财经者思
房地产负债率高，这个是很正常的事情，目前万达之所以把负债率降到60%，因为最近几年万达抛售了大量的资产用于还债，其目的就是为了转型走轻资产发展道路，因为王健林不看好未来房地产市场的发展。
我们先来看一下目前一些房地产企业的负债率情况。
房地产一直是一个资金导向型的行业，资金就是房地产的命脉，通过高负债高杠杆一直是房地产开发商的生存技能，所以最近几年很多房地产开发商都一直处于高负债的状态，目前全国房地产开发商的平均负债率大概是在80%左右。
而排名前列的房地产开发商负债更是惊人。
截止2018年上半年，销售额排名前5的开发商有息负债高达15850亿元。 其中，中国恒大6762亿元，碧桂园2945亿元，万科集团1794亿，融创中国2098亿元，保利地产2251亿元。
房地产开发商未来将面临很大的偿债压力，面临不可预测的风险
过去几年我国房价迅猛发展，开发商也赚得盆满钵满，也是在这种环境之下，开发商不断的去加杠杆，不断的去负债。
但目前我国楼市已经进入了一个转折点，房价不可能像过去几年那样迅猛发展，甚至部分地区房价已经出现下降的趋势，而在楼市不容乐观的情况下，很多开发商的债务却纷纷到期。
当前房企有息负债余额约为19.2万亿，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。
这么高的债务是压在房地产开发商头上的一块石头，弄不好就把自己的脚砸到了，未来4年将是房地产负债兑付高峰期。2018 下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。
而这几年估计也正好是我国房地产转型以及改革的一个重要时间段，如果按照目前的房地产发展趋势，开发商想像过去那样高负债高杠杆开发，明显是不可能的。
所以我们看到目前很多企业都在寻找资金过冬，通过降价促销，尽快回流资金，另外还通过发行高息债券来融资。
比如前段时间，恒大就以13%左右的利率发行了18亿美元的债券，其中许家印自己就认购了10亿美元，从中可以看出，目前房地产行业融资很困难。
而在这种情况下，很多开发商都在纷纷寻找转型之路。
万达集团负债率降到60%，转型初见成效
2017年的时候，万达负债超过4000亿一直是个热点新闻，当时王健林被称为中国的负债大王。
而为了降低债务，最近几年万达一直在出售各种资产用来偿债。
我们先来看一下最近两年万达出售的一系列资产清单：
2017年7月19日，万达与融创、富力上演了一场世纪交易：万达将77家酒店卖给了富力地产，交易价格为199.06亿元，以438.44亿元将13个文旅酒店项目91%股权卖给了融创，合计金额为637.50亿元。
随后万达相继清空了英国、澳大利亚、美国、西班牙等多处海外资产，并将大多数业务移回国内。
比如以约为50000万欧元出售了马德里竞技俱乐部17%股权；以3.15亿出售澳洲黄金海岸项目及悉尼项目。
今年9月18日，万达集团又出售位于芝加哥的摩天大楼，10月29日，万达又将万达文化管理100%股权出售给融创，融创的代价是支付62.81亿元。
通过这一系列的资产处置，万达集团在一年多的时间内，回笼了将近2000亿的资金，大大减轻了还债的压力。
王健林和万达的转型是一个明智的选择
首先我们不得不佩服老王的眼光和魄力，这几年中国房地产高速发展，很多开发商都纷纷在扩大版图，所以我们看到很多开发商都是高负债，高杠杆。
但就在中国房地产高速发展的这几年，王健林却在谋求转型缩减房地产业务，而且目前已经初见成效。
我们以2017年万达各项业务收入为例：
2017年万达集团收入总共是2273.7亿元，这里面商业地产收入1125.4亿元，文化集团收入637.81亿元，影视集团收入532亿元，金融集团收入321.2亿元，网络科技集团收入58.6亿元，其他业务130.7亿元。
也就是说，目前跟房地产有关的业务收入只占到万达集团的50%左右，另外的50%是由新业务贡献的，而房地产业务当中，租金又占了一部分，所以目前万达集团非房地产项目开发的业务收入大概是64%左右，这个比例要远远高出其他房地产开发商。
比如2017年恒大营业收入是3110.2亿，这里面至少百分之90%以上的收入是来源于房地产。
所以尽管目前恒大的规模比万达大，但是未来的发展潜力不一定比万达好。
现在回过头来看下王健林出售各种资产用于偿还债务，降低企业负债压力，走轻资产道路是一个很明确的选择，至少他看见了未来中国房地产的道路不是很明朗。
贷款教授
我从商业实战的角度来谈谈：
第一，国内房地产企业普遍负债率高，80%或80%以上很多。
譬如，万科，恒大，富力，喊得上名字的都要80%，或90%的负债率。这是什么意思呢？
就是说国内这些知名的开发商，自有资金非常少大量依靠借贷来维持公司的项目。但是大家还要注意一个问题，按道理说这些公司都已经🈶️20多年的经营历史了，怎么借债越来越多，难道不是赚到钱就还债吗？
