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作为一个财经工作者，我觉得青岛鳌山湾房价房价20000元还是有点虚高，或者说存在一定的泡沫，也是房价透支的一种反映。
一方面， 尽管青岛鳌山湾靠着即墨区，有地铁线通过，加上建设比较到位，区内文化教育及科研发达，如山东大学及其不少的科研院所虽然对带动该区域房价起到一定作用，但房价从2016年的不到10000元涨到现在的20000元，确实已属飞涨态势。
另一方面，目前该区的购房属投资需求明显，不少本地人购房及外地人购房是看到这里的环境，为以后升值作准备，房子买了之后并不是真正用来住的，现在房子空置率比较高；导致这种现象发生主要是该区域不限购。
再一方面，20000元的房价与青岛市主城区的房价差不多，而各方面条件及资源是无法与主城区相比的，显然，鳌山湾房价被人为炒高。
对此，我认为随着楼市调控政策继续深入，及该区人口流入有限，鳌山湾房价有可能会出现下跌，所以从整体上看，目前20000元的房价显得不值当。
财经深思
首先个人一句话：放眼十年，这个价格值。
首先。海景房放在哪里都是稀缺资源，其次，山东大学东校区建起来，周边一定不缺人气。按现在的速度，5年左右就可以成规模。届时房价肯定不是现在这个数。
很多说什么鬼城没人住的，给大家看几张照片。从上到下：唐岛七星、海上嘉年华、月亮湾、建邦听海。
在西海岸拍的，半年前还N多人说西海岸鬼城呢，这些小区才交付三年左右，已经如此高的入住率了。鬼城何来？
青岛种人口大幅度净流入的城市，主力建设区域，如“红黄蓝”，一定是最值的，能上船就赶紧上。
Magicocean60981045
三盛公司领导：\r 这是来自三盛国际海岸2.2期，代表了高层业主共同心声的一封信，请贵公司领导层认真对待。\r 我们于2017年10月至2018 年6月购买了贵公司开发的青岛市即墨区领海西路35号三盛国际海岸项目2.2期工程21#到25#楼。经过众多业主的共同反映，我们对购房合同合同和捆绑的装修合同产生严重质疑，认为合同存在以下严重不公平之处：\r 一、三盛国际海岸2.2期21#到25#高层楼房因为政府限价总房价单价在每平米9000元左右，精装费竟高达每平米3600元（从合同总装修价格除以房屋面积得出）。武汉等地已经执行精装限价，售价低于一万的全装修不高于2000元。三盛2.2期售价一万以下，每平米3600元的装修价格太高。 \r 二、公摊面积计入精装修费用。住建部明确规定开发商不得计算公摊部分的装修费用，三盛国际海岸2.2期每套房屋公摊面积高达25%，全部以每平米3600元精装收费，平均每家额外收取装修费大约10万元。\r 三、装修单明细问题严重：1、没有明确标明具体品牌和材料数量以及单价，高层楼房电梯这么重要的设备没有注明品牌，壁纸也没有注明品牌，壁纸低端品牌可以低达每卷十元，马可波罗瓷砖同一品牌价格差距巨大，同等品牌含糊字眼有以次充好弄虚作假之嫌。2、被柜体背板遮挡的部位无墙砖、地砖、石材、地板、涂料等装饰面，柜体局部无背板，影响房屋装修质量。3、无玄关柜，外窗为塑钢材质，装修简单装修材料廉价，与每平米3600元的精装标准不符。4、地暖、水电燃气、信报箱以及可视对讲、管线之类都是毛坯自带，不应算入装修部分，装修总款绝对有房款溢价。\r 四、住宅开发单位和购房者应按照国家和地方的有关规定签订制式合同，并在房屋结构及设备标准中设置相关全装修标准的内容，我们的合同不是制式合同。\r 五、居室装修质量表现在样板间上，样板间真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住之前不得拆除，但是三盛开发商样板间开放不久立即拆除。