“雪崩的時候，沒有一片雪花是無辜的。”
但至少有一些雪球，會滾得慢一點。
幾天前，根據板塊新房存量、二手房掛牌量及交付樓盤3項指標，分析了杭州城12大“高能預警”板塊。
很多網友擔心：大行情如此，其他板塊的二手房只怕也難以逃脫。
其實，同樣是這3項指標，將數據反置，就能大致推導出另外一種結果——哪些板塊更抗跌。
雖說市場大趨勢可能難以逆轉，但如果板塊內可售新房數量極少、短期內又無新房交付、二手房掛牌量價堅挺。如果同時具備兩種及以上指標，哪怕市場行情持續下滑，該板塊的抗風險能力也是優於其他板塊。
今天，同樣根據這3項指標，我們羅列了杭州城9個相對抗跌板塊。
1. 下沙金沙湖板塊
金沙湖板塊是目前杭州樓市相對最安全的板塊之一。
這裡已經太久沒有新的土地供應了。上一場土地拍賣，還得追溯到2009年。
今年3月，杭州市規劃局網站倒是出了個文件，將區域內原規劃的4宗商住地塊合併，調整成1宗純居住用地。佔地面積6.13萬㎡，容積率2.8，最多可建面積有17萬㎡。
地塊就在下沙中心區單元南部，海通街以北，天城東路以南，下沙南路以東，海達南路以西。
位置很好，距離地鐵1號線金沙湖地鐵站僅40米，北面緊挨著金沙湖公園。
規劃是調整了，地塊何時出讓卻遲遲未有消息。
至於交付樓盤，自2005年和達御觀邸、龍湖灩瀾山交付後，金山湖開始邁入存量房市場。
要想在金沙湖一帶買房，只能看二手房。
下沙龍湖天街實景
地鐵1號線開通6年，又有綜合體龍湖天街、下沙銀泰，金沙湖的房價是整個下沙最貴的。
沒有新盤，也沒有新地，價格體系完全依賴二手房市場。只要需求還在，房價主導權就掌握在房東手裡。
我看了下目前掛牌的二手房，龍湖灩瀾山最多，有113套；其次是德信早城，51套在售。像名城湖左岸、中外公寓、和達御觀邸等，一個小區總共也就20餘套掛牌。
除了德信早城。近月成交均價比3月份便宜了300塊之外，目前幾個樓盤成交價，還是貴過年初。
灩瀾山3萬8成交，均價比年初貴了4千多；湖左岸躍層接近4萬6，3月成交價3萬8都不到。
2. 拱宸橋板塊
要想在拱宸橋一帶買房，基本也就只能挑二手房。
拱宸橋上一次有新房推出，我記得是2016年5月，江南里推出最後32套中式合院，均價11萬。跟普通中產，其實沒太大關係。
9月新亮相的陽光城拱宸府，在上塘高架東側，按理不能算拱宸橋核心區。就是含進去，一共也就70套房子，毛坯總價接近700萬，面向改善客群。
而拱宸橋外圍，像是申花、留石高架以北的新盤，房價多在4萬及以上，對拱宸橋核心區，不會有太多影響。
房價堅挺與否，就看板塊內二手房行情。
遠洋大河宸章，近月成交均價高達5萬5；九龍倉碧璽，接近5萬1。房齡老一點的名城燕園、錦繡文瀾閣價格稍微便宜些，但也要4萬出頭。
哪怕是回遷房，像碧璽西側的吉如家園，最高都賣到4萬。
而且，掛牌在賣的二手房也不多。每個小區差不多也就十幾二十套，名城燕園相對多一點，也就30來套。
3. 之江板塊
1個月前，二手房跑盤時我們就發現，相比其他板塊，之江轉塘的中介日子過得相對還是挺滋潤的。
除了禹州濱之江外，10月前之江沒推出過一個純新盤。
最新的一個，是德信九溪雲莊，主打150-160㎡的疊墅，均價52500元/㎡，一套差不多接近800萬。
未來，整個之江板塊，可以選擇的普通住宅，只有禹州濱之江剩餘的一點洋房；恆大水晶國際廣場一棟住宅以及
純新商住盤中梁雲都匯外，其他就沒了。
跟九溪雲莊差不多同期拿地的世騰之江地塊，以及今年拿地的祥生雲境、仁恆之江地塊，從容積率看大概率跟九溪雲莊產品相似。
之江大橋、紫之隧道開通後，之江轉塘被看成是濱江、老城西人的後花園。
買不起濱江、城西房子的人，很多都外溢到之江去買房，需求量一直在。
但今年之江也沒有新交付樓盤。
