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大家都知道，我每周五都会在上海搞线下茶话会，粉丝只要用一杯咖啡的钱就能和我见面。而我在现场会分享私密的买房经验，并且会认真回答粉丝的一个核心问题（很多房票、贷票的问题真的只能关起门来讲）。
线下我们已经搞了几十期，效果非常好。我敢说，粉丝现场得到信息的价值，不会低于4位数（报名请加个人微信moducaiguan2）。
为了方便外地的朋友参加，我和助理正在线上尝试在线的茶话会，已经在知识星球用户里免费试运行。有兴趣也可以了解下。
但是我们搞了那么多次茶话会，我们团队获得的收入几乎都不够支付水果（让大家吃的还不错的）、场所（市中心漂亮大气的会议室）的费用。那为什么我们愿意近乎免费滴持续地输出这些知识呢。
因为我们想了解真实的楼市，想听到买房人的心声，我们更相信自己的眼睛和耳朵，而不是传言。
表面上看，大家是在向我学习买房经验。其实我在和大家交流的过程中，也掌握了市场的动态。每个问题的背后，都反映着大家对市场乐观和悲观的看法。
我一直相信，真实的楼市，从不是政府报告里的柱状图，也不是自媒体里的十万加文章。真实的楼市是由每一个买房人交易构成的。真实的市场信息，来自于你们每个人交流过程中反馈出的亲身经历。
茶话会上有买在大涨前夜的庆幸，也有劝人买房自己踏空的懊恼，有买房老司机折戟商住的苦闷，也有卖房无果置换无望的失落，这一笔笔成功和失败的交易构成了有血有肉的市场。我也从与大家的交流中，感受到楼市的冷暖。
我有专业的楼市数据库，也定期跟踪宏观经济数据，但是我更偏爱和大家交流。这种和买房人面对面对话的实在，那些言语中情绪的张力，没有任何方式能够替代。环顾全国，我也应该是为数不多的，每周和粉丝一对一交流的自媒体主理人，这也有助于我的内容变得更接地气，让我的结论更有底气。
最近几个月全国大部分地区的楼市走向静淡，买房人的心态都变得不好起来。我就讲讲在线下活动观察到的情况，给大家尽可能还原一个真实的楼市现状。
01
大家在日常生活里和朋友聊天说起买房，一般地答复都是“买不起”，“房价都那么高了，没人买，价格一定会跌的”。
但是只要来过我的活动，就会知道市场上的购买力远比感觉得强大的多。
首先，参加茶话会粉丝，都是坚定认可买房这件事的，在我们这里讨论的永远都是买在哪里，怎么买的问题。很少会问买不买房这件事。
还有我的粉丝购买力都是挺不错的，除了不少一次性支付几千万能买豪宅的大户，更多的是普通白领。但是他们买起房来也不手软，年收入几十万，首付自己100多万不在少数。认可买房的他们，可以轻松卖出一套房，或者靠创新融资，大跨步买到理想的房子。
说这些是告诉大家，千万不要以自己的能力来度量市场的潜力。特别是大城市。我一直说，每个城市的房价是由这个城市最顶尖阶层的最低购买力支撑的。建议大家反复阅读理解这句话。是这个城市里的有钱人里的穷人，他们能买得起什么样的房子，构成了这个城市的平均房价。
我以前也一度疑惑大城市房价的支撑力。你们看看一线基本上是内中外环单价9/7/5万，强二线是6/4/2左右，说实在真的不算低了。我之前主要是通过货币宽松、城镇化和土地供给，从宏观上分析支撑房价的三大因素。
但是真的到了微观市场，见到了线下粉丝，我才感觉到，市场上的买的起的买房人真的太多了。我见过随便卖一套别墅进账千万的南京房姐，年入数百万的深圳企业主，一次支付数千万的上海首套刚需。。。
反过来想想也是意料之中的事情。中国人口接近14亿，藏龙卧虎。就算富人的比例是1%到5%，看上去这个比例不高，但是绝对数也是很夸张的，有几千万的富人呐。而大城市的房产是有限的，买房人面临的是国内其他富人，甚至国际富人的竞争。我的粉丝只是这股强大购买力里的之一而已，真正的市场购买力是深不见底的。大国崛起已是必然，天朝可以拿得出手的城市就那么几个。很多人喜欢说买房就是押注这个城市的股票，但实际上房产这个股池里，能够选的股票真不多。
不要质疑大城市人口的购买力，更多的时候他们只是不能买，没想清楚怎么买而已。
02
最近茶话会上，我的御用买房顾问，分享了这样一组数字，挺有意思。
上海市目前的住宅存量为780万套，过去11年平均成交量为20万套，换手率为2.56%；今年全年上海市二手房成交量预计不超过16万套，换手率不超过2%，处于历史较低水平。今年10月均价，相比去年4月高点，跌17%了。
这么大个上海，每年二手房换手不到2%，也就是说愿意真正诚意卖房，且能够出售的房子也就占比2%。另外一方面，每年上海的新增商品房大概是10万套左右，尚不足全量的1%。所以每年上海能够满足买房需求的只有30万套，还不足城市存量住房的3%。
几千万人口的城市，几百万的潜在买房人，追逐几十万套供应，这就是大城市的现状。为什么现在的房价会变得静淡，并不是大家不想买，而是严厉的调控政策，把刚需也限制住了。其他城市也是差不多的情况。
再来看看我们在茶话会上聊出的大城市真实的买房结构。
以上海举例子。
