導語：
有人說，昆明東市區是“東邪”，主城開發最落後，區域內魚龍混雜，整體開發進程讓人看不懂。實際情況是，東市區發展不均是片區最大的矛盾之一，而片區翻身的機會目前只有一個！
本文關鍵詞：
1、東市區發展不均
2、東市區的轉折
3、東白沙河項目分析：白沙潤園、雲麓九里
東市區發展不均
東市區包含了東白沙河、曇華、方旺、涼亭等區域。早前的東市是昆明主城四區中最後一個突破三環的區域，直到長水機場的帶動，東市區發展迅速突破三環。
從2014年開始，東市三環內的涼亭、曇華兩個重要片區就相繼啟動了改造和開發，但是，因為城中村、物流等數量多，開發起來很困難。（世博片區發展可以追溯到99世博會開幕，不過，如今片區很多區域依然顯得荒涼。）
從房價來看，三環內房價較實惠的是曇華片區瀚林瀾山，在售高層住宅，戶型區間113-139平米，三房和四房都有，毛坯均價大概11500元/平米。
三環外方旺片區，早在2012年初，該片區啟動城改。如今來看，還是有些荒涼，片區內的東旭駿城是出了名的便宜，毛坯價格大約9300-10000元/平米，三房的戶型有106-128平米，但去化卻不溫不火。
三環外還有被稱為東市“門戶新區”的東白沙河片區，該片區較前面幾個片區發展較早，10年前就已經進入萬科的視野。（也就是說，東市區發展還沒有突破三環時，東白沙河片區的開發就已早一步開始。）
現在的東白沙河發展很特異，不僅房價比東三環內還要高，而且，樓盤的連片開發，使得東白沙河片區的發展速度逐漸趕超東二環內的部分區域。
（目前在售的熱銷項目包括雲麓九里的疊加別墅，戶型建面122-143平米，總價240萬/套起，聯排別墅，戶型建面121-149平米，總價470萬/棟起；白沙潤園精裝洋房戶型在售128平米，價格大約15000-16000元/平米。）
東市區的轉折
東白沙河可算是東市區扭轉矛盾的契機。（南市區有滇池度假區、北市區有長蟲山、西山區有草海片區，而東市區只能仰仗東白沙河。）
東白沙河是東市區的生態富人區。
畢竟，該區域對片區內的積極作用有目共睹，提升片區品牌形象、拉動區域配套和消費升級等，這樣的區域在城市中的稀缺，不是開發商出錢炒作、營銷就能劃定的。（富人區概念是自然和生態的選擇，不以人為因素為轉移。）
2008年2月，萬科在東白沙河片區拿下白沙潤園項目地塊，當時拿地的樓面價為591元/平米，2017年8月，中海地產拿下現在的雲麓九里地塊，樓面價已經漲到11000-11519元/平米，創下昆明當時最高樓面價記錄。
9年地價漲20倍，昆明唯有白沙河片區。
以下為目前東白沙河片區熱銷樓盤一覽：
東白沙河片區土地金貴，已然被大部分人認可。並且，因昆明市政府將該片區納入2016-2020城市重點建設區而被眾開發商青睞。
今年初，東白沙河分區局部地塊控制性詳細規劃調整發布，其功能定位明確提出：
東白沙河片區將圍繞“一帶、兩軸、三心、四片區”的空間結構，規劃成為面向國內國際的山水人文旅遊目的地，並且將建成集旅遊度假、高端商務、高尚生活、生態保護等於一體的大昆明國際山水休閒城。
（東白沙河分區北起呼馬山，西臨東三環，東接東繞城高速公路，南連機場高速公路，規劃範圍面積約為12.58平方公里。）
還有教育，劃區內共佈局有完中兩所（共36班初中、33班高中），九年一貫制學校一所（共15班小學、15班初中），初中一所（保留東白沙河中學，共36班初中），小學三所（共183班小學）。規劃按照《昆明市城鄉規劃管理技術規定》（2016）的要求配建幼兒園16所，共計183班。
（對於“整體規劃區未來能夠承載的人口容量在12萬人”，這一基礎之上，183班的小學足夠，然而，將理想變成現實最大的詬病就是“花時間”。不過，鑑於東白沙河是昆明重點建設區，片區能獲得的資源優先，毋庸置疑。）
當前，萬科、雲南城投、中海、諾仕達、碧桂園等房企都已進駐片區，其中，雲南城投擁有東白沙河水庫南岸的虹橋村、龍池村片區約683畝土地改造。
（上海大華集團目前佔有雲南城投旗下負責改造的雲南亞德地產公司40%股權，另外，虹橋村、龍池村片區城改項目的113畝土地，在今年9月，由亞德地產競得，用地名稱為“大華時光園”，後續很有可能是由大華集團操盤開發。）
另外，雲南城投還擁有蘇家營村和黃土坡村兩個城改項目，在沿岸掌握的土地已超過千畝。
