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這段時間，後臺留言諮詢房價最多的，是山東的朋友，所以我們今天來聊聊山東的樓市。
濟南——房價長期看漲
上圖是吉屋網的數據，10月份，濟南二手房均價是下跌的，新房價格基本趨於平穩。我又查了一些第三方平臺的數據，安居客顯示10月份環比9月價格是上漲的。
其實不管哪個平臺的數據，跟實際的感受還是有些出入的，我諮詢了一些在濟南幹房地產的朋友，據他們的反應，濟南新房和二手房價格，其實已經下跌了，跌幅在百分之十幾左右，目前的二手房市場基本處在有價無市的狀態。
為什麼會出現這種狀況呢？
主要是因為前期漲幅太高了，濟南房價的這一波漲幅從2017年年初開始，短短不到一年的時間，均價1萬多的盤，飆到了現在的均價2萬多。均價2萬多的盤，飆到了現在的3萬多，濟南市政府龍奧大廈附近的個別樓盤都已經賣到了5萬的價格。
濟南在2017年，房價正是進入了54321時代。不到一年的時間，房價成倍的飆升，這樣的上漲速度顯然是非理性。
已經大大的超出居民購買力，在濟南大多數人的工資還是處在六七千塊錢這個水平。
所以目前的房價回調就是為了等一等老百姓的購買力。
短期看，房價還會進一步下探，對於剛需族來說，目前並不是出手的最好時機，可以觀望到明年5月份，如果出現成交大量反彈，或者價格企穩現象，可以入手。
不過濟南的發展長期看好，畢竟山東是全國GDP排名第三的經濟大省，濟南作為省會城市，在過去沒有起到帶頭作用，現在正舉全省之力發展濟南，所以未來不管是人口流入還投資規模和產業發展，將迎來高峰期。
中國的城市化進程還遠遠沒有結束，過去幾十年的城市化，一線城市吸引了很多年輕人流入，但是一線城市的人口承載力是有限的，目前四個一線城市都在控制人口的總規模，這給強二線，尤其是省會城市帶來了機會。
未來20年，中國的二線城市將迎來發展的黃金期，濟南2016年的常住人口為723萬，濟南市人口發展“十三五”規劃，到2020年，濟南全市常住人口總量預期在770萬人左右，邁入特大城市行列。
所以濟南的房價，長期看漲。
濟南哪個區是價值窪地呢？
濟陽
濟陽是濟南的新舊動能轉換區，也是濟南攜黃河發展的重要區位，濟南要想發展成在省內處於主導地位的省會城市，必須發展濟陽，把黃河變成城內河，這樣整個城市的格局才會變大。未來10年，這個地方的發展潛力非常大。
山東雖然實體經濟發展還算比較紮實，但是創新經濟發展遠遠落後於北京、江浙和廣東，把濟陽規劃為新舊動能轉化區就是為了發展新型創新經濟，未來會有很多的高端製造業、互聯網、人工智能、大數據、區塊鏈等行業的企業落戶濟陽，高端企業的入駐會帶來高端人才，濟陽承載著整個山東經濟的轉型升級模範帶頭作用。
目前看濟陽的房價在9000左右，相比濟南市區，並不高，最近想買房的朋友，可以考慮在濟陽買，如果想買濟南市區的房子，目前並不是最好的購房時機，著急住的朋友，可以選擇18000以下的房子，相對比較安全。
青島——具備人口吸附能力
根據青島貝殼數據中心檢測到的數據顯示，青島10月份二手房均價下降了。
目前青島的房價也屬於漲的過高了，嚴重超出了大多數人的購買力。市南區、市北區、李滄區等市中心房價基本達到了3萬以上，4萬的也不在少數。
我的一個朋友，8月份的時候看上市南區的一套房子，60平米，賣家要價220萬，而且要求一次性付款，所有的費用買家承擔，當時沒有買，這幾天這位朋友再給中介打電話問那套房子，還沒有賣出去，而且房東直降20萬。
對於剛需一族來講，中心城區的房價已經不適合了，如果買的話，建議到城陽區，那個地方的房價多數1萬多，價格還算合理，不過城陽區的房價現在也在下跌，一套房子原來掛牌都在150——160萬，現在普遍下調了20萬，降價在10%以上。
所以現在並不是最好的購房時間，不著急住的朋友，可以再觀察一段時間，等到明年5月份再做打算。
青島目前的價值窪地，除了城陽和即墨，還有個地方我認為未來也有一定的升值潛力，就是西海岸。
現在西海岸應該算是青島人口流入最多的區域，中心區域的房價對於多數人來講望塵莫及，黃島的房價已經漲起來了，膠南也已經漲到半山腰了，而且西海岸本身就有很多的大企業，產業基礎比較紮實，風景也不錯，所以西海岸目前是青島的價值窪地，想買房的剛需朋友們，可以考慮。
長期看，青島的房價還會進一步上漲，作為強二線城市，山東的經濟強市，具備人口吸附能力。
濰坊——房價不具備長期大幅上漲的基礎
濰坊10月二手房均價7515元/㎡，環比上個月下降1.37%，高新區以8523元/㎡，高居排行榜首位。
目前看濰坊主城區價格都處在下跌狀態，並不適合出手。可以先觀望一陣。
長期看，濰坊的房價會呈現穩中上漲的局面，因為濰坊的整體房屋均價並不算高，其次濰坊的經濟發展在山東還是處在前列，2017年排名第四，人口規模也比較大。
但是人口的吸附能力比較弱，所以房價並不具備大幅上漲的基礎。
煙臺、淄博和臨沂——長期看，房價以穩為主
煙臺、淄博和臨沂這3個城市，經濟發展比較紮實，煙臺的GDP總量跟濟南旗鼓相當，淄博是山東的工業重鎮，臨沂是北方的物流中心，產業的發達吸引很多人流入，雖然這3個城市都屬於三線城市，但是長期看，房價並不具備下跌的條件，當然大幅上漲的可能性也不大。
短期看，這三個城市也是處在前期漲幅過大，現在有價無市的狀態，價格甚至已經開始下跌，想購房的朋友，可以再觀察一陣，等到明天5月份再做打算。
其他城市——長期看，房價面臨下跌風險
山東其他三四線城市，經濟發展比較薄弱，產業結構相對單一，並不具備人口流入的條件，目前看多數城市人口處於淨流出的狀態，所以房價長期不看漲，短期看幾乎所有城市的房價都處在下跌回調狀態，打算在這些城市長期定居的剛需族可以觀望到明年國慶期間再做打算，投資為目的的購房，不建議。
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