民宿在浙江麗水，一個叫做松陽的地方。很多人不知道這個小縣城，可知道她的人稱她為最後的江南秘境，我們在這個秘境裡又尋覓到了當地人都不知道的一個小山村——西坑村。

過雲山居外景

西坑村在群山懷抱中猶如一個被時光遺忘的桃花源，海拔六百多米，終年雲霧繚繞，當地人以種植高山茶葉為生。我們的到來似乎喚醒了這個古村落，當地人從不理解、不接受到相處和睦，最後是跟著我們一起幹，慢慢地，這裡成為了當地的一個景點。旅遊大巴，參觀團，一天十幾批。為了不破壞這裡的寧靜，我們決定只做八個房間，並且謝絕參觀。慢慢控制住了人流，古村落在商機復活的同時也要理智得保護那份悠然自得的氣質。

我將從我做過雲山居的真實經歷出發，與你分享我在民宿選址方面的經驗和總結。

民宿選址要考慮的四大因素

很多人說過雲山居的成功很大程度上要歸功於選址，其實這個幸福也是來得比較突然。因為我在做民宿之前，並沒有像大家一樣有很多課程可以學，也沒有很多前輩教我怎麼去選址。其實初衷是比較簡單的，就想在山裡，在風景很美的地方擁有一個度假的小房子，可以帶著小孩和父母去那兒避暑，相信很多人應該都有這種想法。

過雲山居露臺

之所以與你聊起我做過雲山居的初衷，是想引出選址時要考慮的第一大因素：定位。

1、選址第一大因素：定位

所有人做民宿都要選地方，選址首先要有定位，也就是說，你要明確你想要吸引什麼樣的客人來到你這個地方，或者你想做一個什麼樣的民宿。

比如你想做一個親子類的民宿，那你就不能選在深山老林裡，或者是離城市太遠的一個地方，這種地方，交通不方便，肯定會極大地影響親子類民宿的入住率。這時候你肯定要選擇城郊，從城市出發，2小時以內能到達的地方，因為很少有父母願意帶著小孩長途跋涉的去玩的。

過雲顯然是不適合親子的，因為沒有足夠的場地給孩子撒歡。藉著古村的美和峽谷的景色，所以過雲更適合文藝青年，和攝影愛好者。

過雲山居的雲海

2、選址第二大因素：政府支持

很多人考慮選址，會覺得優美、原始的風景是最重要的，但我想說的是，沒有政府支持，再美的地方你也要考慮好要不要去，因為後續的問題確實會很多。

包括現在民宿辦證很難辦下來，因為消防很難辦，如果政府卡住你這一關的話，你根本辦不出來，所以你永遠是違章經營的。就像廈門的很多民宿就沒有證，心驚膽戰的運營是做不好服務的。

洱海民宿的大面積關停也是類似的事情。洱海的那些民宿主人真的是蠻可憐的，他們都是從北京和上海去那裡找詩和遠方的。很多人都傾家蕩產買了房，上千萬地投過去，因為很多房子都是轉讓過來的，那個轉讓費很貴，一棟樓起碼上千萬，突然就全部關掉了。所以政府的支持，和政策的關注真的很重要。

相反，建過雲山居的時候，松陽政府對我的支持是空前的。為了我這家民宿，政府可以幫我把路造好，幫我把電從山下拉上去，花錢造一個停車場。再比如房子的租約。在莫干山，政府不可能出面幫你拿房子，都得你自己去跟老鄉談，會存在老鄉毀約等各方面的問題。松陽政府就會出面幫我去跟老鄉溝通，把老鄉的房子先收回，集體再租給我。這樣，一方面我不用擔心毀約的問題,另一方面，租約會包含硬件、水、電等基礎設施，能為我省去很多成本。

過雲山居茶室

如果你造一家民宿要自己去拉電或弄水，這個成本是非常高的，需要幾十萬，甚至.上百萬。正是因為這些基礎設施的錢政府幫我們花掉了，所以過雲山居在成本.上就控制得非常好，再加上施工是由自己把控，所以我們的造價應該在300萬左右，8個房間。

過雲山居房間

政府的支持也包括宣傳。很多人認為過雲山居是橫空出世的，因為我們三個合夥人誰都沒有做民宿的經驗，也不知道怎麼去宣傳，造是我自己造的，然後就悶頭幹。在開始吧之前，是沒有平臺會幫民宿拍微電影、拍短片的，但政府就花了上百萬給我們拍了三四個微電影、宣傳片，所以突然間就爆了。宣傳片描繪了隱藏在山裡的一家民宿，鏡頭裡的雲海和美景真的非常震撼。後來很多人告訴我，他第一次對民宿有了解都是從過雲山居開始的。

3、選址第三大因素：交通和物流

交通便利、路線安全、用時不長，都是非常重要的。如果你的民宿離城市很近的話，自駕遊的線路得安全，不能是很陡的山路。我建過雲山居的時候，麗水還不通高鐵，每次我都是開車去項目地，從蘇州到松陽要開6-7小時的車，我都是在一天內來回，逐漸地，大家都開始叫我"敏哥”。我自己開車往返已經習慣了，但若是客人問要怎麼去，你說只能開車，而且要7個小時，50%的客人都會被嚇退。因此車程距離十路線安全之外，非常重要的一點。

