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今天我们来看个小区。但是先不说名字，只看软硬件，大家猜猜它应该卖多少钱。
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先看土地指标
项目总占地600多亩，正在推售的三期总占地252亩，分为南北两地块开发建设，容积率只有1.99。
这样低容积率的土地，在主城区几乎已经绝版了，就算是放到经开滨河国际城和绿博这样改善气质浓厚的新区，也不多见。
三期共规划40栋楼，18栋18层的小高层，22栋10层的小高层▼
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再来看看周边环境
从上图可以看出，小区西边和南边都濒临水系和大型湿地公园，可以说是真正的湾居生活。
距离小区南边大约1公里的地方，还有一个正在建设的地铁站点，预计2020年通车。
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接着来看看它的产品
三期建筑和一期二期一样，是精致典雅的英伦风格，外立面底部是米黄色的干挂石材，上部采用红褐色的真石漆。
景观则在一二期的基础上又做了升级，不仅采用了国槐、银杏、紫薇、樱花、桂花、腊梅、石楠等名贵树种，还做了海绵生态社区设计，可以使雨水迅速渗透到土壤中。
二期大门实景图▼
三期景观效果图▼
三期的户型就不像市区那么刚需，没有80多平的小三房，起步就是96-98平的三房，南北通透，拥有南向超大阳台，舒适性更高。
产品到底靠不靠谱，光看效果图其实也没太大作用。还好，这个项目的一二期都已经交房，我们可以来看看已经交房三年的一期实景照片。
一期的大门和沿街商铺，从墙壁上精致的浮雕，就能看出这个项目的英伦风格做得相当精细，和那些粗制滥造的“伪洋风”根本不是一个档次▼
在小区的外边，也做了满满的绿化，基本上看不到围墙的影子。这和永威很多项目的做法颇为相似▼
外边都能做得那么细致，小区里边就更不用说了，朴树、乌桕、银杏等名贵树种随处可见，红砖灰顶的小洋楼在葱郁绿树的掩映之下，更显别致。
正值金秋时节，一嘟噜一嘟噜的金桂挂满枝头，院子里飘着沁人心脾的桂花香味，恍如到了杭州的满觉陇▼
从下边这两张图片，还可以看出物业的水准，植物修剪得非常整齐，地面也打扫得极其干净。要知道，这可是已经交房三年的小区了
不论是建筑还是景观、物业，在整个郑州范围内都算是精工细作了。何况它还有1.99的容积率，堪称稀缺的超大范围临河景观，在建的地铁站点也不远。
这样的项目，你觉得，它应该卖出什么样的价格？
02
答案揭晓，这样软硬件都可圈可点的项目，小高层只卖6000多。不要1万，不要8000，只要6000多！
至于项目的名字，其实第一张实景图已经透露出来了，就是在荥阳市政府附近的光明索河湾。
项目区位图
这个楼盘可能很多人都没听说过，但并不影响开发商一直在精心打磨产品。
从索河湾一期呈现出来的效果看，有人可能会猜，这样的产品水准，不像是荥阳当地小开发商做出来的。
是的，这个项目其实是由非常靠谱的国企开发的。这个靠谱的国企，就是光明食品集团旗下的光明地产（证券代码：600708），隶属于上海国资委。
海博股份、瑞华实业你或许没听说过，但光明冰砖，莫斯利安酸奶你肯定听说过吧，都是光明家的。
光明旗下品牌
光明地产1988年成立，原来叫农工商地产，项目主要集中在江浙沪一带。
这是个作风相当扎实的国企，连续多年位居上海房地产10强前列，拿过不少建筑类奖项，比如中国土木工程最高奖项詹天佑奖，中国建筑工程最高奖鲁班奖和上海市建筑工程最高奖白玉兰奖等。
作为光明地产来到河南的第一个项目，索河湾一期就不辱使命，获得了河南工程质量最高奖中州杯奖。
索河湾并没有辜负它所在的这片600多亩的土地，除了把小区本身打造成为精品项目外，还出资修建各种配套。由于体量大、规格高，光明索河湾本身承担的责任也很重，不仅要建成“精品工程、标志性工程”，还需要为“荥阳老城区面貌改变作出贡献”。
时至今日，索河湾所在的整个区域面貌都已得到很大改观。在索河湾未开建之前，这附近可以说是老破旧的代名词。经过8年改造，该片区已经升级成为荥阳西区的休闲文化娱乐中心。
现在，以索河湾为中心，沿着兴华路、汜河路、成皋路依次散开，形成了老年活动中心、暴走团、秧歌队、广场舞队、戏曲爱好团队等。
如果不是风景足够优美，环境足够舒适，这些颇为挑剔的文艺兼运动型中老年们，也不会选中这地方吧。
