中國銷售量最大的房地產企業碧桂園在悄然中，已經開出了1000家社區超市門店。
這1000家社區超市都為直營，由碧桂園子公司鳳凰優選運營。
從該項目的運營看，社區超市業務或許只是碧桂園“精細化”、基於社區場景平臺化舉措的第一步。
一
鳳凰優選
知情人士告訴《商業觀察家》，碧桂園開出的1000家鳳凰優選社區超市都為直營，其中，200家左右為園區展示店，即不銷售，因為小區樓盤還在賣房中，未收樓。剩餘800家直營店則都正式銷售運營。
2018年7月份時，鳳凰優選公開宣佈開店數達到500家，而僅幾個月後，鳳凰優選的門店數增加至1000家。
鳳凰優選的門店覆蓋區域當下以華南為主，華東、華中、華北、華西則開始都有分佈。
與最初門店選址於碧桂園所開發的小區樓盤不同，鳳凰優選當下也跨出碧桂園的“勢力範圍”，在外部小區開店。相關人士稱，目前，鳳凰優選有不少“外部小區”門店，尤其是在華中區域市場表現得比較明顯。
具體從經營看，鳳凰優選店型多樣，但主力店型為100-200平米麵積門店。商品結構主要是賣食品、日化快銷。目前，一些門店已經引入生鮮品類，但生鮮品項數整體佔比還不高。
商品，及供應鏈構建方面，鳳凰優選當下為自建+合作。合作則主要以本地合作為主。
根據鳳凰優選官方介紹，社區超市門店商品是從原產地直達社區，沒有中間流通環節，沒有物流中轉，為此，鳳凰優選構建了專業選品團隊。
從門店陳列商品構成來看，鳳凰優選社區超市主要做迎合消費升級的品質商品。比如挪威深海鱈魚、加拿大菜籽油、英國精釀啤酒、五常稻米、新疆阿瓦提長絨棉毛巾等等。
同時，也做了部分自有品牌商品。
二
流量變現
碧桂園做社區直營超市的行為，在當下中國房地產業表現得比較普遍，包括綠地、萬科、保利等大型房企都有相關業務嘗試，只是相互之間會有不同的切入重點。
產生這樣趨勢的主要原因在於，受去庫存、居民居住需求減少，及市場集中度提升等影響，房地產業開始謀求更精細化運營，他們未來的生意方式將不僅是做個拿地蓋樓賣房的生意。這樣的生意方式比較粗放，賣完樓項目即結束。現在，賣完樓後，他們則要開始轉向運營用戶了，要做基於社區場景的C端平臺業務了。
一些市場人士認為，房地產業現在被嚴重低估，因為所建小區的用戶、流量價值並未得到很好開發、引流，及變現。因此，房地產業未來的發展方向之一，就是一步步實現更精細化運營，現在開社區超市的行為只是精細化運作的第一步。
也正是因為要做一個平臺業務，當下很多大型房企開的超市幾乎也都是直營方式，因為他們擁有海量用戶，且獲客成本（物業成本）非常便宜。因此，直營能更好沉澱用戶數據，實現更好數據迴流。
以碧桂園為例，2017年，其合同銷售面積為6066萬平方米，銷售金額5508億元。如果按120平米每戶算，2017年有超過50萬戶家庭可能會成為碧桂園的“用戶”（靜態理想算法，未剔出空置率等情況）。每戶家庭的購買力是什麼樣的“畫像”呢，他們的買房成本是每平米價格折算均價為9000元出頭，58%銷售來自於三四線城市。
2018年到目前為止又是什麼情況呢，碧桂園1月-9月的銷售金額達到5561.9億元，超過了2017年整年。
未來將如何？2017年底時，碧桂園已摘牌或已簽約土地儲備約2.8億平方米，基本鎖定但尚未簽約的潛在土地儲備約1.4億平方米。2018年1月-10月，碧桂園拿地數量662塊，總計拿地面積2873萬平米，房企之冠。
在這樣的發展之下，未來，碧桂園開發樓盤小區所直接“擁有”的用戶數量，可能就是千萬級的。
因此，如何將這些用戶運營好，也就成為了鳳凰優選的課題，按照鳳凰優選的定位，是碧桂園集團旗下社區生活服務商。
未來，鳳凰優選的業務範圍將從社區超市擴展到金融、醫療、教育、旅遊、房屋租賃、家政服務等領域，力圖形成居住全價值鏈生態閉環。
簡單說，就是在社區場景下，為用戶裝消費、服務內容。通過線上工具將分佈全國各地的小區房地產項目、流量組織起來，打造連接用戶與上游品牌商家的中間平臺業務。