還有一個切身體會，物流的重要性。從裝修到現在，我們的所有物流都是在淘寶上買的，因為小城鎮買不到什麼東西。但因為快遞不通，所以物料沒法送上山，為此我們現在得專門配備一輛車-一個人，設置一個收貨點，每天要往山_上運好幾車。快遞不通是一個問題，這是我做過雲山居得出的經驗，因此，過雲山居的第二站我們選擇了桐廬，“四通一達”的發源鄉。

4、選址第四大因素：民風淳樸

民風真的太重要了，民風彪悍的地方真的不建議去。

老鄉幫忙剷雪

老鄉幫忙剷雪

這張照片是老鄉們幫忙剷雪開道的場景。有一年，浙江在年前發生了雪災，很多客人都困在山裡，無法回家過年，山谷裡全是積雪，沒有人敢開車。於是我們的老鄉自己拿著鏟子幫忙，連老人都拿著鏟子出來，給客人開了幾公里的路。這在民風彪悍的地方沒有幾百一千的沒有人給你幹，但松陽的老鄉們沒有一個說過要錢。我們的客人都說，不好意思問多少錢給我開一下道，都是熱淚盈眶地離開了。

老鄉們的禮物

這是我過年回家，每走過一戶人家，他們就會把東西塞給我，我特別享受那種融洽的感覺。若是在飯點進村，大家都會請我進去吃飯，我基本都會進去吃，喝口酒。其實老鄉們有一點點是自卑的，他們希望你是看得起他們的，他們不希望你是一個高高在上的投資商，一個城裡人。如果他們送你這種東西你不拿，他們會傷心的，是不是嫌棄我們這個東西不值錢。於是我會問他們要，說“給我一點這個，挺好吃的”，他們就特別開心，自己做的蘿蔔片、豆腐、梅乾菜、年糕，家家戶戶都會塞給你，雖然我吃不掉,但我都會拿一點，我說我帶回去給我爸媽嘗一下，他們就特別開心。人與人的交流確實是相互的，過雲山居建在那裡，整個氛圍就特別好。

有哪些重要細節需要提前考慮？

選址時除了要考慮以上幾個大層面的因素之外，有一些重要的細節也需要提前瞭解。

第一點，物業產權是否明晰：包括你選中的房子能不能使用，是什麼性質，以及你租過來之後，會不會產生違約、中途漲房租這些問題。

第二點，租賃期內是否可以改建，當地風俗有哪些要提前瞭解：比如松陽的很多村子是國家級保護級的古村落，所以遇到古村落的改建，一磚一瓦，包括牆面都有很嚴格的要求。在建設的過程當中，也要充分尊重當地的風俗。

其實我一開始進村的時候，有很多血淚史。農村有很多風俗，比如屋簷滴水範圍內的地方是屬於那戶人家的。由於房子彼此捱得很近，我又不知道這一風俗，就把屋簷造到鄰家的滴水範圍內了。他說不行，這個你得拆。沒辦法，只能拆了。

第三點，基礎設施是否有保障：

一邊泡澡一邊伸手即可摸到雲海

第四點，周邊有哪些配套：選擇一個地方，很重要的是要考慮大家入住之後的體驗。周邊有哪些地方值得一去，有哪些不一樣的當地文化值得體驗，這些都需要提前瞭解，並根據實際情況，在設計和運;營的時候把這些當地的特色融入其中。

在選址確定後，什麼樣的房子適合做民宿呢?

《國家地理》稱松陽是最後的江南秘境，它藏得很深，很少有人會知道那個地方，當地政府就特別希望通過民宿把松陽帶熱。

第一次去的時候，我們真的沒有見過那樣的村落。全部是夯土房子，保持得非常完整,木質結構，當下確實被吸引住了。政府說你隨便選一棟，我就遲疑了。

有些房子確實不能做民宿，因為它都快倒了，你看著它拍照很漂亮，遠遠地拍它特別美，有云飄在那裡。但你若是走到那個房子裡面，沒有人願意住。老房子是木結構的，它的隔音效果非常差。民宿的入住體驗最主要是隔音、採光，很多房子它不是朝南的，裡面很陰暗，只有小窗，地非常潮溼。所以這樣的老房子，雖然漂亮，但你要考慮你準備投入多少錢，把它改成一個適合居住的地方。

所以我不推薦別人去拿老房子改民宿，我覺得你們可以在旁邊選一個可重建的地方，造一個民宿，讓客人去看老房子，而不是硬要把它改成一個“四不像”。它本來挺美的，老結構都保存得很完整，結果你把它水泥一澆，修弄一番，錢也花了好多，實際入住體驗並不好，所以我不太建議。

最後，總結一下今天我與你分享的幾點民宿選址的經驗：

首先，是民宿選址要考慮的四大因素，分別為定位、政府支持、交通物流及民風。

接下來，是選址前需提前考慮的幾個重要細節，包括物業產權是否明晰、租賃期內是否可以改建、當地風俗有哪些、基礎設施是否有保障以及周邊有哪些配套。

最後，當選址確定後，你要挑選什麼樣的房子。很多人會選擇有特色的老房子，在這裡，建議你要謹慎改造老房，因為很可能要花大價錢，且不適宜居住。

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