\r 为了尊重合同的公正性，降低业主的损失，三盛国际海岸2.2期高层业主经共同商议，提出以下诉求：\r 1、要求贵公司退还业主额外收取的公摊面积装修费用，公示装修材料明细清单及价格，提供准备选用的装修产品、材料的合格证书，使用书名书及售后维修服务材料，最后装修质量我们会要求第三方介入。如果贵公司拒绝这一条我们要求房屋毛坯交付，退返每平米3600元的精装费用。\r 2、同是2.2期高层，23#24#25#高层赠送车位，21#22#不送车位，要求21#22#业主免费使用车位。\r 希望三盛公司领导认真考虑我们业主的提议，尽快给出明确满意的答复。如果三盛公司置业主的利益于不顾，我们将采取进一步的维权活动。我们希望和三盛公司双赢，和睦相处，祝愿三盛四期五期六期销售顺利，财运滚滚。\r 三盛国际海岸2.2期全体业主\r 二零一八年十一月四日
三盛国际业主
笔者认为，作为距离青岛市南区中心区域40公里外的鳌山卫，每平2万的房价，已经过早透支了未来红利，至少目前不值得介入。
第一，鳌山湾的房价较多地透支了未来红利。鳌山湾2万的房价，是自去年以来成功划区、地铁开通、蓝谷升温等多重利好叠加，包括山东大学的正式入驻，再加上 全国和青岛大部分地区的房价普涨，推高了该区域的房价，与西海岸、红岛的新房以及李沧相同价位的二手房相比，该区域性价比并不突出，至少已经透支了未来三年的利好。
第二，正确理性看待该地区的各种利好因素。比如：划区，是行政区划的调整升级，但其带来红利也许要五年以后才能显现，短期内更多地只是心理上的满足和惊喜，“变现”需要一个过程；再如：地铁，地铁的便捷有目共睹，不多赘述，但是2万的价格或许可以在李沧及周边淘到性价更高的房子（包括二手房），毕竟到市中心的距离可以缩短四分之三。
第三，调控政策不变，短期内房价难以上涨。国家和地方秉持“房住不炒”的理念，经过二年多的不懈调控，目前取得了来之不易的效果。不管是住建部的表态，还是主流媒体的发声，都表明国家对房价的调控和监管不会“见好就收，小成即满”。随着未来长效机制的建立，房价继续大涨的概率极小，相反，类似鳌山湾这些远郊的房子，不排除下跌的可能。
第四，静观其变，等待机会或许是眼前上策。个人认为，从五年以后的中长期来看，鳌山湾的宜居环境和便利交通，还是有较大吸引力的，尤其是对于养老养生的人群。因此，如果确实对鳌山湾的房子情有独钟，建议在当前形势下，仔细实地考察调研，认真综合对比，等待更加合适的机会入手，可免去早投入资金的持有成本，缩短“站岗”时间。
恐龙之想
个人很明确的讲，五年以内都是不值的，就目前来看，投资自住都不是很合适。
我去过几次鳌山湾附近的青岛国际博览中心，就在鳌山湾附近，因为是去参加展会，提前就要订宾馆，离那里最近的商务宾馆自驾都要有50分钟的车程，周边配套及不完善 ，这不仅仅是在鳌山湾附近如此，包括即墨区的很大一部分都是这样，房子都是高楼大厦，商铺都是一排一排，小吃街、风情路什么的规划都很完美，但是就是没有人！楼上空的没人住，商铺十有八九是空的没人租，按照地图找个吃饭的地方去了发现倒闭了。。。这是我去过几次的真实写照。
由于即墨最近撤市划区，鳌山湾还是青岛的“三湾发展战略”中的一环，还有受到整个青岛楼市利好的影响，鳌山湾的房价泡沫已经很大了，但是很多地方不是配套不完善，而是根本就没有配套，如此情况下，这么高的房价，不明就里的情况下入手，肯定会摔的很惨。
文末说一下，鳌山湾的环境还是可以的，因为没什么人，沙滩很干净，我没下去只是路上看了一下。公路也很宽，没什么车，那次去的时候都是去会展中心的，限速80随便开。温泉没去泡，不过知道很好。会展中心附近有几个上星级的酒店，死贵死贵。这个地方有钱人买个别墅度度假倒是不错，简直是世外桃源。
A唱唱舞跳跳歌A
