眼瞅著2018年馬上就要過去了。在度過了一個令人失望的“金九銀十”之後，深圳的開發商把希望全部寄託在了剩下的最後兩個月。
根據深圳中原研究中心不完全統計，11月份深圳潛在入市項目或超過24個，開發商推盤的節奏彷彿跟趕集似的。
僅在剛剛過去的11月4日-11日的一週裡，深圳有包括深物業金領、大族雲峰等6個項目接連入市，其中深物業金領、大族雲峰和奧園翡翠東灣二期3個項目包含住宅產品。
只不過，他們可能要繼續心碎了。
根據中原的一週開盤簡報，這一週裡一手住宅開盤的去化率僅為一成。
原本開發商們高高興興地期待開門紅，哪成想購房者們給不給面子全看心情，一個不小心，低至一成的去化，華麗麗地把雙簧演成了單口相聲。
PART 1
這獨角戲不僅唱得開發商們鼻涕眼淚一把流，也唱得我心下一涼。
我們來梳理一下“金九”以來每週一手住宅開盤去化大體情況：
9月10-16日，推出1個住宅項目，開盤去化約2成；9月17-23日，4個住宅項目集中入市，整體去化超5成；9月24日-10月7日，兩週內入市2個住宅項目，去化不到2成；10月8-14日，4個住宅項目入市，去化率約5成；10月15-21日，推出4個住宅項目，整體開盤去化不足2成；10月22-28日，有4個住宅項目入市，一手住宅整體開盤去化約2成；11月5-11日，入市項目中有3個項目包含住宅產品，一手住宅開盤去化僅1成。
我向來是不憚以最壞的惡意，來推測目前的深圳樓市的，然而我還不料，也不信竟會兇殘到這地步。
之前深圳一手住宅的周去化率還能在2成和5成之間徘徊，如今卻不打招呼直奔1成。
目前市場正在調整之中，購房者的觀望情緒的確比較濃厚。但俗話說，打鐵還需自身硬。我們就把目光轉向樓盤本身，看看這賣不動的都是些什麼樣的“妖孽”。
① 深物業金領
深物業金領，又名金領假日公寓，位於福田區濱河大道與福田南路交匯處，由深圳市皇城地產有限公司開發。
10月31日，深物業金領B座取得預售資格，共備案517套房源；其中137套88-175㎡住宅，單價7.99-11.62萬/㎡，總價區間在718-2029萬/套，均價9.8萬/㎡；380套60-90㎡單身公寓，單價7.49-10.59萬/㎡，均價8.7萬/㎡。
據中原開盤簡報，經過11月1日至6日認籌，項目在11月7日開盤，成交均價8.5萬/㎡（贈送6000元/㎡精裝），精裝交房。開盤當天到訪約120批客戶，成交約40套，轉化率約1/3，當天去化率不到8%。
賣不動，一個很重要的原因是：貴。
皇崗片區目前有694套二手房在售，均價為5.7萬/平，其中深物業金領位於皇崗口岸商住服務區，對比同地段、同學區的皇御苑1-5期，單價在4.5萬-6.6萬之間，其中
皇御苑5期（廊橋國際）89平2房總價640萬，單價7.19萬/㎡，而且還臨近皇崗口岸地鐵口，戶型方正，可改動設計為三房。
相比之下，深物業金領9.1萬/平的備案均價，即使送了6000元/㎡精裝，也並無太大優勢。
項目的交通也是硬傷。深物業金領雖然就在福田皇崗片區，但該盤距離最近的地鐵站近1000米，步行時間不短，福鄰站也還沒開通，除了自駕就是要靠公交出行。
此外，噪音、教育、戶型等也讓一些購房者望而卻步。
據瞭解，項目北面即濱河大道與皇崗路交匯立交，路面車流量大，特別是高峰期，噪音汙染較大。
項目學區範圍內福民小學還行，南華實驗學校排名全市100名開外較差。戶型無陽臺，僅有部分廚房採光陽臺。
總之，對於剛需而言，總價在500萬左右買小二房，龍華、寶安有更好的選擇；對於改善或投資而言，項目沒有好學位加持，配套也還需要時間發展，未來升值潛力較為緩慢。一個佐證是，附近皇御苑四期51平2房近3年漲幅50%多，較為一般。
② 大族雲峰
大族雲峰11月1日取得預售資格，共備案3棟A座和3棟B座，合計263套建面為103-104㎡住宅，備案均價5.9萬元/㎡，總價區間在563-636萬元/套。
11月9日，項目開盤，成交均價5.5萬/㎡。開盤當天到訪約150批客戶，成交約75套，去化率約為三成。
大族雲峰原為原為“大光勘舊改項目”，由深圳市大族雲峰投資有限公司開發，後者的母公司是大族控股集團，以激光科技聞名。
作為“坂田捂盤王”，大族雲峰2016年就開放售樓處了，到現在才開賣，節奏拉得比較長，現在入市已經錯過了賣房的黃金時期。
