庐州之城46570082

我是看到谭教授的观点才进来的，观点可圈可点，下面陈述一下本人的愚见：

首先谭教授影响房价的六个因素，我完全认同，这只是书本的理论知识！

紧跟着谭教授说长沙的居民收入、购买能力比不上沿海二三线城市。还说长沙的人口流入情况不是很好，不是一个真正的人口净流入城市。这个观点我不能苟同！

从2018年城市资金总量和增量来看，长沙在所有新一线城市里面，仅次于杭州，排在全国第二位，其次，2017年城市常住人口增量，长沙以27万排名全国第四，仅次于深圳、广州、杭州。

从小学生人数的增量来看，长沙连续五年增速和增量排名全国前六！

其次，谭教授说长沙的居民收入不高，这个观点缺乏数据支撑，以人均GDP来计算，长沙在所有省会城市里面，仅次于广州和南京。排在第三。按照居民购买能力来计算，长沙排在所有省会城市第五，仅次于广州、杭州、南京、武汉。

最后我想说，长沙的房价之所以得到控制，不是因为长沙的购买能力不行，而是长沙的供应段处理的非常好，价格不是看购买力，影响价格的唯一因素就是供需关系！

长沙之所以房价得到很好的抑制，是因为政府从供应端切入，从房企拿地、到限购限价、再到释放土地供应量、把房价控制在一个合理的增长范围内。这需要企业、政府作出相当大的制度创新。

悟空问答对专家的审核制度，有待重新设计。并不是学历高，资历高，就是专家，缺乏数据支撑、凭借自己的臆断，加上一些理论知识，对不起那不是专家，那是在专门误导大家！

城市观察君

我作为一个土生土长的长沙城区人，我说说我的感受：

第一，长沙是一个幸福指数比较高的地方，吃喝玩乐非常盛行，消费需求旺盛，吃饭的地方到处排队，洗浴，酒吧，ktv很多，居民消费GDP人均不会太低。

第二，长沙20年来城区范围扩大了最少有5倍，原来第二人民医院以南，北到伍家岭，东到砂子塘，西过荣湾镇就全部都是菜农户了，而现在，这些地方基本能算是市中心，现在城际高铁，地铁，悬浮线路，在我感觉中，长沙的基础建设从来没停过，基建对GDP的贡献功不可没。

第三，长沙城区常住人口只有300来万，而城区扩大5倍，大量的城乡拆迁户，原来都是一栋栋房子的补助啊，我好多认得的朋友家里一栋栋楼房出租，下边还一排门面，他们需要在去买房？根本不需要，但是他们的房子又无法卖，是村里的集体产权，导致靠房租过日子，自己找点事做，一世吃穿不愁，又带动了长沙的消费。

第四，长沙年轻人超前消费的确有点，特别在老长沙人身上特别明显（原来70.80年代父母在长沙有私有住宅的），很多老长沙人没钱喜欢打肿脸充胖子，我知道的就有很多家里条件不好，但是每次吃饭口气不知道多大，排场不知道多热闹，不知道的以为家财万贯，其实一屁股债，一个月2000来块钱，每年贷款换最新的苹果，喊买房喊得凶，这个楼盘看那个楼盘看，其实家里首付都需要借钱。

长沙的本地人（现在走入社会出生在长沙的人）基本两极分化的厉害，归纳起来3种人：一类是拆迁户，吃穿不愁，衣食无忧，但是绝大部分原来是菜农户，主要收入收租金和村委会分红，投资理财意识淡薄，绝大部分人都没有买新房欲望；第二类是老长沙人，家里有1，2套房子，但是手里钱都花完了，根本没钱买新房；第三种70、80年代外地来长沙发展的外乡人，这种家庭基本人手3～4套房子，多的5，6套的也不少，都是投资。现在长沙的刚需是结婚新房和外地来长沙打拼的年轻人，而长沙由于城区一直在扩大，城市扩展速度大于城市人口的增长速度，新房供应是大于需求的，如果不是有炒房团过来，只怕长沙房价均价才7000多而已。

