“731”新政之后，深圳楼市迎来低迷期。中原研究中心数据显示，新房成交持续走低，即使是“金九银十”也没有挽回成交颓势。
2019年已逐步逼近，可以确定的是未来楼市调控的基调不会变，只会越来越深入，同时，中美贸易摩擦的效果会逐步显现，全球经济前景不明，股市、债市、人民币汇率将持续波动，在此背景之下，中国楼市步入寒冬。
对于拿地时无比傲娇的开发商来说，市场的巨大变化打乱了他们之前的计划，甚至令一些开发商陷入麻烦和困境，如何化解麻烦和困境显然是他们目前面临的难题。
在深圳楼市的高峰期，就出现了不少地王，这些昔日意气风发的深圳地王，如今要面对来自政策和市场的双重压力，日子不好过是肯定的。在限价政策下，地王盘难卖高价就是地王项目第一道难过的坎。
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限价，地王盘难卖高价
2015-2016年是房企疯狂拿地的两年，那个时候正是楼市最火热的阶段，开发商们看好楼市发展，一掷千金也誓要拿下宅地，许多地王应运而生。
不过，很快楼市调控席卷全国，深圳“104新政”也随即出台，“限价”的规定给自信满满的地王开发商们兜头来了一盆凉水：
房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。
简而言之，就是项目定价不能明显贵过周边房子，不然不给批预售。但是高昂的地价早已决定售价高才能盈利，如此一来，地王盘面临“赔本”的风险。
坪山地王—泰禾信达金尊府
2015年12月22日，信达地产以总价30.3亿拿下坪山居住用地，溢价率约220%。扣除保障房和配套用房面积之后，该地块的楼面地价高达27200元/平，当时该地块周边区域项目销售均价仅为2万元出头。地王一出，各路开发商与中介开始狂喜：坪山要卖到4万了。
随后，泰禾集团与信达地产确认了合作，共同打造高端系列产品—金尊府。如今，拿下地块已近3年，金尊府项目仍未入市。今年3月份开始，项目逐步开放了营销中心、园林、样板间，但目前项目仍未正式发售。
据江湖传闻，坪山地王项目开发商理想的销售价格为6万，但目前周边新房价格多为3-4万/平，开发商想要的价格获批的难度显而易见。或许，拿不到理想的预售价格，开发商能做的大概就是推迟项目入市的时间，或者未来以现楼入市，尽可能争取高一点的销售价格。
项目最新进展：样板间已于3月份正式对外开放，即将推出89-140平带装修3-4房住宅产品，具体时间待定。
从左至右：89平3房、115平4房、141平4房
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价格高于预期，购房者弃购
由于拿地或者建筑成本过高，而备案价却达不到预期，深圳不少新盘都采取了提升装修档次，并将装修价格单列的方式。
事实上，此种策略虽然方便了一部分业主，但副作用也很明显，不仅会引起置业者反感而且加大了置业者的首付压力，不少人因此放弃购买。
有置业者就对楼校长表示：“原本是打算买的，但因为增加了装修费用，总价高于预期，而且装修费还得一次性付清，首付费用高，压力太大了。所以最终还是延迟了购房计划。”
即使在楼市火热时期，这样的方式也会让置业者放弃，如今楼市进入下行阶段，此种方式估计不好用了。
2016年，龙光以140.6亿拿下光明50万平的商住用地，成为当年总价地王。当时有业内人士分析称，如按住宅与商业分开算：住宅可售楼面价3.14万/平，商业楼面价1.97万/平，届时住宅售价起码5万/平以上。
一期项目开盘时，备案价在4.3-4.6万/平之间，加上4500元/平的装修费用，价格算是达到了开发商预期。
让我们把目光转向全国首个现房销售试点项目：
龙华上塘地王——龙华金茂府
龙华金茂府最新进展
2016年6月2日，中国电建和金茂联合以82.9亿元的高价拿下深圳首块现售试点的龙华上塘商住用地，楼面地价高达56781元/平，而周边房价不过5.5万元/平。现房销售的规定也意味着，项目面市的周期要增加1.5-2年。