大族雲峰位於龍崗坂田坂雪崗大道與永香路交匯處，距離最近的地鐵站是坂田站，但地圖上顯示有800米，實際走起來大概需要步行20分鐘；離在建10號線雅園站約1.2公里（預計2020年開通），比坂田站還遠，因此公共交通不太方便，主要依靠門口的“坂雪崗大道路口”公交站。
自駕的話，到福田都會經過梅林關，有多堵想必不用多說，未來只能寄希望於“坂銀通道”了。
教育資源上，小學劃在了大光堪學校小學部，中學是深圳實驗學校坂田校區和大光堪九年一貫制學校，只能說一般。
大族雲峰最尷尬的是文化休閒配套比較貧乏，區域內現成樓盤較少，雖然周邊有不少的舊改用地，包括萬科、華僑城、恆大的項目，但實施起來耗時還是較長的，拆遷改造和回遷阻力不小。
從鏈家網得知，目前坂田在售的住宅新盤只有大族雲峰了，而前不久剛售罄的佳兆業城市廣場三期，均價也為5.9萬/平，但是佳兆業是個大盤，配套方面佔點優勢。
坂田二手房的均價則為5.2萬/平，其中大族雲峰周邊的二手房均價大約在3.5-6.5萬/平。就大族雲峰5.9萬/平的均價來看，周邊的二手房除了十二橡樹莊園二期達到了6.5萬的均價，其他的幾乎可閉著眼睛買了。
③ 奧園翡翠東灣二期
奧園翡翠東灣二期在11月9日拿到預售，共備案住宅960套，體量相當大，位於1棟、2A棟、2B棟、5棟、6棟，戶型建面約65-94㎡，均價3萬/㎡。產品毛坯交付，可選精裝，精裝修額外收取12-17萬/套。
另有商鋪38套，位於1棟和2棟，戶型建面約15-87㎡，均價約5.9萬/㎡。
拿到預售的第二天項目即開盤——想必開發商內心火急火燎——但是開盤當天總計成交約83套，當天去化率約僅為8%。
這個盤，位置實在是太偏僻了。
項目位於坪山區金牛東路與蘭景中路交匯處，在深圳坪山站以東，離惠州很近，離福田很遠。或者可以說，出門就是惠州了。
奧園翡翠東灣到坪山高鐵站要坐約50分鐘的公交。即使16號線開通，該盤距規劃的地鐵站點最近也要2公里左右。
我搜了一下，從奧園翡翠東灣打車到南山，用時大約1小時40分鐘，費用約240元；公交出行則最少用時近3小時，同時還要步行約2公里；如果選擇步行，走個14小時不是問題；騎電動車也需要4小時。
距離項目約2000米的龍光城目前在售，均價為1.63萬元/m²。
除了交通不便，奧園翡翠東灣二期，周邊市政配套也比較缺乏，最近的坪山同心外國語學校距離3公里，周邊規劃的住宅用地和商業用地都還沒有具體的建設時間，商業和社區配套都缺失。
所以，除了坪山本地客，可能只有一少部分龍崗等地的客戶會對這個樓盤感興趣。
PART 2 建議
綜合來看，目前入市的新盤瞄準剛需居多，有些還會給出優惠例如贈送裝修費等等，但是部分樓盤埋著的雷也不少。
首先還是地段。地段不好的盤，基本上不用看了。除了生活不方便，更重要的是升值潛力也低。深圳人買房很少說一輩子就這一套了，過個七年八年大多還是要賣小換大的。地段不好的樓盤，到時候賣給誰去？當然如果你是土豪，當我沒說，請隨意。
學位劃分尤其值得注意。過去這些年，學位房的漲幅遠高於平均值。儘量在力所能及的範圍內選擇學位最好的房子。
再者，有選擇的話還是挑大開發商的房子。小開發商或是剛涉足開發的企業往往經驗不足，路子比較野，賣房的時候套路多。尤其是在市場冷淡的當下，不知道會出什麼么蛾子，消費者得多留一個心眼。
最後，買房的時候多參考一下週邊二手房的價格。深圳二手房是成交比較活躍的市場，沒有限價你情我願，因此價格比較公允，基本上能反映出這個片區的價值了，對大環境變化的反映也比較及時。
如果是置換的話別著急，還是保持一個原則：先賣後買。現在市場不夠活躍，如果先買房，萬一二手房賣不出去，是很難受的。
最後的最後，我想說的是，樓市步入調整期，市場涼了，但並不是意味著不能買房。購房者，尤其是剛需，要改變買漲不買跌的從眾觀念，否則等市場緩過來，又沒你啥事了。
所以，別宅在家裡坐等好房子從天上掉下來，邁開小短腿，多跑多看看，多和中介聯繫——當然還是要有自己的判斷。
目前大量新盤入市，開發商肉搏慘烈，再加上接近年底，品牌開發商都有衝業績的衝動，說不定一不小心，就可以淘到便宜的好房子。
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