能選擇的主要還是之前交付的二手房，像中海定山府、新帝朗郡、天陽雲築、之江誠品、雲荷廷、璦驪山等。10個次新小區加在一塊，二手房源量還不到300套。
近月成交的二手房價，均價跟3月相比還是貴了2-3千，二手房東價格也摒得比較牢。
4. 蔣村
還記得去年6月，葛洲壩以31698元/㎡的樓面價，外加44%自持拍下蔣村單元地塊嗎？
自2014年融創拿下河濱之城地塊後，蔣村已經近3年沒有新宅地出讓了。所以當板塊好不容易有一宗新地掛牌時，開發商都瘋了。
那時市場行情也好，葛洲壩一拍就拍出個區域地王。
光是賬面上的樓面價，跟3年前相比，足足漲了2倍多。若是剔除44%的自持，實際樓面價接近5萬7。
而板塊內最貴的二手房西溪誠園，近月成交均價也就6萬7。
有板塊地王加持，加上週邊樓盤相對年份較新，體量又大，本身吸引力就高。不想外溢到餘杭區，又買不起新盤的，周邊次新房是最優選擇。
哪怕就是想外溢，未來科技城一帶能選擇的新房也很少。滿打滿算也就3個樓盤吧，陽光城未來悅二期、華夏四季、遠洋。綠城梧桐郡在五常，再遠就要到閒林了。
直線4公里開外的三墩，選擇也很少，西湖國際城、西雅圖，統統都要搖號，中籤率又低。
跟屬於西湖區的蔣村次新房相比，差異還是很大的。
最近二手房的成交價，跟3月份相比，也還有一定漲幅。河濱之城將近4萬7，3月份4萬5能買到；西溪誠園6萬7，3月還只有5萬7。
5. 留下
留下的新房選擇也很少。
目前在售的萬科臻園，主打改善大戶型；和家園後期剩餘未開發的地塊，主打的也是低密產品，總價不會太便宜。
二手房可以選擇的也不多。我看了下透明售房網，目前掛牌在賣的二手住宅，和家園，139套；復地黃龍和山，45套；翰墨香林苑，47套；萬科玉泉，15套；雅戈爾西溪晴雪，12套。
和家園這麼大的樓盤，也就139套二手房掛牌，其他樓盤房源量少也就能理解了。
像和家園、萬科玉泉一大優勢就是學區——求是小學和家園分校。很多買留下一帶房子的人，就是衝著它的學區去的，
一住最少得6年，要是生二胎，那住的時間就更長了。哪怕換房，也是周邊小換大。
板塊自身需求+外地湧入的需求，新房市場雖掀不起太大“風浪”，但板塊的二手房價還算穩定。
還有一點，就是留下的自然環境，也是很多人換房不願離開的一個理由。
6. 濱江區政府
濱江有大量的購買需求，但現在房子選擇實在不多，尤其是改善。
上一次還能在區政府一帶挑新房，應該是3年多前龍湖春江酈城開盤那會。那時候，市場行情普遍一般，春江酈城雖然有的挑，但賣得很快。
等到濱江金茂府開盤，買房人一下全出來了，就是有再大關係，也得搖號。
不遠處的杭州壹號院，情況也差不多。
買不到新房的，只好湧到二手房市場。哪怕是二手房市場行情整個下滑，濱江區政府一帶的二手房，只要價格比市場價便宜些，很快就能賣掉。
前兩天，傾城之戀一套二手房，小編看完房才5小時，就被中介告知房子已經賣掉了。
雖然掛牌有幾天，但成交速度還是快過其他板塊的“特價房”。
之所以將濱江區政府板塊列為相對抗跌板塊，還有一重考量：新房太少了。
未來可售新盤目前只有兩個，一個是溫州時代拿下的濱江中心單元地塊，建築面積10.5萬㎡，樓面價32638元/㎡。
另一塊是綠城拿下的西興北商住地，建築面積14.3萬㎡，樓面價33625元/㎡。
再有就只能等杭州壹號院剩餘未開的住宅了。
7. 濱江一橋板塊
濱江一橋板塊，能選擇的新房比區政府板塊還要少。
過去一兩年，還能有錢塘大觀、賀田尚城、銀杏匯這幾個樓盤剩餘未售房源能選擇。這些房源賣完後，一橋的新房也就斷供了。
最新一宗地塊出讓，還是今年7月16日，浙江富成拿下的浦沿單一宅地，可建面積不到9.7萬㎡，樓面價21797元/㎡。入市最早也要明年。
一橋還能選擇的，只有二手房。次新點的世茂錢塘帝景、錢江彩虹城、水晶城等；老一點的像錢江灣花園、臨江花園，以及一些回遷房小區。
