都說房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。大部分人都認為，只要人口流入夠持續、夠充分，樓市上漲是遲早的事，不說京滬深這些超一線城市，平時我們看到二線省會的房價飆升，也有人口流入有關，比如首位度高的武漢、成都等強市，比如鄭州、合肥等省內人口流入較快的省會，都在過去兩年大放異彩。
然而，“人口流入樓市就能上漲”只能作為一個參考，卻不能作為結論，如果按照這個標準來看，以下兩個城市的房價走勢就是“例外”。
比如徐州，作為淮海城市群的核心，近幾年房價大幅飆升，雲龍與泉山區突破1.2萬均價，鼓樓與銅山區全線破萬，作為三線城市而言，徐州房價近幾年的漲勢驚人。
但我們可以看到，徐州人口近幾年卻持續流出，根據江蘇各地市的統計數據，截止2017年底，徐州人口總流出高達163萬，位居江蘇各市之首，流出比例高達15.6%，遠高於宿遷和連雲港。
如果說徐州是人口流出房價還能逆勢上漲，那長沙的表現就截然相反。
目前長沙中心城區的嶽麓區、開福區房價均在1.2萬左右，與徐州玉龍區、泉山區房價水平相符，雨花區、天心區、芙蓉區也基本都在萬元左右。
而長沙的常住人口，近幾年卻呈現加速流入狀態，數據顯示，截止2017年底，全國各城市的常住人口增長排名中，長沙高居第四，單年流入高達27.29萬人，這個數據僅次於深圳、廣州、杭州等城市。
深圳、廣州的均價動輒就在5萬以上，杭州目前中心城區也遍佈4萬以上單價的樓盤，萬元左右的房價，卻能吸引與這三個城市水平相當的人口，足見長沙這個城市的不同之處。
事實上，從徐州和長沙兩個城市的房價可以看出，人口對一個城市的帶動並非絕對，表面上看徐州與長沙的房價屬於例外，實際上卻有深層次的原因。
徐州得益於交通區位的優勢，城市發展有很大前景，但在人口流出的背景下，明顯湧入了過多炒房客。而長沙適合年輕人的創業氛圍，加上近兩年日趨嚴厲的調控政策，讓樓市發展的非常平穩，尤其是年中長沙公佈的“史上最嚴調控”，讓樓市的投機氛圍逐漸消退。
健康的樓市結構，必然伴隨著平穩的房價、堅實的經濟基礎，以及對剛需族極具吸引力的前景，對於某些人口流出房價還能上漲的城市來說，短期的大漲可能會透支未來空間，穩健的預期才是關鍵。
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