最近，許多人的朋友圈被房產中介刷屏了：XX樓盤只要一成首付，七萬起。相比半年前首付還是至少三成，轉眼就變成一成，實在令人唏噓不已。行情變化之快，讓購房者欣喜的同時，也讓大家感到了市場的涼意。
“當行情變冷，最容易受到影響的就是偏遠區域和硬件資源較弱的樓盤，購房者要審慎選擇，當然不排除某些樓盤迎來銷售節點，或急於回籠資金，推出大量優惠”，某業內相關人士表示。
進入下半年，在樓市去槓桿的大背景下，熱點城市房價環比降溫態勢顯現，房地產市場逐步迴歸理性。在“金九銀十”成色不足的市場環境下，不少開發商開始“以價換量”衝刺全年業績。其中，一線城市新房價格環比持平，二線城市環比漲幅持續回落。
隨著中央調控政策的不斷加碼升級，購房者購房熱情消退，全國樓市降溫明顯，煙臺自然也不例外。
對比過去兩年樓市“一房難求”、“深夜排隊搶房”的火爆場景，最近幾個月的煙臺樓市確實稍顯“冷清”。
據相關數據統計，9月份煙臺全市六區商品房共成交5341套，環比下降23.6%，同比去年下降18.5%。成交均價9848元/㎡，環比上漲10.1%，同比去年上漲18.3%。
進入10月份以來，煙臺樓市降溫勢頭逐漸明顯，購房折扣、特價房、低首付等字眼再次重現港城。
曾記得近幾年煙臺樓市火爆的場景，在棚改貨幣化安置及一線城市購買力外溢等利好消息的推動下，2016年底至2018年上半年煙臺房價迅速攀升，剛需購房者為避免房價繼續上漲，增加購房成本，恐慌搶房情緒蔓延。而無論是本地還是外地投資客，都看到了煙臺樓市“有利可圖”，大量炒房資金湧入。加之二手房市場的運作，使得煙臺房價在短期內被迅速拉高。
今年7月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，煙臺環比上漲2.9%，同比漲10.6%，以往煙臺房價環比漲幅基本也就維持在1%左右，此次突破2%，漲幅速度確實驚人！
面對過熱的樓市，8月17日包括煙臺在內的五市被監管層約談，9月13日，煙臺市政府辦公室就出臺了《關於規範房地產市場秩序促進房地產市場平穩健康發展的意見》，實施房地產市場秩序整治專項行動、適時調整住宅用地供應結構、商品房預售審批限價、限制撤銷網籤備案、建立市級聯席會議制度等系列舉措，嚴控炒房行為，過熱的行情開始漸漸褪去。
那麼煙臺的房地產市場到底怎麼樣呢？我們暫且分析下：
宏觀經濟分析
1、2008年至2017年煙臺GDP及人均GDP
從2008年至2017年煙臺GDP及人均GDP情況來看，煙臺GDP及人均GDP呈現逐年上漲態勢，2017年煙臺GDP為7,339億元，人均GDP為103,706元。在產業結構方面，第二三產業在煙臺國民生產總值佔有的比重相對較大，第二產業為煙臺的支柱性產業。
2、2008年至2017年煙臺城鎮居民人均可支配收入及消費性支出
從2008年至2017年煙臺城鎮居民人均可支配收入及消費性支出情況來看，煙臺城鎮居民的人均可支配收入及消費性支出呈現逐年上漲態勢，2017年城鎮居民人均可支配收入為41,837元，人均消費性支出為27,894元。
煙臺房地產市場分析
1、2017年1季度至2018年3季度煙臺商品房成交數據
從2017年1季度至2018年3季度煙臺商品房成交數據情況來看，在供應面積及供應套數方面，供應量整體波動不大。在成交面積及成交套數方面，整體成交量相對比較均衡，2018年3季度成交量同比有所下滑。商品房成交均價維持在8000-10000元左右/平米。
2、2017年1季度至2018年3季度煙臺商品住宅成交數據
從2017年1季度至2018年3季度煙臺商品住宅成交數據情況來看，在供應面積及供應套數方面，供應量整體呈現浮動增長態勢。在成交面積及成交套數方面，整體成交量上下浮動不大，2018年二三季度成交量同比有所下滑。商品住宅成交均價維持在7000-10000元左右/平米。
