軌道上的濟南將駛向何方？

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現在的濟南，擁堵的無以復加，屢創全國第一。為什麼這麼堵，一個重要的原因就是濟南在修路，多條道路同時在修，我記得有個數據說2016年濟南有79條道路在修。在這修建的眾多道路中，軌道交通也佔其中一部分。目前濟南開工建設的軌道交通有R1/R2/R3線，還有M1環評公示，M2勘察招標，從東到西，從南到北，濟南的軌道交通已火力全開。

可以說，濟南已經奔馳在軌道上，駛向一個我們未知的未來。而今天呢，我們就聊聊與軌道交通有關的幾個話題。

話題一

被忽視的濟南軌道交通的價值

不知道各位有沒有感覺到，軌道交通的價值在濟南一直沒有得到應有的重視，或者說軌道交通的價值，在濟南被忽視了。

這一點主要體現在就是房價上。

在北京上海等大城市，一有軌道交通的規劃，房價就會聞風而漲。比如北京房山的一個樓盤，在地鐵房山線開工前，價格只有6000元左右，隨著地鐵開工建設，以及萬科在當地拿地等一系列好消息，到年底價格已經漲到11000元每平米，幾乎是翻翻的節奏。

有數據顯示，昌平地鐵線開通5年，周邊房價2萬漲到8萬。前不久，北京軌道交通22號線（平谷線）開工建設，也就是連通燕郊的一條線，沿線某樓盤聞風一天漲價5000元/平米。

而濟南的軌道交通在2014年規劃就已經通過，2015年輕軌R1線就開工建設，而沿線樓盤卻沒有漲價的勢頭。比如中建長清湖的房價，從2013年開盤到2014年，2015年，一直徘徊在4500左右，到2016年2月份前後，輕軌就在長清湖門口建起了高架，但價格也就4500元左右，人們好像對在建的輕軌無動於衷。

當然，現在中建長清湖的房價漲到7500左右，並且賣得還不錯，但這不是輕軌的功勞，而是市場好，整個濟南大大小小的樓盤去年都漲價。其實，不但中建長清湖，整個R1沿線的樓盤，沒有一個因為輕軌開工建設而漲價的。

為什麼軌道交通的價值在濟南被忽視了？我之前曾寫過一篇文章，分析了四個原因，但現在可能說有三個原因更靠譜一些。

第一，人們還沒有認識到輕軌的便利，以及其帶來的價值。雖然很多人愛舉例子，說某個城市輕軌帶動區域樓盤上漲多少，就像我上面舉的例子，但是，這些數字就算被購房客戶看了，也沒有感覺，他沒有切身體驗過輕軌帶動樓盤升值的事情發生。所以即便你樓盤宣傳叫破天，市場也沒有任何迴響。不像北京上海等城市，因為有過這樣的先例，很多人都嘗過甜頭，所以不用你鼓吹都喜歡聞風而上。

第二，濟南畢竟是個小城市，雖然是省會城市，但排名往後，被人稱為淪為三線的二線城市，人家說到中國16個熱點城市的時候，都沒濟南。雖然交通也很擁堵，一度排名全國第一，但是外來人口少，2015年有個數據，5年濟南流入人口36萬，這個數字算多嗎，我看不算。2010年年還有個數據，濟南人口流入在全國排名第25。並且，在濟南居住區域也很明顯，還沒有被逼到跑郊區幾十裡買房。

不像北京，外來人口多，北京城都快擠爆了，所以很多人一步步被擠到四環外五環外六環外了，城市那麼大，住的那麼遠，當然要依靠軌道交通，軌道交通的價值就凸顯出來。比如上面說到的北京軌道交通22號線（平谷線）開工建設，百萬住在燕郊的京漂人拉條幅慶賀。