长沙是一个不错的城市，希望他越快越好！

秋中一叶

为什么长沙的GDP这么猛，房价却能控制在一万以内？作为长沙人，我也与一些人多次讨论过这个问题，为什么长沙的经济总量跨入万亿行列，而房价却在全国省会城市垫底滞后？

说长沙控制在一万以内其实有点绝对，时至2018年1月，长沙二手房成交均价为10434元每平，一手房价格更高一些，梅溪湖和湘江片的楼盘均价都在一万五或更高一点，这个价格还主要得益于去年的补涨。但总体讲，在省会城市中仍是算低的。

为什么长沙经济高增长而房价控制比较好，个人认为有几个因素：

一是与长沙的经济产业结构有关。长沙的经济是以四大千亿级产业(新材料、电子信息、食品和机械制造)为支柱，以生物制药、软件网络、文化传媒为助攻格局。这是在经过较长时间的产业转型，淘汰原来的纺织、化工等落后产能后形成的。这些高附加值产业，一方面减少了对房地产经济的依赖、二是控制了劳动力与人口的增长，为房价保持相对稳定打下基础。

三是与湖南经济总体的不发达有关。湖南是传统农业大省、但不是强省，地州的经济发展很不平衡。目前全省还有四十多个贫困县、六千多个贫困村、三百五十多万贫困人口。这种地州经济发展的不平衡，减轻了对省会长沙房产的需求，不存在其他省份因地州需求对省会房价形成的拱卫与堰塞问题。

四是与许多人把长沙作为中转有关。长沙是历史文化名城，是人才培养的摇篮。有“211工程"大学4所，“985大学”3所。中南工大、湖南大学和国防科技大学等，在全国赫赫有名。在全国省会城市大学权重排名中，与西安并列第三。但是，也有分析认为，本地大学培养的人才以长沙为首选就业地的并不多，或是以长沙为中转，再向北上广深流动的比较普遍，这也许与长沙人的敢为人先闯劲有关吧。

但是，随着长沙经济的进一步发展，由于其陆空交通优势和幸福长沙建设，作为跻身新一线城市的长沙，其房价回升到省会城市的合理水平，是可期的。大家有什么高见，欢迎留言。

安全视野

个人从事房地产广告行业多年，一直关注长沙房价，去年8月长沙买的房，主要是考虑孩子以后得到城里读书。从个人角度说下长沙新房均价没过万的原因。

首先从整个中国房地产发展高峰来说，08年到13年左右，其实全国各大城市都在涨，主要原因还是长沙当时并不怎么被各大型房地产商看中（因为有更多好的更好溢价的城市拿地），所以长沙那时候二环以内及周边的地都是当地的土老板拿了（例子：湘江世纪城）。那时候二环内基本没有全国性的大开发商拿地开发楼盘。本地中小型开发商相对全国性的房地产大鳄来说对地价的抬升是完全不在一个档次的。之后才随着一轮轮中央政府的限购，很多没有实力和背景中小型才会被收购，长沙市房价没有赶上这波大的上涨的风口。

从土地供应来说，长沙市在15年以前都是大量低价卖地，河西的原居民本来就少，所以大力征收开发河西地块，地价也起不来，房子盖的多了，市场供大于求，所以最大的库存周期都达到24个月以上。

随着慢慢的大型开发商进入的也多了，长沙市政府也学北上广开始控制土地供应，再加上炒房团的进入，长沙16年17年才开始上行。15，16年主要是去库存，长沙市政府因为库存去的好，还受到国务院点名嘉奖过！

17年本来可以借着全国上涨的新一轮势头长沙来一次补涨的，眼看着马上终于可以吃一轮肉，可国家管控金融风险的大政策又来了，这次调控是动了真功夫的，结果只能继续喝汤！

再就是大家都知道的被平均了。四大老城区的房价其实也不秀气的。

长远来看，长沙房价会保持这么个不温不火的态势，没有过多上涨空间，也不存在太大下跌的可能。暴涨暴跌是不可能了，当然二手房市场从去年开始就不正常的，严重倒挂，这个会在接下来跌下来，但由于延长了交易周期，两三年后才会出现大的下跌，这对整个新房价格的上涨也是有一定的迟缓作用的。