一橋板塊勝在房價比區政府、奧體要稍便宜點。很多碼農、新杭州人想留在濱江，資金又不太多的，大多會選擇這裡。
總體來說，有沒有新房、剛交付樓盤，對板塊影響不大，更多的影響來自市場供需關係。
會買新房的，一早已經外溢到浦沿、湘湖、蕭山；想留在濱江的，多少還是會到一橋一帶看看二手房。
8. 奧體板塊
這裡所說的奧體板塊，實則是跨越濱江跟錢江世紀城兩個區。
奧體板塊新房選擇很少，保億奧邸國際，還剩一幢住宅預計明年開盤。
純新盤只有保利誠品101，建築面積約31.2萬㎡，樓面價要32277元/㎡，住宅戶型起步就是127㎡。
從定位上看，兩個樓盤的門檻都不會太低。
之前熱銷的融信保利創世紀、融創時代奧城、龍湖天璞，交付最早也要到明年年底。
所以說，板塊內現在可以選擇的只有二手房。
雖然屢屢會有特價房出現，但二手房價並沒出現太大降溫。那套美哉美城97㎡躍層法拍房，二次回爐拍賣成功，算上各項稅費，實際單價接近5萬3。
次新一點的二手房，像金色江南，89㎡成交價在5萬到5萬4之間。哪怕是房齡比較老，贈送面積也不多的，小戶型成交價多在4萬以上。
跟其他板塊相比，奧體板塊的房價還是比較堅挺的。房東對未來前景也比較樂觀。
9. 南星橋板塊
南星橋板塊現在有另一個代名詞——杭州豪宅區。
很多人有疑問了，融創侯潮府上個月不是剛交付嗎？再早3個月，金隅學府也交房了。況且，南星橋不是沒新房啊。
保利濱江上品，最近就在登記搖號；上品旁邊還有一宗新地，7月中濱江拿的。再遠一點的秋石高架往北，還有濱江御品。能選擇的不要太多。
但你發現沒，新盤也好，剛交付盤也好。哪怕房價不便宜，擁簇者依然很多。
行知幼兒園、勝利實驗、娃哈哈幼兒園、勇進中學等，上城區優質的教育資源，都集中在這一帶；3條地鐵線（1、4、5）號線橫穿南星橋而過。居住氛圍已經形成。
經濟實力稍強一點的改善家庭，置換首選肯定有南星橋。
目前南星橋一帶二手房選擇相對比較多的，也就老牌豪宅綠城藍色錢江、春江花月，成交價都在5萬+、6萬+。近兩年交付的次新房，每個小區真正掛牌在售的也就十幾二十來套，成交價多在6萬以上。
從法拍市場上也能看出端倪，南星橋的房子屬於比較堅挺的那一類——流拍少、總價高。
所以，豪宅林立的南星橋板塊，也還是有一定的抗跌性。
總結
生活裡有一種“雨傘現象”，下雨的時候，人們急需雨傘，賣傘的人會提高價格，但需求卻仍然不斷增加。
看起來，這和整個經濟學的基石——需求第一理論有點唱反調。因為需求第一理論說的是，當其他條件不變時，代價越大，需求越小。
後來，經濟學泰斗張五常先生在解釋這種反差時認為：影響需求的因素多如繁星。雨傘需求的上升，並不是因為其價格，而是因為大雨連天。
在這些樓市抗跌板塊裡，也有類似“雨傘現象”存在，房價堅挺或升高，但需求仍在不斷增加。
因為這些板塊，大多數是配套成熟、人口基數龐大的區域。
地段好、有潛力，才能持續導流。特別是改善型客戶，認準一個板塊，房子八成就買在那，哪怕房價比其他地方貴也要買。
濱江、南星橋就是這樣，房價不便宜，買的人還很多。板塊配套好，離市中心又近，搶的人自然多。
而房價的持續堅挺，反過來又影響購房者的心理，更加堅定了他們買這一板塊的信心。
如果再加上供應稀缺（可售新房、潛在交付房源），整個板塊抗跌性就會非常明顯。
連續三四個月，從新房到二手房，我們進行大量的實地跑盤。結果發現：那些最先漲起來的板塊，跌的時候也是最慢（少）的。
這和股票市場裡的強勢股如出一轍。這裡面，既存在資金的偏好，又有標的“出身好”的因素。
當然，這些都是根據三項指標所呈現的理性數據進行分析。這9大板塊未來究竟有多抗跌，還得看大環境波動的幅度。
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