上海本土土著人口占到6成。他们买房子是守成文化，不到万不得已是不会买房的，尤其厌恶风险。不喜欢多贷款的土著，购买力却毫不受限制，土著的上一代，大多有分配一套不错的住房（当地叫老公房），位置往往非常好，房龄却是非常差。他们要买房的时候，卖出一套老公房，拿这个做首付，然后轻松置换一套大次新或者两套小次新。
新移民朋友，一般是要结婚的时候，两家卖出一套老家房产，然后作为首付，买入上海一套房子。新移民里更有来自全国有强大购买力的土豪，直接一掷千金的也不在少数。
所以上海的成交结构是，既有400万的新移民刚需，也有800万的土著改善，还有1200万的毫客买入。各种价格段都有。
再说深圳。
深圳是移民文化。土著很少，有就是几十套房子收租户土豪。大部分深圳的买房人，都是年轻的新移民。他们没有原来深圳的房子，所以他们没办法中产起步，只能是卖出老家房子，在深圳上车。所以深圳的真正的成交主力就是400-600万的刚需盘。10万单价的深圳湾豪宅只是少数成功上市的创业精英们才能买得起。
我相信每个大城市，都有自己买房的中坚力量。不管哪一种，他们都用脚投票，是用真金白银参与这个城市发展的建设者。
你只要静下心来关注这个微观市场，你就会发现那些动则谈论房价收入比过高、房价要崩盘的言论是多么可笑。真实的楼市不是平均数，它不是由简单的收入数字决定的，它有内在的购买结构。这些都是由一个个真实的买房人构成存在的。
越走到细节之处，越看得清这个混沌的楼市。
03
其实静淡市，也是有的房子在涨的。
记得有一次课程，和几个粉丝聊天，说到了近二年的豪宅市场。虽然上海楼市于2017年3月见顶，但其实最近二年真正的顶豪市场是在补涨的。有一个粉丝，在2016年9月入手了一套上海新天地翠湖顶楼，到现在，二年已经涨了50%。
另一场茶话会里，南京粉丝提供了一个有趣的线索，南京的学区房今年起，也在继续上涨。
虽然上海已经跌了10%，南京也会回调一些，但我相信，他们说的顶豪和学区房市场未来一二年会继续坚挺，甚至上涨。
因为本质上他们说的这些房子已经不是我们传统意义上的房产了，是另类投资，是稀缺性（真正的顶豪是极少的）+房子，是学票+房子。虽然房子在回调，但另一部分，“稀缺”和“学票”是在涨，综合来看继续涨。
这已经不是在买房子了，这是押注另类投资市场。这或许也是静淡市里的一个好思路。
任何一个市场，只要他有客群，自然有人愿意买单。喜欢投资的朋友一定要明白你们买的房子未来的接盘侠，你懂的他们的想法，自然收益不会差。
04
静淡市对于真正的刚需是非常好的买房时机。
我有个粉丝，是我的课程学员，厉害的企业主，但买房经历坎坷蹉跎。创业多年，没买过房，一直坚信创业才是致富之道。期间经营困难的时候，合伙人甚至卖房救企业。就这样多年过去，企业终于有了起色，但是房价涨得更高。当年的全款变成了现在的首付，他依然住在租的房子里。
他是抱着试一试的态度，来听我的课程的。课程上我给大家讲了选筹、交易和信贷打法。说实在的，因为他之前表达过他不看好楼市，是自住但不急于买房的想法，所以我并没有想到过他会有什么行动。整个课程应该是很好地帮他解决了房产认知问题，但也应该仅限于此。毕竟在买房这件事上，从认知落地到行动，很多人做不到。
但忽然有一天，他微信和我说，观观我买好房啦，要请你吃饭。
大家一起吃饭的时候，我就问他，怎么会这么快买房的。他说上完课之后，回去一直在琢磨房产的事情。觉得我说的对，房产是普通老百姓家庭财富的压舱石。然后他就在青睐的小区蹲点看房，正好出来一套难得的极品楼王，更关键的还是套笋盘。
然后他就让我的御用购房顾问去帮他谈判。因为原来报价就已经很笋，大概是普通楼层的9折价格，所以只多还了5万，但是帮他谈下来全套豪华家电，并且7个月后付款，解决他的资金不足问题。
他说，房子下大定的时候，简直是欣喜若狂。因为对他来说，那已经不是一套房子，而是他在上海的安家梦。他偷偷告诉我，看完房子后谈判前，自己就为那套房子做了2套设计图，无论哪个方案对他来说都是完美可行的。看着他眼睛里放着光，我忽然觉得自己辛苦码的那些字，还是有那么一些意义的。。。
他买的那套房子，的确是非常稀缺。为什么我那么确信？因为这个小区这栋楼王，上次成交的那套，我4年前去看过。这4年就没有放盘过。
粉丝聊多了，我还是有些感触的，在静淡市里，投资买房的往往会犹豫，因为人的天性就是买涨不买跌的，但是真正的刚需买房人的春天才刚刚来到。他们没有限购、限贷的问题，拥有超然的购买力，更关键的是，只有静淡市才会有核心位置的好房子放盘，也只有好房子才能卖的掉。
所以如果是自住的朋友，根本就不用在意楼市牛熊的起伏。买下来，自己住。房子长期看，就是风险对冲的稳定器。住个几年，不闻不问，回过头来看，又收获几成涨幅，大概率不会错的。如果一定要增加点确定性的话，可以在静淡市里，同质但增加一些折扣或者同价但提升房产的品质，来确保自己的安全边际。无关房价涨跌，更多时候房子对我们来说只是一个温馨的家。
未来的一段时间，楼市会变得愈发纠结。我们研究买房，目的是欣赏这份纠结，而活的不纠结。
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