土地供应来说，看看梅溪湖二期那么大块地的规划你就知道，接下来长沙市政府有的是地放出来，就看政府的放地速度了，如果全一股脑儿的放出来，那够大家买的。所以买了的也别担心，没买的，到时候也多的是选择！

奔歌

长沙的GDP为什么那么猛是有原因的，下面我们先谈谈长沙的GDP。

提起长沙的GDP首先我们不得不说一下武汉的GDP，为什么要说武汉的GDP呢？因为他们是有因果关系的。武汉是在2000年以后由于GDP太惨不忍睹了，突然心生一计，就是把湖北其他兄弟城市的厂矿企业、科研院所、集团公司、机关学校都搬迁到了武汉（十堰的二汽、红安烟厂、第四研究勘查院、荆州的大学等等那么多都搬迁到武汉了！），因此GDP就算武汉的了！这样打肿脸充胖子的方法使武汉的GDP增加了将近四分之一！二汽和华新每个就给武汉带去上千亿的GDP！不然武汉的GDP现在难到一万亿。不愧为九头鸟，够聪明或者是够狡猾。长沙一看就学会了，并且还青出于蓝而胜于蓝，武汉你不是傻吗？搬企业劳财伤神，我把总部搬到长沙而企业不搬，企业还在别的城市，那么这个企业产出的GDP就会算在了两个城市；妙招！常德卷烟厂，它产出的GDP即算长沙又算常德的，不信可以查查！还有就是直接把湖南其他城市的企业注册地改在了长沙，因此GDP也算长沙的了！（然后武汉又学会了改企业注册地，比如华新水泥厂）

那么武汉长沙的这种投机取巧、不干实事的方式到底如何？相信群众的眼睛是雪亮的！他们只会祸害本省！改革开放以来河南省增长了275.1倍，而湖北湖南分别只增长了240.9倍和234.8倍；其中湖北比河南少增长34倍，湖南比河南少增长40多倍。如果河南有湖北湖南的地理位置和水运，那么河南可能有它们的50倍以上……原来河南的工业总产值只不过是湖南的1.5倍，而现在却是湖南的2倍有余！因此，还是要干实事！不要再投机取巧了。如下图。

本来湖北就有点耍小花招，然而湖南却是在玩火，目测今年湖南GDP会被湖北甩4000亿。因为今年、明年G家会统一严查做了手脚的GDP，长沙上半年已经开始挤水分了，长沙实际增长报的是8.2%，其实只增长了6.59%左右，也就是只增长了302亿元，而郑州实际增长报的是8.5%，而其实是增长了14.13%，，571亿，武汉也是报的是8.2%，其实是增长了761亿。

以上种种原因造成了长沙的GDP看似增速很猛，其实长沙在挤水分；又加上长沙人口少又加上流入人口不多，因此长沙的房价难涨。长沙的经济其实是下面的县市比较厉害，长沙市的人均不到7万元，而长沙市下面的长沙县、浏阳市、宁乡市达到14万元，因此造成了长沙市的人购买力不足，所以长沙的房价就一直涨不起来，这些都是长沙的主要原因，如果有不相信的可以查查。

kuang168

这说明长沙房价会迎来一轮暴涨，现在投资长沙房子百分之百会大赚一笔，但毕竟需要不菲的本金。长沙的朋友们，赶紧出手买房，半年之后你们会知道我这句话价值多少。如果持币观望，保管你肠子悔青。本人四川人，不是托，也不是长沙卖房的。之所以得出这个结论，是因为长沙这种情况跟去年的成都几乎一模一样。去年1月之前成都90来万的房子，到年底暴涨至300多万，这是什么概念？

这说明当时成都的房子价格普遍低于应值的市场价，目前来看，长沙也是如此。实际上，许多三四线城市都处于价值过低的状态。长沙的朋友们，机会来了，哪怕买一套，半年到一年后也会升值几十万，你们发。