這一塊——平臺流量變現業務，其實是有非常好發展前景的。以金融業務為例，做金融業務的核心是風控，有效的風控是要能低成本獲得足夠充分的數據支撐。
碧桂園是有可能做到所開發小區業主、住戶的基本情況掌握的，比如，用戶是否定期按時繳納水電費，家庭構成，通過經營社區超市沉澱用戶購物習慣數據等等。
由於中國人的生活場景主要集中在三塊。一是在辦公室場景，工作與午餐。一是在社區場景，休閒與晚餐。一是去購物中心，社交與娛樂。
理論上，碧桂園、鳳凰優選是能做到社區這一塊的覆蓋與數據沉澱的。
而如果能對用戶進行很好的數字化運營，高毛利的消費金融、數字廣告，以及社區服務性業務，就能很好導入，併產生可觀利潤回報。
三
渠道下沉
社區超市業務是鳳凰優選發展社區生活生態閉環的第一步，因為食品、快消業務是剛需、高頻業務。能聚流、培育消費習慣、沉澱消費數據，並有機會打造線上平臺，進而可以在社區場景中將既有流量（小區業主）在更多緯度中進行變現。
發展這一塊業務，鳳凰優選也有較好的基礎。
首先，離用戶近。
門店是開在小區口，或小區內。甚至，可能會有排他性、唯一性優勢。因此，鳳凰優選所擁有的購物便利性是能截流很多消費需求的。
鳳凰優選可以不用做到家業務（不加成本），因為門店就在小區，因此，其發展線上下單，門店自提業務會有很好的基礎。當然，如果用戶有到家服務的需求，鳳凰優選也可以做，理論上，其可以實現更短時間的配送到家的服務。
其次，是渠道下沉價值。
碧桂園2017年合同銷售面積58%來自於三四線城市，從過去幾年發展看，三四線城市銷售佔比也是逐年在提高的，碧桂園於低線市場在持續下沉。
在三四線城市，碧桂園的樓盤定位為中高檔小區，住戶購買力相對不錯。由於碧桂園在三四線城市的單個小區開發體量也相對比較大，碧桂園在低線市場的經營擴大，實際也讓三四線人口居住更集中了。
這些都是利於商業經營的。加上，鳳凰優選的門店開在社區口，或社區內，提供了很好的購物便利性，一般來說，擁有更好便利性的社區業態在商品售價上，是可以做到貴10%-15%的。
因此，以上內容顯示，鳳凰優選可能會有比較好的渠道下沉價值，比如，在低線市場，他能集合有一定購買力的用戶群，也能提供更便利的購物方式。所以，鳳凰優選的社區超市業務是能一定程度引領消費升級的，幫助消費品牌渠道下沉。
鳳凰優選社區超市業務也會有些挑戰。可能主要表現為兩塊。
一是，點位覆蓋密度。
從全國範圍來看，單個城市，碧桂園開發樓盤小區數量，大部分是沒有實現“全城覆蓋”的。因此，如果只是背靠碧桂園所開發的小區，進行門店選址，門店做不到點位覆蓋密度。而這關係到後臺的運營效率，比如物流效率。
因此，鳳凰優選要形成更好的成本、運營效率，在一個城市，可能需要“外擴”，也就是不僅僅只在碧桂園小區開店，還要有能力在非碧桂園小區範圍開店，進而在一個城市形成覆蓋密度，創造更好的成本效率。
二是，商品供應鏈能力。
做超市，碧桂園是“初學者”，供應鏈能力，商品運營能力等都是從零開始的。而供應鏈能力是需要時間積累的，這不大可能一步到位。當然，如果要更快一點的話，投資、合作會是很好選擇。
第三屆新零售峰會啟動
一
峰會時間
舉辦時間：2019年1月7日-1月9日
地點：中國上海阿納迪酒店
規模：1500人
二
峰會特色
1、商品展
現在已經到了建立新型零供合作關係的關鍵時刻，一個更緊密、數據共享、具有建設性、共贏的零供合作關係，是當下零供雙方都要做的事情。
本此大會，將會搭建一個特色商品交流展，展現當下市場近一段時間出現的高品質生鮮、快消特色商品，為零售企業帶來經過篩選的商品供應合作資源。
三
大會議程
1月7日 09:00-12:00 門店考察
1月7日 14:00-18:00
平行分論壇一: 渠道下沉，三線及以下區域市場經營邏輯1、社區場景經營邏輯——碧桂園鳳凰優選總經理陳誠
