从1998年房改至今，房价快速上涨20年，已经到了让好多人望房兴叹的地步，前段日子，马云先生一声断喝“8年后房子如葱”，一下惊醒了不少人的“房梦”。今天，经过国家和地方近二年多的调控，2018年多数城市的楼市经历了冰火两重天，目前甚至处于下跌阶段。然而，就在这个时候，马云出任了万科名誉董事长，占26%的股权；雷军联合华润出手26亿在北京昌平拿地；曾经不拿正眼看房地产的华为，也豪掷35亿在东莞拿下三幅工业用地；另外据说，茅台、京东等一些实体企业和科技企业也准备进军房地产行业。如此看来，一方面，说未来房子白菜价、高喊要“活下去”；另一方面，又大举涉足进入房地产业。楼市真的让人看不懂、想不透了。
其实，任何一个论断都要放到一定的时空条件下考量，才有意义，不可一刀切地用极端思维去分析判断。就房地产业来说，对任何一个国家都是一项比较重要的支柱产业，我们国家的城镇化进程还有较长的路要走，区域之间又存在着极大的不平衡性，至少在一段时间内，真正“白菜价”的房子恐怕出现的概率不大，即便出现也没有多少居住价值。笔者认为，未来的楼市房价会呈现出一个分化的趋势，最终形成差异化、结构化的市场格局。大致可分为三大类：
一二线城市：这类城市的代表就是北上广深，加上十多个所谓的“强二线城市”、省会城市。这些城市基础设施齐全完备，各类资源高度集中，就业创业机会很多，中高端人才人口长期净流入，人口、资金、资源的数量在全国上榜，在全省数一数二。因此，对住房的刚性需求长期存在，房价下跌的可能性很小，倒是十年后继续走高的可能性极大。
三四线城市：这类城市主要就是指地级市特别是中东部省份的地级市，以及长三角、珠三角等地一些发达的县级市。这部分城市规格较高、辖区较大，有的还拥有区位、产业甚至舒适宜居的气候环境等优势，能够吸引周边县市以及外地的人口，房价能够得到有效支撑。这类城市未来十年房价一般也会稳中有升，毕竟工资、物价、M2都在增长。
五六线城市：主要是指县城和县级市以及西部省份一些不发达的地级市，本人认为，这是当前房价泡沫最大的地方。该类小城市风险较大，特别是那些在交通区位、实体产业、旅游文化、宜居环境等方面都不具备优势的小城市，将来人口或呈流失状态，难以支撑较高的房价。或许十年二十年之后，有些房子是否变成“白菜价”，还真不好说。
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