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今天我們來看個小區。但是先不說名字，只看軟硬件，大家猜猜它應該賣多少錢。
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先看土地指標
項目總佔地600多畝，正在推售的三期總佔地252畝，分為南北兩地塊開發建設，容積率只有1.99。
這樣低容積率的土地，在主城區幾乎已經絕版了，就算是放到經開濱河國際城和綠博這樣改善氣質濃厚的新區，也不多見。
三期共規劃40棟樓，18棟18層的小高層，22棟10層的小高層▼
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再來看看周邊環境
從上圖可以看出，小區西邊和南邊都瀕臨水系和大型溼地公園，可以說是真正的灣居生活。
距離小區南邊大約1公里的地方，還有一個正在建設的地鐵站點，預計2020年通車。
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接著來看看它的產品
三期建築和一期二期一樣，是精緻典雅的英倫風格，外立面底部是米黃色的幹掛石材，上部採用紅褐色的真石漆。
景觀則在一二期的基礎上又做了升級，不僅採用了國槐、銀杏、紫薇、櫻花、桂花、臘梅、石楠等名貴樹種，還做了海綿生態社區設計，可以使雨水迅速滲透到土壤中。
二期大門實景圖▼
三期景觀效果圖▼
三期的戶型就不像市區那麼剛需，沒有80多平的小三房，起步就是96-98平的三房，南北通透，擁有南向超大陽臺，舒適性更高。
產品到底靠不靠譜，光看效果圖其實也沒太大作用。還好，這個項目的一二期都已經交房，我們可以來看看已經交房三年的一期實景照片。
一期的大門和沿街商鋪，從牆壁上精緻的浮雕，就能看出這個項目的英倫風格做得相當精細，和那些粗製濫造的“偽洋風”根本不是一個檔次▼
在小區的外邊，也做了滿滿的綠化，基本上看不到圍牆的影子。這和永威很多項目的做法頗為相似▼
外邊都能做得那麼細緻，小區裡邊就更不用說了，朴樹、烏桕、銀杏等名貴樹種隨處可見，紅磚灰頂的小洋樓在蔥鬱綠樹的掩映之下，更顯別緻。
正值金秋時節，一嘟嚕一嘟嚕的金桂掛滿枝頭，院子裡飄著沁人心脾的桂花香味，恍如到了杭州的滿覺隴▼
從下邊這兩張圖片，還可以看出物業的水準，植物修剪得非常整齊，地面也打掃得極其乾淨。要知道，這可是已經交房三年的小區了
不論是建築還是景觀、物業，在整個鄭州範圍內都算是精工細作了。何況它還有1.99的容積率，堪稱稀缺的超大範圍臨河景觀，在建的地鐵站點也不遠。
這樣的項目，你覺得，它應該賣出什麼樣的價格？
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答案揭曉，這樣軟硬件都可圈可點的項目，小高層只賣6000多。不要1萬，不要8000，只要6000多！
至於項目的名字，其實第一張實景圖已經透露出來了，就是在滎陽市政府附近的光明索河灣。
項目區位圖
這個樓盤可能很多人都沒聽說過，但並不影響開發商一直在精心打磨產品。
從索河灣一期呈現出來的效果看，有人可能會猜，這樣的產品水準，不像是滎陽當地小開發商做出來的。
是的，這個項目其實是由非常靠譜的國企開發的。這個靠譜的國企，就是光明食品集團旗下的光明地產（證券代碼：600708），隸屬於上海國資委。
海博股份、瑞華實業你或許沒聽說過，但光明冰磚，莫斯利安酸奶你肯定聽說過吧，都是光明家的。
光明旗下品牌
光明地產1988年成立，原來叫農工商地產，項目主要集中在江浙滬一帶。
這是個作風相當紮實的國企，連續多年位居上海房地產10強前列，拿過不少建築類獎項，比如中國土木工程最高獎項詹天佑獎，中國建築工程最高獎魯班獎和上海市建築工程最高獎白玉蘭獎等。
作為光明地產來到河南的第一個項目，索河灣一期就不辱使命，獲得了河南工程質量最高獎中州杯獎。
索河灣並沒有辜負它所在的這片600多畝的土地，除了把小區本身打造成為精品項目外，還出資修建各種配套。由於體量大、規格高，光明索河灣本身承擔的責任也很重，不僅要建成“精品工程、標誌性工程”，還需要為“滎陽老城區面貌改變作出貢獻”。
時至今日，索河灣所在的整個區域面貌都已得到很大改觀。在索河灣未開建之前，這附近可以說是老破舊的代名詞。經過8年改造，該片區已經升級成為滎陽西區的休閒文化娛樂中心。
現在，以索河灣為中心，沿著興華路、汜河路、成皋路依次散開，形成了老年活動中心、暴走團、秧歌隊、廣場舞隊、戲曲愛好團隊等。
如果不是風景足夠優美，環境足夠舒適，這些頗為挑剔的文藝兼運動型中老年們，也不會選中這地方吧。