03
7万方西区商业地标
更能体现出光明地产诚意的是，索河湾还联合荥阳市城投公司一起打造荥阳市一流的BLOCK商业街区——光明·索河新天地。
光明·索河新天地位于项目一期和二期地块之间，商业体量高达7万方，全部由光明地产自持，统一招商，统一运营，统一管理。
对于开发商来说，如此大体量的商业自持，是需要拿出大量真金白银投入的，也是对开发商诚意和能力的极大考验。
索河湾的理想是，把这里打造成全新的邻里中心2.0升级版，以后要带动未来荥阳西区的商业发展。
索河新天地效果图
目前，已经有数家主力店确定签约索河新天地，5000平的横店影城，将会打造荥阳屈指可数的IMAX影院， 华住集团旗下的精品商务型酒店星程酒店，3500平的正童年亲子文创乐园，还有1万方的亿盛客上海精品超市……
除了儿童乐园外，还有集合了荥阳老字号餐厅、深夜食堂、咖啡烘焙的“光明赏味天地”，以及准备打造海派建筑形象IP+市集内容运营IP的“光明缤纷市集”两大特色主题……
现在，索河新天地的建筑已经基本成型，预计明年10月份开业。对于索河湾业主和周边的居民来说，索河新天地将来不仅仅能满足购物消费需求，更能形成荥阳城区乃至西区的综合商业中心，对整个区域价值的带动提升作用也更加显而易见。
绝佳的医疗教育配套资源
除了7万方的商业、环境优美的湿地公园外，由于距离荥阳市政府很近，索河湾周边的医疗、教育配套也非常完善。
医疗资源：荥阳市第二人民医院、荥阳市人民医院距项目10分钟路程，后期家人就医会极为方便。
教育资源：索河湾三期位于新汜河路与高山路交汇处，距离荥阳一中、小学荥阳一小非常近，索河实验小学、惠厂小学等学校都环聚周围。
交通资源：在索河湾开车出行也很便捷，向东500米是兴华路，兴华路南至郑上路，规划未来将与中原西路相通，北至科学大道，从项目出发由科学大道25分钟即可到达郑州。
项目附近东西向主干道索河路东延工程已开启招标（衔接绕城高速-白松路），而白松路也与化工路、农业路高架相连，以后到郑州会更为便利。
04
当然，还不能忘了地铁。
索河湾距离10号线的畅园站和荥阳中医院站都不远，三期距离荥阳中医院站更近，大约1公里左右。
对于和郑州联系越来越紧密的荥阳来说，正在建设、预计2020年开通的10号线至关重要。
就像接入2号线的城郊线（现在被称为2号线南延线）是专门为港区建设的一样，直接接入1号线的10号线则是专门为西边的中原区和郑上新区建设的。
10号线在中原区和荥阳东沿着中原路向西延伸随后向北转向郑上路▼
在其他线路都还未确定开工的情况下，连接上街、荥阳和主城区的10号线，反而率先开建，证明了西部力量的不容小觑。
其实早在2013年的时候，郑州就提出了“一心两翼”的发展思路，即以主城区为核心，向东向西均衡发展，并把荥阳、上街纳入主城区范围内。
常西湖新区、中原新区和郑上新区也都是在这种背景下应运而生的。
定位为郑州市民公共文化服务区的常西湖新区，其飞一般的进度大家都有目共睹。
中原新区、包含了荥阳和上街的郑上新区，也都有各自的规划和定位。
中原新区以家居、纺织服装、汽贸、休闲娱乐等产业职能为主——锦艺国际轻纺城、金马凯旋家居CBD，中原国际汽车城、华侨城等大项目都已经落地。
郑上新区的职能更广泛一些，既有先进制造业和医疗健康、旅游休闲等产业职能，也兼具行政职能。
在中原路和科学大道之间的索须河、荥密路区域，也就是现在荥阳市政府和光明索河湾所在的片区，就是整个郑上新区的城市核心组团：行政文化服务中心。
10号线要连接的，正是上述几个重要区域。
目前来看，10号线经过的常西湖新区和中原新区的房价都已不低，区域几个具有代表型的楼盘，比如华瑞紫韵城、永威西郡、汇泉西悦城等，现在均价在1万3——1万4左右。
谁能想到的是，距离中原新区只有5-6个地铁站的荥阳市政府片区，居然还有6000多的品质小区。
也就是说，仅仅20分钟车程的距离，房价已经接近腰斩。这样的房价，是否被严重低估了呢？
现在，各个地市的楼盘均价，也都八九千甚至过万了。十八线的小县城里，四五千的房价也都很正常。
光明索河湾的产品，以这样的价格面世，绝对称得上荥阳片区性价比极高的标杆项目之一。
这个荥阳的品质大盘，一直以来，都有点养在深闺人未识的意思。不过，也正因如此，才会有如此低的价格吧。
就这点来说，郑州人民还挺幸福。不论是刚需还是品质改善，都能找到自己的安身之所。
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