【以案說法】
最近接到一宗關於小產權房買賣的案件，案情大致是這樣的：餘某和何某系夫妻關係，餘某於2012年因刑事犯罪入獄。在餘某被限制人身自由期間，何某及其子女未經餘某同意，共同將小產權房出賣給第三人徐某，並交付使用。2018年餘某出獄後，便將何某、徐某訴至法院，請求確認房屋轉讓合同無效，並請求徐某返還房屋。一審法院認為，何某在轉讓涉案房產前曾向行政主管部門申請對違法建設行為作出處理，行政主管部門至今尚未作出相應處理。在行政主管部門對涉案房產尚未作出相應處理的情況下，法院駁回餘某的起訴。
剛開始拿到這個案件，想法是小產權房能夠買賣嗎？為什麼法院會駁回原告的起訴呢？
首先來看，小產權房是在集體土地上建造的房屋，沒有相應的產權證，是不能夠在市場上進行流通的。根據《土地管理法》《合同法》《物權法》等規定，小產權房是不能夠進行買賣的。根據這個思路，如果雙方簽訂合同將小產權房買賣，並且實際交付，哪怕買方佔有、使用多年，賣方依然可以向法院起訴買賣合同無效，請求買方返還房屋，賣方則應返還相應購房款及相應利息。
但通過案件檢索後發現，最近幾年，深圳各基層法院對於小產權房買賣案件的態度十分統一，幾乎都是以“所約定交易之建築物沒有房地產證，並已經進行歷史遺留違法建築申報，故本案應當先由行政機關對涉案建築物的合法性進行審查，行政部門對建築物進行處理後，當事人可就因履行合同而發生的糾紛再向人民法院提起民事訴訟。”為由，駁回原告的訴求。換言之，也就是要行政前置。但是，小產權房在深圳遍地都是，行政機關也不可能那麼快處理，甚至行政機關將這些問題進行擱置，不去處理。當事人面對一審法院的駁回起訴的裁定，只能採取上訴的途徑解決。
反觀深圳中院的二審裁定，有些駁回上訴請求，有些則撤銷原審裁定，發回重審。如（2013）深中法房終字第564號、（2015）深中法房終字第1965號筆者著重研究這些發回重審的裁定，得出如下結論：法院只對確認合同效力的請求進行審理，對於房屋確權、要求返還房屋等請求依然不予審查，認為需要行政前置，此類訴求不屬於法院受理範圍。
出現這樣的情況，無非是深圳小產權房大量拆遷的原因。如今深圳大多數地方都在進行拆遷，而小產權房買賣很多都出現在拆遷政策出臺之前，那會兒還沒這麼多糾紛，買方因為小產權房價格便宜便選擇購買小產權房。但現在城市更新進度加快，大量的小產權房被拆遷，很多小產權房主靠著拆遷補償成為百萬千萬富翁。面對著高額的拆遷補償，賣方為了獲得更高的利益，寧可違約，去法院起訴確認買賣合同無效。這種行為顯然對於購房者而言不公平，深圳高房價可能會讓原先的購房者流離失所。法院基於這種情況，也不敢根據直接判定買賣合同無效，讓買方返還房屋。於是行政機關成為背鍋俠。
回到本案，筆者的上訴思路主要有兩點，不考慮房屋確權，只談確認買賣合同無效，等法院確認合同無效，那麼離成功也就不遠了。
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