据此前媒体爆料，龙华上塘地王项目将建顶级豪宅，开发商预期价位12万/平。龙华金茂府虽然是现房销售，但仍受限价影响，如今深圳湾豪宅价格被限制在10万/平左右，龙华想要批出超过10万/平的单价，难度还是有的。
项目最新进展：展示中心已开放，2019年现房入市，主推户型为155平3+1房、180平4房、240平4+1房。
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70/90政策之后，豪宅怎么玩？
深圳“104新政”出台了70/90政策：调整住房户型结构，增加普通住房供应：增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。
简单来说，就是中小户型的比例要大幅度增加：假如规划1000套的房子就必须有700套是90平以下的户型。
这对定位高端住宅或是别墅的地王来说，简直就是灾难，开发商的计划与步伐彻底被打乱。
例如：
尖岗山地王——泰禾深圳院子
泰禾深圳院子围挡
2015年12月，闽企泰禾集团以总价27.4亿元竞得尖岗山A122-0345宗地，楼面地价79907元/平，创下深圳最高楼面价记录，迄今仍无人打破。当时周边的二手房价格在7-9万/平之间，很显然这是一个典型的面粉贵过面包的实例。
彼时，泰禾集团表示未来项目定位为高端系列产品，将引进泰禾“院子”系列产品，预计2016年底上市。而据此前媒体报道，尖岗山地王项目确实是大户型的产品：面积约130-180平的超高层豪宅、170-200平的联排别墅、200平带高赠送面积的独栋别墅以及商业别墅。
然而“104新政”横空出世，项目不得不做出相应调整。根据开发商官方最新信息，深圳院子最终确定的产品是89-140平高层（主力产品）、合院、叠墅。（没错，独栋别墅销声匿迹了......）
拍地在新政出台之前，后续建设却要受新政影响，这其中的懊恼和郁闷可以想象。在户型面积大幅减小的情况下，项目原先顶级豪宅定位也不得不调整，要卖到曾经预期的高价基本上没有可能啦。
项目最新进展：10月底，有粉丝爆料，项目已经动工，其中一个地块已经出地面三四层左右。
左边地块已出地面三四层左右
之前，开发商表示项目将于今年四季度入市，但现在看来，这种可能微乎其微。
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地王的诞生和歇息，通常伴随着楼市狂热和调整。楼市狂热时，土地市场火爆上扬，孕育地王；相反，楼市调整期，开发商褪去抢地激情，此时手头的地王可能成为烫手山芋。
不得不承认，目前我们恰好就处于楼市调整期，而地王的日子确实不那么好过。
其实，国际资本市场对中国房企竞拍拿地、开发、销售的模式一直不看好，即便周转得够快。就像在一群人在抢面粉，因为面粉总是稀缺，所以一旦出现面粉，大家就疯狂出击。
面粉越来越少，也越来越贵，而抢夺者们却越来越亢奋。资本市场并不喜欢这些疯抢面粉，丧失理智的家伙？从某个角度来看，财大气粗的房企，其实是在食物链的末端，并不能够自由获取面粉。
只一点就足以表明他们的困境：万一将来房子卖不出去，企业资金还能撑得住吗？
犹记得12年前的那轮地王，不可一世的劲头不输当下。但2007-2008年国内经济过热以及全球金融危机的冲击，地王们纷纷缴枪投降，有耍赖退地的，哀求政府减免地价的；也有公司破产的；万科、金地上市公司只能做减值处理。
经历过这一劫的万科，誓言从此不拿地王。
历史总是惊人的相似，也许我们应该从中领悟更多。
当然，地王的困境对于普通购房者来说不是坏事，深圳住宅土地供应稀缺，地王项目在政策调控下不得不在价格和产品上做出相应调整，以中小户型取代高大上的别墅和顶豪，以合理定价取代天价，让更多普通置业者能够买得起房。
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