“731”新政之後，深圳樓市迎來低迷期。中原研究中心數據顯示，新房成交持續走低，即使是“金九銀十”也沒有挽回成交頹勢。
2019年已逐步逼近，可以確定的是未來樓市調控的基調不會變，只會越來越深入，同時，中美貿易摩擦的效果會逐步顯現，全球經濟前景不明，股市、債市、人民幣匯率將持續波動，在此背景之下，中國樓市步入寒冬。
對於拿地時無比傲嬌的開發商來說，市場的巨大變化打亂了他們之前的計劃，甚至令一些開發商陷入麻煩和困境，如何化解麻煩和困境顯然是他們目前面臨的難題。
在深圳樓市的高峰期，就出現了不少地王，這些昔日意氣風發的深圳地王，如今要面對來自政策和市場的雙重壓力，日子不好過是肯定的。在限價政策下，地王盤難賣高價就是地王項目第一道難過的坎。
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限價，地王盤難賣高價
2015-2016年是房企瘋狂拿地的兩年，那個時候正是樓市最火熱的階段，開發商們看好樓市發展，一擲千金也誓要拿下宅地，許多地王應運而生。
不過，很快樓市調控席捲全國，深圳“104新政”也隨即出臺，“限價”的規定給自信滿滿的地王開發商們兜頭來了一盆涼水：
房地產開發企業應當接受主管部門對商品住房和商務公寓項目銷售價格的指導，對項目申報價格明顯高於周邊同類在售項目價格或本項目前期成交價格或周邊同類二手房價格的，市場監管和規劃國土部門暫不辦理價格備案、暫不核發預售許可證或暫不辦理現房銷售備案。
簡而言之，就是項目定價不能明顯貴過周邊房子，不然不給批預售。但是高昂的地價早已決定售價高才能盈利，如此一來，地王盤面臨“賠本”的風險。
坪山地王—泰禾信達金尊府
2015年12月22日，信達地產以總價30.3億拿下坪山居住用地，溢價率約220%。扣除保障房和配套用房面積之後，該地塊的樓面地價高達27200元/平，當時該地塊周邊區域項目銷售均價僅為2萬元出頭。地王一出，各路開發商與中介開始狂喜：坪山要賣到4萬了。
隨後，泰禾集團與信達地產確認了合作，共同打造高端系列產品—金尊府。如今，拿下地塊已近3年，金尊府項目仍未入市。今年3月份開始，項目逐步開放了營銷中心、園林、樣板間，但目前項目仍未正式發售。
據江湖傳聞，坪山地王項目開發商理想的銷售價格為6萬，但目前周邊新房價格多為3-4萬/平，開發商想要的價格獲批的難度顯而易見。或許，拿不到理想的預售價格，開發商能做的大概就是推遲項目入市的時間，或者未來以現樓入市，儘可能爭取高一點的銷售價格。
項目最新進展：樣板間已於3月份正式對外開放，即將推出89-140平帶裝修3-4房住宅產品，具體時間待定。
從左至右：89平3房、115平4房、141平4房
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價格高於預期，購房者棄購
由於拿地或者建築成本過高，而備案價卻達不到預期，深圳不少新盤都採取了提升裝修檔次，並將裝修價格單列的方式。
事實上，此種策略雖然方便了一部分業主，但副作用也很明顯，不僅會引起置業者反感而且加大了置業者的首付壓力，不少人因此放棄購買。
有置業者就對樓校長表示：“原本是打算買的，但因為增加了裝修費用，總價高於預期，而且裝修費還得一次性付清，首付費用高，壓力太大了。所以最終還是延遲了購房計劃。”
即使在樓市火熱時期，這樣的方式也會讓置業者放棄，如今樓市進入下行階段，此種方式估計不好用了。
2016年，龍光以140.6億拿下光明50萬平的商住用地，成為當年總價地王。當時有業內人士分析稱，如按住宅與商業分開算：住宅可售樓面價3.14萬/平，商業樓面價1.97萬/平，屆時住宅售價起碼5萬/平以上。
一期項目開盤時，備案價在4.3-4.6萬/平之間，加上4500元/平的裝修費用，價格算是達到了開發商預期。
讓我們把目光轉向全國首個現房銷售試點項目：
龍華上塘地王——龍華金茂府
龍華金茂府最新進展
2016年6月2日，中國電建和金茂聯合以82.9億元的高價拿下深圳首塊現售試點的龍華上塘商住用地，樓面地價高達56781元/平，而周邊房價不過5.5萬元/平。現房銷售的規定也意味著，項目面市的週期要增加1.5-2年。