值！值！值！刚看了楼上的几位回答，感觉有些很有道理，不过鳌山湾的价值远不止房价20000能体现的！以前青岛提出的口号是拥湾发展-也就是围绕胶州湾来发展，现在上的思路是：三湾三城，鳌山卫鳌山湾处于青岛市战略发展前沿，鳌山湾依托国家蓝色战略的前沿，国家海洋实验室，深海基地...，山东大学，北京航天大学...湾区的建设所达到的标准都是市南市北，崂山城阳，等其它区市无法比拟的！老青岛都知道，市南崂山包括鳌山湾是青岛人成为的“前海”，胶州湾内湾成为“后海”，胶州湾沿岸的老企业的排放给胶州湾的环境造成了很大的影响！两者差异不言而喻。从各方面看，崂山，市南发展已经相对成熟，鳌山湾从环境，产业（高端海洋科技，区内无污染工业企业），大学城，天时地利人和，鳌山湾注定成为青岛市着重发展的一片热土，所以说20000元，远远不能体现它的价值！虽说现在配套还没有到位，单应该以发展的眼光看待它！老青岛都知道：当年发展东部，浮山所也是一片菜地啊，老西镇拆迁让他们往东部搬，没人去啊。所以。如果现在鳌山卫的配套都成熟了，20000还能买到吗？
老炮投资
实际上鳌山湾很大，从滨海大道沿线两侧很多房子，但是人很少，还大多都是投资买房。现在是因为不限购，所以能吸引外地的投资需求，如果即墨限购，鳌山湾房价一定是青岛最脆的那个，比高新区还脆，鳌山湾的房价也很有可能降。
青岛鳌山湾2万的房价，短期看肯定是不值的。为什么要在一个配套欠缺，工作机会很少，离主城区很远，生活不方便的地方买一个2万的房子呢？青岛主城区的房价才2万多，李沧2万多还有不少房子，无论位置配套都比鳌山湾好。就算城阳，城阳中心1万5的房子配套位置也比鳌山湾好。 六种打死不能买的房子 : 1、在铁路旁的住宅：住在铁路旁边的工人大部分非常容易得耳聋，听力不好。 2、加油站旁边最好不要住：油里面含有大量的有害物体，比如铅等等，对健康危害极大;另外加油站旁边的车辆停泊和启动噪音非常大，噪音污染严重。 3、城市的立交桥旁边：高速通行的车辆会造成噪音和螺旋气流，对于比较敏感的人来讲，容易造成精神衰弱。 4、住宅外边能直接看到非常高大的烟囱，甚至是坟场：时间长了精神压抑可以造成机体的功能紊乱，容易引起脑血管疾并脑中风、脑肿瘤。 5、高压电塔和电视塔的旁边：电视塔的发射功率很强，中国联通、中国电信有好多电塔，它的电磁波会造成人的免疫机能下降，引起白血病，精神分裂症，严重的还会引起各种癌症。300米以外的房子一般来说要好一些。 6、家住一套别墅或者一个院子的别把围墙围得很高：如果建墙太高，会感觉自己在一个封闭的环境中特别不舒适，容易得精神抑郁症。
碧海蓝天3672
首先，看你要干啥，自住?还是投资，投资的话，只能看5-10年周期，近5年涨幅不会很大了。
自住么，如果在市区的上班族，有娃在市区上学，就别考虑了，是11号沿线附近还可以，远的就算了，时间不划算。
自由职业，时间充足，或者在附近发展的倒是很不错，有轻轨，有居住环境，空气质量比市区好多了，人少是个双刃剑，清净，但也确实会不太便利。
不过想想我朋友自己在崂山景区里的独栋，也没啥配套，无非偶尔开车会市区采购下，网购也没啥不方便。
还是看职业了，上班族千万别买远郊，折腾时间，有闲的推荐买咯，毕竟这边海滩上还是满满的螃蟹，市区内只有浒苔。
随史
只陈述下青岛目前房价的事实：城阳黄岛基本破2万了，以前胶南（目前已划入黄岛）1.7万，基础建设都不大行，生活不方便，所以不能以生活不便来说鳌山湾房价，鳌山湾炒起来有山东大学新校区规模很大，青岛整体房价上涨，穿过隧道或做轻轨到达崂山松岭路，这里有海信，歌尔声学，特来电等科技公司，大学和公司职工提供了一部分需求加上投资的，1.8万到2.2万间，买了应该不会后悔。
Alex
青岛就剩这块净土了。
优美环境使未来升值最大的支持。
穷人看短期和便利，富人看环境和未来。
看好蓝谷发展和未来！
补充：
1·该区域是我国海洋经济的龙头核心区，海洋经济是未来最有潜力的产业，因此非常看好蓝谷经济发展潜力。
2.该区域流入的主要是知识分子和中产以上阶层，人员层次高，因此看好蓝谷的社会发展潜力。
3.蓝谷高的房价有利于阻挡低层次人士进入，有利于提高蓝谷经济社会的层次。