當然，濟南的這個情況在最近半年有所改變。最近半年，濟南房價漲勢兇猛，很多人被逼到東部繞城高速外買房子，或者跑到西邊長清買房子，再加上章丘撤市劃區，濟南將成為一個狹長的城市，隨著城市的版圖擴大，擁擠程度加劇，後續軌道交通的價值會越來越得到重視。

第三點，去年上半年之前，濟南的市場，是供過於求的市場，到處都有那麼多房子賣不出去，在哪裡都能買到適合自己的房子，不一定非要買軌道交通沿線的房子。軌道交通再便捷，需要的也是時間。比如長清區開通輕軌後，到市區再便捷，也不如西客站區域的項目便捷，依此類推。再看房價，因為供大於求，城區的房子價格也上不去，也不見得比郊區貴多少。所以，輕軌的價值，不是太明顯。

但去年下半年開始，濟南房地產市場好轉，尤其是被大量炒房客炒作，又成了相對的供不應求，再加上價格上漲，很多人被逼到繞城高速外買房子，別說入住之後的交通狀況了，就看現在，濟南東西向的主幹道也是擁堵嚴重。所以，後續買房大家就會重視輕軌沿線的房子，輕軌的價值也會得到顯現。

去年我寫文章的時候，還分析了第四點，就是濟南的房價相對穩定，不會大起大落，但這一點也只是在去年上半年之前說得通，現在，濟南的房價已經不再那麼平穩，不少樓盤去年都是暴漲。所以，從市場平穩這一點來說，意義已經不大。

綜上，濟南的軌道交通的價值，尤其是對房價的影響，之前是被忽視的，現在也沒有得到應有的重視，但是，隨著城市的發展，主要是城市版圖的擴大，軌道交通的價值將越來越顯現。

話題二

軌道交通是如何影響房地產的

關於軌道交通對房地產的影響，已經有很多人做過研究，並且有詳實的數據。我這裡主要是根據一些機構的研究成果，結合濟南的具體情況做一下簡單的分析。

1、軌道交通影響的主要是遠郊地產項目。我們知道，房地產的核心價值一直是地段地段地段，因為地段帶來的是交通上的便利，配套的豐富等等，無論是去商場還是去上班，都可以很便捷。而從郊區到市區尤其是市中心，有很長的距離，又因為交通不便，所以在郊區有諸多的不便，所以，大家都認為郊區的地段不好。

但是有了軌道交通的郊區就不同了。軌道交通與其他各類交通相比，有很多的優勢，不堵車，跑得快，拉得多，還相對便宜，這使得郊區的樓盤距離市中心雖然空間距離很遠，但時間距離很近。所以，郊區的樓盤因為軌道交通而受到的影響，將比市區項目的影響大很多。地段好也不一定是在市中心了，可能是軌道站點旁。

2、軌道交通對房價的影響。這一影響主要體現在預期上，即開工時，對房價的影響要大於開通之後對房價的影響。這個我們也可以理解為，開工時的上漲，已經漲得差不多了，至於開通後，價格已經達到一定的高位，再漲就難了。

關於漲價多少，有一份研究機構發佈的報告顯示，除去外部因素，沿線住宅的價格會漲8—20%。但這個數據相對保守很多，並且我們看到的一些例子，也遠超這個數據。北京2015年的一份研究數據顯示，在北京限行之後，人們購買地鐵附近房子的意願提高1.8%—2.7%，溢價支付意願比原房價溢價提高36%—60%。而對租賃市場的影響，則是體現在開通之後。

我們前面說過，軌道交通的價值在濟南還沒有得到應有的重視，所以現在輕軌沿線的樓盤無論是升值潛力還是抗跌能力，都要強一些，如果想買輕軌沿線樓盤，現在還算是個機會。等到被幾輪炒作之後，可能會為時已晚。

3、軌道交通對房價的影響，會隨著距離軌道站點的遠近而不同。也就是說，同是軌道沿線的樓盤，所受到的影響也不一樣。有個國外的機構研究顯示：

4、對高端項目和中低端項目的影響也不同。對高端項目的影響相對較小，而對中低端項目的影響則大很多。高端項目的業主出行不必像普通大眾那樣嚴格按照時間上下班，他們有車甚至有司機等原因眾多。