2、鄉鎮農村市場的消費升級需求——五星電器CEO潘一清
3、渠道下沉機會點——盒小馬CEO袁彬
4、低線市場的未來——吉麥隆董事長周新良
5、三線市場擴張機會點——冠超市董事長林永強
6、低線市場有消費升級需求嗎——紅旗連鎖副董事長曹曾俊
7、快消品渠道下沉——雀巢咖啡中國資深副總裁葛文
8、奧特萊斯的二三線城市“打法”——砂之船董事長徐榮燦
9、如何做低線市場的“絲芙蘭”——中央商場執行總裁劉夢潔
平行分論壇二: 線上線下一體化的進化路徑1、零庫存背後的數字化邏輯——錢大媽總經理馮衛華
2、社區團購如何為消費者節省時間——食享家CEO戴山輝
3、酒飲新零售方向——1919董事長楊陵江
4、線上線下改造方向——天天果園創始人王偉
5、如何打造一個數字化社區場景——全家愛吃
6、如何通過數字化提升購物頻次——居然之家總裁王寧
7、打造更低成本的同城配體系——多點合夥人張峰
8、家居消費的線上線下融合裂變——宜家家居
平行分論壇三：消費升級1、打造更便利的生活——華潤萬家CEO徐輝
2、做出賣場高級感——果蔬好
3、生鮮加工化提升方向——生鮮傳奇CEO王衛
4、自有品牌體系打造——元初食品總經理陳啟明
5、挖掘“高齡阿姨”的消費升級需求——康品彙創始人陶雲
6、果品專業化經營路徑——鮮豐水果董事長韓樹人
7、如何經營年輕顧客，及便利店發展未來方向——羅森便利店副總裁張晟
8、進口商品的供應鏈搭建——綠地商業集團董事長、總經理薛迎傑
18:00-20:00 自助晚餐
19:30-21:30 交流沙龍
1月8日 大會主論壇
上午場：趨勢解讀，及效率提升路徑1、零售政策解讀——商務部領導致辭
2、新零售趨勢報告——商業觀察家
3、技術進步，及對人效提升方向——盒馬鮮生CEO侯毅
4、生鮮運營效率提升路徑——永輝超市創始人張軒寧（擬邀）
5、大賣場改造的效率提升路徑——大潤發董事長黃明端（擬邀）
茶歇（10分鐘）
6、2019年的零售市場的可能性——高瓴資本（擬邀）
7、騰訊的零售投資邏輯——騰訊集團（擬邀）
8、產業互聯的效率提升方向——美團王興（擬邀）
9、零售企業的數字化路徑——物美集團董事長張文中（擬邀）
下午場：如何通過數字化配置供應鏈，及創造增量價值1、後互聯網時代高壁壘重公司崛起邏輯——步步高集團董事長王填
2、沃爾瑪中國的生鮮經營進化——沃爾瑪中國區總裁陳文淵
3、便利店的數字化想象空間——便利蜂
4、產業互聯構建上下游生態圈——百果園董事長餘惠勇
5、社區生鮮如何跨區域連鎖複製——誼品生鮮創始人江建飛
6、基於用戶洞察打造自有品牌——迪卡儂CEO張玥
7、蘇寧小店直營邏輯——蘇寧零售副總裁卞農
8、二手車交易的數字化經營——瓜子二手車CEO楊浩湧
9、消費金融將為零售創造增量價值——螞蟻金服
10、社交電商未來路徑——紅杉資本對話拼多多
18:30-20:30
新零售影響力頒獎晚宴
（議程中擬邀分享嘉賓的實際到會情況將陸續更新）
四
峰會報名及商務合作
參會報名：13426237116
兩天會議門票（包含五星酒店一次午餐和一次晚宴）：1680元/人
不含餐及晚宴980元/人
招商合作：13426237116
大會參展：13691528689
五
往屆概況
《商業觀察家》往屆活動概況：
第二屆新零售峰會（2018年1月10-11日，上海龍之夢萬麗酒店）
規模：1000＋
首屆生鮮零售大會（2018年6月27-28日，上海龍之夢萬麗酒店）
規模：1000+
第一屆新零售峰會（2016年12月26日，北京新雲南皇冠假日酒店）
規模：300+
“新零售”是中了馬雲的招？大潤發國美步步高永輝百聯華冠超市發等這樣說……
首屆快消品＋便利店大會（2017年4月，上海洲際酒店）
規模：600+
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