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7萬方西區商業地標
更能體現出光明地產誠意的是，索河灣還聯合滎陽市城投公司一起打造滎陽市一流的BLOCK商業街區——光明·索河新天地。
光明·索河新天地位於項目一期和二期地塊之間，商業體量高達7萬方，全部由光明地產自持，統一招商，統一運營，統一管理。
對於開發商來說，如此大體量的商業自持，是需要拿出大量真金白銀投入的，也是對開發商誠意和能力的極大考驗。
索河灣的理想是，把這裡打造成全新的鄰里中心2.0升級版，以後要帶動未來滎陽西區的商業發展。
索河新天地效果圖
目前，已經有數家主力店確定簽約索河新天地，5000平的橫店影城，將會打造滎陽屈指可數的IMAX影院， 華住集團旗下的精品商務型酒店星程酒店，3500平的正童年親子文創樂園，還有1萬方的億盛客上海精品超市……
除了兒童樂園外，還有集合了滎陽老字號餐廳、深夜食堂、咖啡烘焙的“光明賞味天地”，以及準備打造海派建築形象IP+市集內容運營IP的“光明繽紛市集”兩大特色主題……
現在，索河新天地的建築已經基本成型，預計明年10月份開業。對於索河灣業主和周邊的居民來說，索河新天地將來不僅僅能滿足購物消費需求，更能形成滎陽城區乃至西區的綜合商業中心，對整個區域價值的帶動提升作用也更加顯而易見。
絕佳的醫療教育配套資源
除了7萬方的商業、環境優美的溼地公園外，由於距離滎陽市政府很近，索河灣周邊的醫療、教育配套也非常完善。
醫療資源：滎陽市第二人民醫院、滎陽市人民醫院距項目10分鐘路程，後期家人就醫會極為方便。
教育資源：索河灣三期位於新汜河路與高山路交匯處，距離滎陽一中、小學滎陽一小非常近，索河實驗小學、惠廠小學等學校都環聚周圍。
交通資源：在索河灣開車出行也很便捷，向東500米是興華路，興華路南至鄭上路，規劃未來將與中原西路相通，北至科學大道，從項目出發由科學大道25分鐘即可到達鄭州。
項目附近東西向主幹道索河路東延工程已開啟招標（銜接繞城高速-白松路），而白松路也與化工路、農業路高架相連，以後到鄭州會更為便利。
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當然，還不能忘了地鐵。
索河灣距離10號線的暢園站和滎陽中醫院站都不遠，三期距離滎陽中醫院站更近，大約1公里左右。
對於和鄭州聯繫越來越緊密的滎陽來說，正在建設、預計2020年開通的10號線至關重要。
就像接入2號線的城郊線（現在被稱為2號線南延線）是專門為港區建設的一樣，直接接入1號線的10號線則是專門為西邊的中原區和鄭上新區建設的。
10號線在中原區和滎陽東沿著中原路向西延伸隨後向北轉向鄭上路▼
在其他線路都還未確定開工的情況下，連接上街、滎陽和主城區的10號線，反而率先開建，證明了西部力量的不容小覷。
其實早在2013年的時候，鄭州就提出了“一心兩翼”的發展思路，即以主城區為核心，向東向西均衡發展，並把滎陽、上街納入主城區範圍內。
常西湖新區、中原新區和鄭上新區也都是在這種背景下應運而生的。
定位為鄭州市民公共文化服務區的常西湖新區，其飛一般的進度大家都有目共睹。
中原新區、包含了滎陽和上街的鄭上新區，也都有各自的規劃和定位。
中原新區以家居、紡織服裝、汽貿、休閒娛樂等產業職能為主——錦藝國際輕紡城、金馬凱旋家居CBD，中原國際汽車城、華僑城等大項目都已經落地。
鄭上新區的職能更廣泛一些，既有先進製造業和醫療健康、旅遊休閒等產業職能，也兼具行政職能。
在中原路和科學大道之間的索須河、滎密路區域，也就是現在滎陽市政府和光明索河灣所在的片區，就是整個鄭上新區的城市核心組團：行政文化服務中心。
10號線要連接的，正是上述幾個重要區域。
目前來看，10號線經過的常西湖新區和中原新區的房價都已不低，區域幾個具有代表型的樓盤，比如華瑞紫韻城、永威西郡、匯泉西悅城等，現在均價在1萬3——1萬4左右。
誰能想到的是，距離中原新區只有5-6個地鐵站的滎陽市政府片區，居然還有6000多的品質小區。
也就是說，僅僅20分鐘車程的距離，房價已經接近腰斬。這樣的房價，是否被嚴重低估了呢？
現在，各個地市的樓盤均價，也都八九千甚至過萬了。十八線的小縣城裡，四五千的房價也都很正常。
光明索河灣的產品，以這樣的價格面世，絕對稱得上滎陽片區性價比極高的標杆項目之一。
這個滎陽的品質大盤，一直以來，都有點養在深閨人未識的意思。不過，也正因如此，才會有如此低的價格吧。
就這點來說，鄭州人民還挺幸福。不論是剛需還是品質改善，都能找到自己的安身之所。
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