碧桂園也擁有青龍村500畝土地城改項目（雲麓九里旁邊）。
還有，昆明城投公司將在片區內建設總投資達200億，總佔地面積約2.75平方公里的昆明汽摩運動文化小鎮；雲南農投集團下屬公司也將建設總建面約25萬方的白沙河商業中心。
東白沙河項目分析
（白沙潤園、雲麓九里位置）
萬科白沙潤園
目前在售的白沙潤園二期地塊在今年9月首開，居住的氣氛因一期的完善而越來越熱鬧、方便。
交通方面，項目位於盤龍區景潤路與銀沙路交叉處，開車可從景潤路和清裕路行駛800米，上金瓦路出行（大約11公里上東二環、20公里到機場）。另外，公共出行只能選擇公交（距離地鐵站4.7公里），最近站點步行27米就能到達白沙潤園小區站。
(上圖為白沙潤園配套的幼兒園實景。除此之外，項目還規劃了4000平米的商業區、休閒娛樂會所、社區醫院等，因為一期的完善，項目二期業主住進去就能直接使用到滿足基本需求的社區配套。)
不能否認，從容積率1.2，綠化率46%來看，白沙潤園的居住舒適度和滇池邊的洋房差不多。（類似這種自身綠化高，周邊山水都有的樓盤，大清早的空氣真能讓人聞得頭昏，含氧量過高。）
（白沙潤園實景圖）
白沙潤園二期總規劃11棟洋房，戶型面積只有128和143平米（選擇恐懼症的福音），都是四房，現在主推的只有128平米，1梯2戶，在售價格大約15000-16000元/平米。（143平米後面會有加推，電梯入戶。）
（萬科白沙潤園三期樓棟分佈，樓間距區間大概13-30米。樓棟朝向大部分是南北向，6、12棟是東西向，這兩個朝向都有128和143平米戶型，可以按照個人居住喜好選擇。）
128平米四房戶型：
1、1梯2戶，三面採光，每一個房間都設置了窗戶；
2、進門有玄關，保證私密；
3、客廳陽臺和廚房窗戶能保證公共區域的空氣對流和充足採光；
4、開放式廚房+陽臺，方便、透氣、光線足；
5、主臥私密性較好；
6、兩個次臥私密性都略低（入戶及如廁都能看見次臥內部）；
7、書房是開放式，而且採光為二次採光。
143平米四房戶型：
1、電梯入戶式戶型，三面採光，每一個房間都有窗戶；
2、大陽臺，觀景視野好；
3、客廳陽臺和廚房窗戶能保證公共區域的空氣對流和充足採光；
4、開放式廚房+陽臺，方便、透氣、光線足；
5、主臥私密性好，並且主衛較寬，足夠到可以擺放浴缸；
6、這麼大的戶型沒有玄關，餐廳空間有所犧牲；
7、客廳背景牆後臥室私密性較低；
8、客衛位置較尷尬，不太利於一側房間隱私，而且靠近餐廳。
中海雲麓九里
（雲麓九里實景圖）
項目前期拿地時，樓面價到11000-11519元/平米，成為東市區“地王”，光環太大，一直被許多人關注。今年6月，雲麓九里首開，目前總價240萬/套起。
雲麓九里位於盤龍區青雲街道辦清裕路與金瓦路交叉口以北約600米，開車可從清裕路直接上金瓦路出行（大約11公里上東二環、19公里到機場）。公交站點最近為三農場站點，步行359米。
雲麓九里住宅均為坐北朝南，容積率1.2，綠化率40%，產品以地上3層別墅、6層疊加為主。
項目自身配套有生鮮超市和社區衛生站等，可滿足業主基礎需求（項目鄰居還有萬科白沙潤園，配套可以共享）。
戶型建面122-143平米疊加別墅（房價區間240-470萬/套）：
1、單層面寬7.3米，尤其是客廳+餐廳橫廳設計，比一般的戶型更寬敞；
2、負一層標準層高6米，可隔出一夾層，底戶能享受到地下兩個標準層空間（至少可以隔出6個活動區）；
3、地上戶型無暗室，地下空間設置了兩面採光井（對向採光）；
4、底戶帶大花園，且地上每層的公共區都能保證空氣對流，採光通透；
5、每戶首層公共空間獨立，不影響其他分區；
6、入門戶緊靠衛生間；
7、受入戶玄關+樓梯影響，戶型通透感不強；
8、正常的躍層，沒有必要有負兩層的地下室，實用性不夠，稍顯多餘。
戶型建面121-149平米聯排別墅（ 帶2-3個車位，總價約470-800萬/棟）：
1、三面採光，圍合式花園+露臺設計，節省空間，增加周邊房屋採光面；
2、首層3.6米層高，空間很開闊；
3、地上和地下均為樓梯和電梯雙設置，便捷度高；
4、入戶門處欠缺過渡。
昆明沒有完美樓盤，就看你的底線在哪裡。
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