據此前媒體爆料，龍華上塘地王項目將建頂級豪宅，開發商預期價位12萬/平。龍華金茂府雖然是現房銷售，但仍受限價影響，如今深圳灣豪宅價格被限制在10萬/平左右，龍華想要批出超過10萬/平的單價，難度還是有的。
項目最新進展：展示中心已開放，2019年現房入市，主推戶型為155平3+1房、180平4房、240平4+1房。
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70/90政策之後，豪宅怎麼玩？
深圳“104新政”出臺了70/90政策：調整住房戶型結構，增加普通住房供應：增加中小戶型、中低價位普通商品住房的供應。新增商品住房項目，套內建築面積在90平方米以下的普通住房的建築面積和套數佔比不低於商品住房項目總建築面積和總套數的70%。
簡單來說，就是中小戶型的比例要大幅度增加：假如規劃1000套的房子就必須有700套是90平以下的戶型。
這對定位高端住宅或是別墅的地王來說，簡直就是災難，開發商的計劃與步伐徹底被打亂。
例如：
尖崗山地王——泰禾深圳院子
泰禾深圳院子圍擋
2015年12月，閩企泰禾集團以總價27.4億元競得尖崗山A122-0345宗地，樓面地價79907元/平，創下深圳最高樓面價記錄，迄今仍無人打破。當時周邊的二手房價格在7-9萬/平之間，很顯然這是一個典型的麵粉貴過麵包的實例。
彼時，泰禾集團表示未來項目定位為高端系列產品，將引進泰禾“院子”系列產品，預計2016年底上市。而據此前媒體報道，尖崗山地王項目確實是大戶型的產品：面積約130-180平的超高層豪宅、170-200平的聯排別墅、200平帶高贈送面積的獨棟別墅以及商業別墅。
然而“104新政”橫空出世，項目不得不做出相應調整。根據開發商官方最新信息，深圳院子最終確定的產品是89-140平高層（主力產品）、合院、疊墅。（沒錯，獨棟別墅銷聲匿跡了......）
拍地在新政出臺之前，後續建設卻要受新政影響，這其中的懊惱和鬱悶可以想象。在戶型面積大幅減小的情況下，項目原先頂級豪宅定位也不得不調整，要賣到曾經預期的高價基本上沒有可能啦。
項目最新進展：10月底，有粉絲爆料，項目已經動工，其中一個地塊已經出地面三四層左右。
左邊地塊已出地面三四層左右
之前，開發商表示項目將於今年四季度入市，但現在看來，這種可能微乎其微。
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地王的誕生和歇息，通常伴隨著樓市狂熱和調整。樓市狂熱時，土地市場火爆上揚，孕育地王；相反，樓市調整期，開發商褪去搶地激情，此時手頭的地王可能成為燙手山芋。
不得不承認，目前我們恰好就處於樓市調整期，而地王的日子確實不那麼好過。
其實，國際資本市場對中國房企競拍拿地、開發、銷售的模式一直不看好，即便週轉得夠快。就像在一群人在搶麵粉，因為麵粉總是稀缺，所以一旦出現麵粉，大家就瘋狂出擊。
麵粉越來越少，也越來越貴，而搶奪者們卻越來越亢奮。資本市場並不喜歡這些瘋搶麵粉，喪失理智的傢伙？從某個角度來看，財大氣粗的房企，其實是在食物鏈的末端，並不能夠自由獲取麵粉。
只一點就足以表明他們的困境：萬一將來房子賣不出去，企業資金還能撐得住嗎？
猶記得12年前的那輪地王，不可一世的勁頭不輸當下。但2007-2008年國內經濟過熱以及全球金融危機的衝擊，地王們紛紛繳槍投降，有耍賴退地的，哀求政府減免地價的；也有公司破產的；萬科、金地上市公司只能做減值處理。
經歷過這一劫的萬科，誓言從此不拿地王。
歷史總是驚人的相似，也許我們應該從中領悟更多。
當然，地王的困境對於普通購房者來說不是壞事，深圳住宅土地供應稀缺，地王項目在政策調控下不得不在價格和產品上做出相應調整，以中小戶型取代高大上的別墅和頂豪，以合理定價取代天價，讓更多普通置業者能夠買得起房。
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