第二，为什么房地产商工火20年挣到的钱不是用于还债，减少负债降低负债率。
我的观点就是贪婪，因为挣到的钱大部分是分掉了，分红或者高管给自己发工资。而不是降低负债率。
这是非常不好的企业经营观念，换句话说，房地产上挣到大钱先给自己弄钱了再说，而企业负债率再高其实跟个人没有多大关系，因为假设哪天企业资金链断了，公司破产，跟个人关系不大。
再通俗一点说，就是什么样的企业才会不管负债率到80，90也继续运营，只有高管个个都认为企业倒了也没所谓的企业才会这样。
那有些人说这样讲有负债率低的企业吗？当然有。
第三，如果说房地产行业，香港的房产公司普遍低负债率，我认为这是对公司的长久运营比较负责任的行为！
香港经济过很多次经济危机，房地产商都比较注重风险，他们的负债率基本在30%左右，超过50%的都很少见了！
第四，举一个小例子方便理解。
譬如某人创业自己出钱20万，然后按照80%的负债率，也就是对外借款80万，接着拿这100万去运营。 可是由于他自己在公司就是管理者，他自己出的那20万，通过给自己开工资的形式，半年或一年就拿回来了。接下来公司再怎么运营，好还是不好，对他还有风险吗？当然没有了！
这就是为什么很多公司喜欢高负债率运营的终极原因：把盘子搞大，自己本人从中获利，自己没有风险，别人承担风险。
我把这种称之为：亡命之徒式的经营模式。
最后，万达降杠杆最少说明三个问题：创始人还是比较珍惜自己创立的万达牌子。另外，老王早就有考虑过轻资产运营，而不是继续沿用高负债的模式。而中国的房地产行业已经到了不可不控制的极限风险阶段。
作者：张泽锋，资深财务实战派专家，人性管理实战派专家，2016年出版《坐上财务总监》，2015年出版《起底财务圈》【有合作需求，学习需求，直接点击关注，发私信给我】案情解说，解除枷锁，释放困惑。只讲实战，不讲空话。
财务实战张泽锋
上周，据财新报道，记者从权威渠道获得万达集团旗下大连万达商业管理集团股份有限公司近两年财务报告。报告显示：万达商管在15个月时间内减掉了2158亿元负债，较2017年6月底总债务减少了约三分之一。万达负债率降到了60%以下，公司海外项目只余芝加哥万达大厦，境外地产员工不足10人。
消息一出，不少网友调侃道：“终于跟党走了，有肉吃。”
俗话说：“三十而立。”今年刚好是万达成立的第30个年头，对于万达来说更是至关重要的一年。
众所周知，万达是靠着地产发家致富，万达集团的产业已经遍布全国乃至海外市场。如今，国家积极参与房地产调控，楼市已经不再是曾经的“香饽饽”行业。万达这两年一直“买买买，卖卖卖”的动作又何尝不是在为“过冬”做准备呢。
之前的万达侧重于地产这单一重资产行业，现在抛掉部分地产项目，转向轻资产、轻重并行的发展模式，“不同时把鸡蛋放在一个篮子里”分散风险总是没错的。单凭负债率、大量“甩卖”旗下资产，就认为万达不行了，说实话还是有点片面的。
就拿王健林的话来说：“什么叫做生意?做生意用老百姓俗话说,叫做买卖。生意就是买和卖构成的,世上没有只买的生意,也没有只卖的生意。”不得不说，成功企业家的眼光永远是犀利的。
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华尔街早餐
看个菊花，这个问题没个博士学位能发表意见吗？瞎掰一大堆，一群人总想着人家大公司怎么扑街，当人家就是瞎猫碰上死耗子发财的，都像电视剧里面的傻子有钱人一样没有好下场。现实中上千亿的决策都经过优秀的团队研究决定的，起码五六套应急方案，万达就算是垮也不会是十年内的事，别意淫了。
九年权利教育
第一点，王总可以说是危机意识很强。很多人都会在低谷断臂自救，但少有人会急流勇退。商业就是如此，规避风险，获取利益。
二，其他企业，可以说贪心不足蛇吞象，又有几个人能在15年房价大涨时收心，都想着黄粱美梦，野蛮生长。
三，其他原因。
小年流觞
万达降负债的根本原因是因为在港股退市签了对赌协议，A股目前不接受地产属性的公司上市，所以必须转型，降低负债，目前万达所做的一切就是登录A股，否则将面临更大的资金压力
智盈期权
万达是综合体商铺为主，万科恒大等是住宅为主，对银行来说商铺的风险更高，个人买商铺最多贷五成，住宅能货七成。要论倒闭次序，万达地产会最先倒，其次恒大地产，之后是万科
qJqD
首先房地产的债务问题肯定已经引起各级的重视，从维稳的角度，万达如此大的集团，各方面都不希望出现难以接受的问题。所以早一步降负债，一方面为了今后更好的活下去，另一方面可以优化资产结构！
百姓视角看财经
住宅为主的地产商负债率肯定要高的，不高说明他卖不出去楼盘，没有预收款，万达是商业地产，负债率低一点还是正常的[思考]
丶丶丶2971
减轻就减轻咯！人家借钱投资，不赚钱，还搞个毛呀？人家又不傻，人家这个叫垄断市场，你们懂个毛线