中等帅哥

我是早几年在长沙买房安家的湖南人，就是当时便宜买了，当时考虑市里与省里差距不大当然首选长沙，再就是我是地产人深知长沙正是大发展中，13年长沙置业，如今是个小区大几千，上万，价格是涨了不少，但城市进程改变也不小，地铁通了，多条高速改进，长沙城市配套也更完善，市政改善也不少，长沙比以前干净了可能我很少回长沙，不过我相信长沙经济还能有好的发展，人口会更多，学区和改善增加，房价只会随着城市配套完善，需求量更高而上涨，长沙买房主要人群还是长沙以外的其它县市和刚需人群，随着距离与其他小城市拉开会往真正的二线靠拢，就现在看长沙房价低于周边几个省会武汉，郑州，南昌等，大家结合自己情况及早考虑，长沙单价近5年绝对是涨势！中国十大房企之一华夏幸福:孔雀城就将进驻株洲，湘潭会对当地带来一片新景象。

孔雀城VIP团购经理

首先长沙本地人根本没有买两三套的打算，基本是有一套就够了，还有很多安置房，本地人都是一栋一栋的，本地人需求甚至不如来长沙的本省人。

其次长沙是座消费的城市，大冬天冻死人，还是一群群的去步行街，各个大商场，北京都不曾如此踊跃！钱都消费了当然不用买房了！但是，但是长沙房价肯定会还有一波大的涨幅，毕竟GDP比合肥，南昌这些不入流的城市还高一大截。但是房价又低很多！

关于长沙人口绝对是比官方统计多很多很多，长沙租售比很高，说明人多租房市场需求高，长沙的租售比几乎是全国最高的，还有长沙小学入学人口增长率全国第三，侧面说明了很多人口是没有统计进官方的！

总的来说长沙房价迟早会拉平的，有资格买的乘早上车，现在是政府给有资格的人压住不让涨，限购迟早是要放开的，并且逐步放开中，到时候后悔就只能拍大腿了！

天天54

我是在广州拼搏的湖南人，2012年买了一套4000一平方的，现在才涨到9000多，出租了，今年爸妈说买一套自己回来落脚的，50万的公寓，了解了一下租才1200。还是繁华地带。如果说投资，我不愿意，这应该就是原因。

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昨天，在武汉工作的好友S给我发来一张图，并伴随着她的一声怒吼：“咱俩工资差不多，为什么我买房要比你难这么多!”这张图就是某机构绘制的国内各省会城市的购房压力图，以平均年收入购买一套80平的房子为标准，需要的年份越长则表示压力越大。 从图片来看，武汉的月工资仅比长沙高77元，房价却几乎是长沙的两倍。这也不怪乎S要咆哮一番了长沙的低房价曾经被温州和合肥人民亲切体验过，即便经过了2016年下半年的一轮补涨，城区均价已突破“9”字头。但，在全国房价普遍疯涨的背景下，长沙依然稳坐中部房价洼地的“宝座”。 为什么会造成这种局面呢?我们先来看一下长沙与周边其他省会城市各个宏观数据的对比：房价收入比=(商品住宅均价*人均居住面积)/人均可支配收入);成交量及房价为商品住宅市场有以下几点值得注意：1、长沙的GDP规模位列中部省会第二，仅次于武汉，是合肥的1.5倍，南昌的2.1倍，人均可支配收入中部省会最高，但房价最低，经济实力确实与房价不在一个频道。2、长沙的人均居住面积高达45平米，居全国首位，比其他中部省会高出10-15平米。3、长沙常住人口虽没法与已当选“国家中心城市”的武汉、郑州相比，但与合肥旗鼓相当，比南昌高出不少。1对高素质人才吸引力不足福利分房挖走本地大片购买力 看完以上数据，不难发现，长沙经济实力雄厚，人均可支配收入并不低，房价似乎根本没有理由成为中部垫底。但，长沙是以工业和大制造业(三一重工、山河智能)为主的城市，第二产业贡献了近60%的GDP，由工业大宗交易所产生的GDP很难惠及到本地居民。第三产业比重过轻，也导致长沙的好工作很难找，平均工

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