3、2017年1季度至2018年3季度煙臺土地市場成交數據
從2017年1季度至2018年3季度煙臺土地市場成交數據來看，在土地供應幅數及供應面積方面，整體供應量相對比較穩定，2018年各季度土地供應量同比有所增長。在土地成交幅數及成交面積方面，整體成交量呈現浮動上漲態勢，2018年各季度同比增長明顯。
4、2017年1季度至2018年3季度煙臺房地產市場去化情況
從2017年1季度至2018年3季度煙臺房地產市場去化情況來看，在供應量及供應面積方面，整體供應量浮動不大。在成交面積及成交套數方面，整體成交量上下浮動不大，2018年二三季度同比有所下滑。成交均價維持在7000-10000元左右/平米。整體供求比為0.6-1.1左右，供求關係相對比較正常。
5、2017年1季度至2018年3季度煙臺各區域房地產市場去化情況
6、2018年1月至10月煙臺房地產市場庫存情況
從2018年1月份至10月份煙臺房地產市場庫存情況來看，整體庫存量相對比較穩定，去化週期維持在21-25個月，庫存量相對較高。
7、2018年1月份至10月份煙臺各區域房地產庫存情況
8、2018年10月煙臺房地產市場情況
土地市場:
10月公告土地51幅，公告土地面積168.2萬平方米，環比6%，同比56%。其中經營性（商、住、辦、綜合）用地32幅，面積125.6萬平方米，非經營性用地（工業、配套、其他）用地20幅，面積52.5萬平方米。本月土地成交34幅，成交佔地面積78.1萬平方米，環比-46.2%，同比54%。其中經營性（商、住、辦、綜合）用地17幅，面積48.7萬平方米，非經營性用地（工業、配套、其他）用地17幅，面積29.4萬平方米。土地成交樓板價1,197.7元/平方米，環比-32.3%，同比29%。
商品房市場:
10月商品房供求比為2.44，其中供應面積112.2萬平方米，環比57%，同比324%；成交面積46萬平方米，環比-13.2%，同比-36.0%。成交均價9,865.1元/平方米，環比-0.6%，同比24%。
商品住宅市場:
10月商品住宅新開盤7個。商品住宅供求比為2.17，其中供應面積91.9萬平方米，環比49%，同比263%，成交面積42.3萬平方米，環比-10.8%，同比-38.9%。成交均價9,824.6元/平方米，環比-0.4%，同比25%。
2018年10月煙臺商品房供應區域分佈
2018年10月份煙臺商品房供應區域分佈來看，在供應面積及供應套數方面，牟平區和芝罘區供應量相對偏高。
2018年10月煙臺商品房成交區域分佈
整體來看，煙臺房地產市場供需關係相對比較均衡，整體供求比維持在0.6-1.1之間，供求關係相對比較健康。雖然受到房地產嚴控政策的影響，市場觀望情緒濃厚，一、二手房市場成交量有所下滑，但整體來講波動幅度不大，相對可控；土地市場方面，2018年各季度土地供應量同比有所增長，成交量各季度同比增加明顯；庫存量方面，整體相對比較穩定，去化週期維持在21-25個月，庫存量相對較高。
今年以來，中央一直強調明確“房子是用來住的、不是用來炒的”。儘管調控需要因城施策，但“房住不炒”的定位仍適用於房地產市場。即便在穩中有變、下行壓力有所加大的市場環境下，中央的態度也很明確，堅定樓市調控的方向不動搖，保持政策的連續性和穩定性，不向市場和公眾發出錯誤信號，以防引起更多更大的“次生災害”。相信經過本輪調整，房地產市場必將迎來健康持續長遠發展。
附帶:
煙臺暫無限購、限售政策
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