨，7、8、9、10月成交下滑，但价格稳得住，然后到过年前略微跌个那么一星半点，很少有年头说房租从9、10月就开始跌的，还跌得那么汹涌。
杭州房租为什么降？这个问题大概谁都说不清楚，究竟是人口变少了，还是房子变多了？还是其他什么原因？
有人说，这两年杭州的房租都是被中介和公寓运营商抢房源搞上去的，现在公寓不行了，房租自然就下来了。这或许是一个原因吧。
今年8月份的时候，杭州一家长租公寓的运营商——“鼎家”——破产倒灶，大概就是因为扩张太快，加上管理能力跟不上：
最近听说又有一家比较大的公寓运营方出现了资金周转困难，已经暂停了全部工程结款。后续怎么样还不清楚。
长租公寓的扩张确实一定程度地推高了房租，但这个幅度是不大的，毕竟整个租房市场还是普通出租占大头，公寓占比很低的。
而且前几个礼拜，上海也有一家老牌的公寓运营商“寓见”也出了点资金问题，可也没听说上海的房租出现了大降。
也有人说，杭州这两年的房租是拆迁户推高的，现在随着国开行收紧棚改拆迁专项贷款，拆迁基本停掉了，租房的主力就少了一大截。
确实，尤其是去年上半年的时候，大把的拆迁户揣着金光闪闪的拆迁款抢着租房，瞬间把房租给抬了上去，这个不假。但也没说今年下半年这些拆迁户就不租房了，回迁房没个两三年造不好的嘛！
听城东的中介说，最近城东的回迁房和新房交付量很大，客户选择的空间多了很多。但为什么连上城区和下城区的租金都下跌了呢？也没听说上城区的住房供应量增加了呀？
真是咄咄怪事。
贰
房租下跌比房价下跌还可怕
我们总是只关心房价的起落，却很少有人关注过房租的涨跌。
其实，预期住房消费的有力与否，房租的变化往往比房价变化更能看得清楚，尤其是对于二三线城市来说。
我们总说北京、上海的房价收入比太高、租金收益率太低，然后认定北京的房价有泡沫。其实，用房价收入比来判定京沪的房价是完全不合理的，因为京沪的房子根本不是卖给在京沪工作和生活的普通人，而是卖给全中国最有钱的那群人！你怎么能用京沪普通人的收入水平去衡量京沪的房价泡沫呢?
事实上，京沪的房产不仅几乎没有什么泡沫，而且是相当优质的资产。
然而，对京沪来说并不适用的房价收入比和租金收益率这两个指标，对杭州却是完全适用的，因为买杭州房子的，百分之八九十还是在杭州工作和生活的人。
北京和上海现在的租金收益率大概是1.5%，杭州是2%。所以，要么是杭州的租金太低，要么就是杭州的房价太高，因为一般来说，租金收益率差不多是可以做到4%左右的。
如果杭州的房租长期下跌，或者每年不能持续上涨个7%~10%，那杭州的房价肯定是扛不住的。就算名义房价不下跌，但实际房价一定是下跌的，毕竟这里面有一个通胀的因素存在，跑不赢通胀就是跌嘛。
所以我为什么会说“房租下跌比房价下跌还可怕”？
因为仅仅是房价下跌，政府还能通过放开限购、停止供地等一系列措施来救市，但房租下跌是根本没法救的，这是整个住房消费市场出现大衰退的标志。
如果租金长期萎靡不振的话，时间一久势必拖累房价下行，这个时候放开限购什么都没用，因为对于杭州来说，只有租房的群体逐步变成买房的群体，整个房地产市场才是比较健康向上的。但如果租房消费出现了长期的下滑，打开限购根本无济于事，是买房的基本盘出现问题了！
叁
请更理性地看待杭州
老实说，这几年杭州人的心态是比较膨胀的，无论是本地人还是外来工作者。
自从2016年“G20峰会”以来，随着杭州房价的节节攀升，加上杭州还是公认的“魅力之都”和亚运的加持，对于杭州的未来，大家大都是极为期许的。甚至还有位知名互联网公司的总监讲了一句让人脑洞大开的话：
“今后上海将是一个宜居城市，成为杭州的后花园。”
然而，阿里巴巴未来的掌门人张勇，加入阿里11年，至今没有在杭州买一套房，一直住在杭州的五星级酒店里，每个周末返回上海家中。
杭州与上海的差距其实代差其实是很明显的。
仅仅从人口来说，上海市的常住人口大概是2500万，预计到2030年的时候人口能达到3000万。杭州满打满算，加上临安、富阳、淳安、建德和桐庐，一共也才950万，而实际上的主城区只有不到700万人，车子开出去远一点，路上的行人就很稀疏了，和上海的差距还是很明显的。
如今，杭州无论是房价还是房租，都已经无可阻挡地进入了下行通道。或许这一把楼市行情的调整会成为一记自信膨胀的镇静剂，让每一个杭州人更清醒地认识这座城市，和她的房价。
我们可以很爱这座城，并且一心一意地建设她、维护她，但也请更深地理解她的稚嫩与不足。
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