2018年11月，有網友向我提問：“你認為未來寶雞的房價會降到2018前年的水平嗎？為什麼？ ”
以下是我針對該網友的回答，分享出來希望可以幫助到關注寶雞的購房用戶。以下是回答內容：
一座城市的房價上升還是下降，不是看某些自媒體或“磚家”的盲目預判，而是要看房價是由哪些因素構成的，然後對比這些因素的成本是上漲還是下跌，從而判斷房價整體的上升還是下降。
下面我給大家客觀分析房價的構成因素，以及這些因素是上漲還是下降了，大家自然能推斷出房價來。提前建議，不願意面對現實，不想看到“房價上漲”這四個字出現的人提前繞行，我不需要通過這些來給自己增長什麼人氣，我只說客觀事實，雖然這個社會不歡迎說實話的人。
房價的構成硬性指標
構成房價的硬性指標有：土地成本、建安成本、各種稅費、營銷成本等等。我們逐條分析。
土地成本。土地是不可再生資源，不像其他農副產品可以加工再生成。而我國有一條堅決不能碰的紅線，就是18億畝耕地紅線。無論你經濟再怎麼發展，這18億畝土地堅決不能碰。其次，再去除山河湖海等不可利用土地。然後，再去除工業用地、教育用地等等。剩下的用於開發商品房的住宅用地就是用掉一塊少一塊，所以，這也就是為什麼每年都能看到土地招拍掛價格屢創新高的結果。土地成本是商品房最大的成本。
建安成本。建安成本不僅是每年升高，甚至是每月、每週都會升高。舉個例子：你是開發商，你要開工建設樓盤，先把土地平整，然後開挖，大型裝載設備進工地，就先拿大型裝載設備舉例，開發商自己並沒有這些設備，所有設備都是租賃，租賃費用是由出租方擬定的，就拿一個小區十幾棟樓來說，塔吊高度越高安裝費和租賃費越高，一個具有一定規模的小區每月僅租賃費就得近幾十萬。這裡注意，不管你建與不建，不管颳風下雨，不管能不能施工，租金一分不少。這只是塔吊，還有拉土車、罐車、工程電梯等眾多設備，還有遵守每座城市環保標準，白天不能上路，晚上幾點後才能施工等要求，你們折算吧。而最大的人工費還沒算，而人工費每月都有變化。你不付錢，人家就去對面工地了。
各種稅費。房地產行業是我國需要繳納最多、最高稅費的行業，這個就不多說了，懂的自然懂。
營銷成本。相信不管買不買房的人，走在街上都能遇到發傳單買房子的吧？沒見過其他行業這麼拼的吧？發傳單根本都算不上營銷成本，開發商線上線下每天的營銷費用不計其數，任何新媒體研發出來，第一個找的都是房地產企業。現在就連城市馬拉松都是房地產企業冠名了。再加上每週、每月都做的活動，營銷成本非常大。先不說營銷成本，僅房地產公司支付讓第三方幫助自己策劃的費用，就夠養活一家策劃公司的正常運營了。
影響房價的其他因素
瞭解了構成房價的硬性指標，我們再來看還有那些因素影響房價。
首先是人口。全世界的任何一個城市的主政人都清楚，城市之間的競爭，除了政策之外，就是人口的競爭。所以近年來我國出現了各地搶奪人才的“大戰”。“人口淨流率”被寫進政府報告，人口數量的增長，尤其是高端人才數量的增長，則會助推房價的上漲。
題主提問的是寶雞的房價會降到前年的水平嗎？
我們先來看看寶雞市近年來人口的變化，據寶雞市統計局官方數據，2010年寶雞市常住人口371.67萬人，而截止到2017年11月寶雞市常住人口376.16萬人。7年時間只增長了4.49萬人。人口增長度體現在房價之上。2015年寶雞市商品房銷售均價為：3848元/㎡；2016年：3765元/㎡；2017年：4145元/㎡；2018年截止到9月：4857元/㎡。
我們可以看到2015-2017年，寶雞市的房價基本沒有太多增長，不過2018年相比2017年每平米均價增長了約700元，等到2018年年底，我們可以看看寶雞市的常住人口是否出現了較大增長（人口統計在年底顯現）。
同樣的省會西安，2017年落戶人口57萬，看清楚是落戶人口不是常住人口，因此西安市房價由2016年的6514元/㎡增長到2017年的8880元/㎡。而2018年截止到目前西安市落戶人口已經超過了70萬，房價呢也從8880元/㎡增長到12335元/㎡。
總結
房價是由土地、各種稅收、鋼筋水泥混泥土、各種裝載設備、各種工程技術人員、實打實的營銷費用堆積起來的。沒有這中間的任何一項，商品房都無法上市交易。
你們走在街頭看見一個小夥子在發售樓傳單，他是領工資發的，他手裡的傳單是給設計公司付費設計的，傳單是給印刷廠付錢印刷的。
你們上網隨便在一個網站查詢樓盤，樓盤的信息排名是收費的，樓盤通過線上電話邀約到現場成交是要付錢給網站的。
你們去售樓部看房，開車去給你開車門指引車輛停靠的保安是要領工資的，你們走進的售樓部是付費給建築設計公司設計的，你們走進的售樓部內部硬裝和軟裝也是既要付設計費還要支付材料費還要支付使用費還要支付成本費的。接待你們的每一位售樓員是既領基本工資又拿提成的。
這些都是真金白銀每天都在往出支付的費用。這些費用怎麼來？都從你們購買的房子中來，你如果說房價中存在泡沫，這點我不否認，但任何商品都存在，只是大與小的問題罷了，不然商家如何盈利？但你如果堅持說房價會跌，我想說只要人口持續淨流入，房價很難下跌，相反，如果當地人口持續多年淨流出，那麼房價就會停止上漲。
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