這個影響也會逐步明顯，尤其是濟南現在擁堵日益嚴重，並且會越來越嚴重，之前經十東路哪裡會堵車，還有世紀大道、工業南路，現在都成了堵車的典型，尤其是鳳凰路以東的區域，之前都不知道擁堵為何物，現在聽廣播九點多還在堵堵堵。所以，東邊的剛需樓盤對軌道的渴望將會日益強烈。而燕子山下還有千佛山下的那些豪宅，還有龍奧周邊的豪宅，影響並不是很大。可以理解為，有錢人不在乎。

5、軌道交通的對地產的影響，也不是一蹴而就的，會隨著區域的發展逐步成熟，交通路網的日益發達，

這些談到的都是對住宅的影響，其實軌道交通對商業的影響也很大。不過限於篇幅，這裡就不多扯。

話題三

軌道交通究竟能給濟南帶來什麼

軌道交通究竟給濟南帶來什麼。

現在當然是擁堵，和房價上漲。但我們不能只看現在，現在的擁堵希望能換來未來的不堵。對，換來快速出行的未來。待現在這些軌道交通開通運行後，將會緩解城市的交通壓力，這是顯而易見的，比如現在從濟南西站到園博園需要30分鐘（不計算堵車情況），而輕軌開通後，僅需要8分鐘。

第二是加快濟南通往大城市的步伐。每一個國際化的大都市的發展，都離不開軌道交通。全世界第一條通地鐵的城市——倫敦，於1863年1月10日正式通車運營，這一條地鐵僅6公里，但是它拉開了軌道交通的序幕。像倫敦、紐約、巴黎、東京、莫斯科，等等國際化的大都市，也是軌道交通發達的城市。再看我們中國的香港、北京、上海，軌道交通也是相對發達很多。濟南軌道交通的開工建設，也可以看做向大城市發展的第一步。如果之前濟南的發展是公交車的速度，我們希望之後是輕軌的速度。

第三，軌道交通平衡城市的生活。濟南這座城市的發展，給人的感覺好像一直放不開，發展來發展去，就是在濼源大街大明湖大觀園這一區域，後來費了很大的勁，發展了高新區和奧體中心，其他區域一直沒能發展起來。我記得6年前在寫到濟南城市綜合體發展的文章的時候，說什麼遍地開花等等，讓城市變得多麼美好，云云。為什麼6年後我們並沒有看到城市的遍地開花，有一個重要的原因就是城市的通達性不好，交通好的地方，發展好一些，交通不好的地方，發展就會滯後一些。而當軌道交通開通之後，大大提高城市的通達性，城市的發展也將不侷限於現在的這幾個區域，而是城市的均衡發展，

應該還有其他，我們這次不多說了。太長了。當然，這一切都只能交給時間來驗證。

題外話

談了以上三個話題之後，再簡單說兩句濟南的軌道交通建設，可能還面臨很多的問題，比如，軌道交通的系統性盈利問題，這是世界上很多城市都面臨的難題。可以這麼說，基本都是賠錢的，大都是靠財政補貼。濟南肯定也會面臨這一問題，會不會因此而影響軌道交通的運行，可能也是個問題，比如運行時間，比如票價，等等。軌道交通跑得快，居民的收入跟得上才行，不然問題會一個又一個的接踵而至。辦法總比問題多，我們還是想想美好未來吧。

據說成都的第一條地鐵開通試運行那天，數十萬成都市民集體出動，扶老攜幼去體驗地鐵，還有人買了兩張車票，一張用來收藏。不知道濟南輕軌開通的那天，會不會有這樣的場景？我們拭目以待。

此文寫於2017年1月12日

配圖為2018年10月10日拍攝的R1線

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