又到了年底，作為房地產行業，歲末的市場反應往往是新一年行情的啟幕。結合大環境和張家口在這個深秋和初冬的表現，預計到了2019年，張家口的房地產行業將是尷尬與焦慮並存的一年。
從哪些方面可以看出來呢?
房價情況
貨幣化安置+成本驅動拉高房價
房價區間: 張家口房價從2015年4月份開始升溫，在2022年冬奧會申辦成功後，市場房價逐節攀升。橋西區均價在1.1萬左右;橋東區均價在1.4萬左右;經開區(包括未來之城在內)均價在1.3萬左右;地產圈給張家口房價的預計，最高2萬封頂，1.4萬到1.9萬不等，後期可能突破2萬元……
房價上漲動因，其一是品牌開發商入駐，地價高企，成本驅動，具體表現為2018年5月保利、碧桂園分別以16億和11.7億的總價拿下張家口橋東煤機地塊，提升房價預期，價格上漲啟動在即。其二在於拆遷貨幣化安置增強本地購買力，張家口拆遷基本可得到90萬+貨幣化安置，拆遷戶購買意願增強。
需求結構
90㎡到110㎡剛改去化良好
需求層面，戶型在90㎡到110㎡戶型去化良好，客戶認可度較高，剛改需求強烈。客源多為周邊縣市以及本地客群，有較強的地緣性購房傾向。目前三大主城區房源供應量不盡相同，橋西老城區基本無新樓盤可售，主要供應端集中在橋東區和經開區。
據瞭解房價較高的橋東項目認籌比可達15:1，但工薪階層月均收入3000左右，因購買力有限等因素單價2萬元左右可能出現天花板。目前城內以毛坯為主，開發商為提高房屋銷售價格，精裝樓盤逐漸顯現。歲末部分樓盤為了加速資金回籠，也存在以首付分期、首付打折等優惠吸引購房者。
房企競爭情況
房企競爭格局層面，品牌房企保利、碧桂園等在當地均有項目，本地基本剩下資金實力雄厚，回款能力較強的開發商，抑或外來企業比如金科、遠洋、融創、當代置業等都選擇通過合作聯合操盤。
回到正文小編對2019年張家口房地產市場的預判，是冷是熱往下瞧：
——壹——
10月，張家口主城區新房備案量交出257套成績單，備案量是新房成交量的另一面寫照，這不僅跌破了歷年“銀十”最低值，這個成績單放在歷年的7、8月淡季，也是無法想象的。
這不是張家口的個案，放眼全國同類城市都出現這樣的尷尬，用一句話總結目前樓市的行情叫“促銷的不少，成交的不多”，同時價格也開始走低，整個環京房價的降幅差不多達到3%。
反而，張家口樓市的開發量和上市量卻在不停地增加，這個歲末，張家口主城區樓盤供應量多達55個，其中純新項目佔比超過50%，其中不乏碧桂園、保利、金科等一線房企打造的品質大盤，隨著項目工程進度的推進，小編默默預測到了2019年張家口房地產行業的壓力，用一個“驚人”和“前所未有”來形容應該不為過。
樓市的消化在於產業，沒有產業，人還是那麼些人，樓盤開發量卻在暴增，而且張家口新增產業如京東、華為、小米等現在還處於規劃階段，至於2019年能不能完全落地，這也會讓張家口樓市很尷尬。
——貳——
開發一個樓盤，比新增一個產業容易得多也來得快得多，這就註定了這個冬天很漫長。熬冬，熬得人心焦慮。
張家口新盤面市的時候，通常會通過各種渠道在市場上進行市場調研，因此2018年你會看到很多位置不錯、品質不賴、土拍價格也相對較高的項目，售價反而要比同區域里老盤要低。很多人說張家口樓市畫風變了，個別盤在定價上的反應慢拍的，沒有作出及時調整，這就很尷尬了：降價吧，怕先買的業主鬧事，不降吧，賣不出去。真是騎虎難下!
冬季來臨，開發商不降賣不脫，降了怕犯眾怒，畢竟，先期成交的購房者的錢也不是風吹來的!定價降價，還真是個技術活兒。
看到樓市風向有變，定價接地氣，等風向全變時，只剩下尾盤了，清盤期降價，無論降多少，購房戶都能接受。受水落船低的影響，張家口不少新開的樓盤，都將下調原擬定的價格。這就讓先前賣得不好的樓盤，更加尷尬和作辣。
記住，劃重點：樓市非正常期，購房者莫要用正常的思維來買房哦!沒準你到售樓部拿到的價格，還比在渠道公司拿到的價格還要高得多。至於特價房抵款房，差不多就是降價的噱頭而已，你千萬別以為買這類房子太麻煩。
——叄——
冬天，還僅僅是個開始，樓盤扎堆PK，賣房的比買房的還多，購房者迎來百里一挑的買房時代，必然挑高性價比的房子買。比價格、比質量、比品牌、比地段、比環境、比配套，這就會讓偏遠樓盤、問題樓盤、地價拿得太高利潤稀薄的樓盤、水土不服的外來房企、實力不濟的本地小開發商，其日子非常難過，尷尬和焦慮指數將會持續走高，更可怕的是，如果取消預售許可證的傳聞變為現實，這類房企和樓盤面臨的恐怕就是一場災難!
怎麼辦?怨天尤人?北方人有句口頭禪：出來混，總是要還的。這句話放在房地產行業也毫不為過。今天的尷尬與焦慮來源於昨天的瘋狂。2017年，“昨日還能買涪城，今朝只能買遊仙;本月還嫌園藝貴，下月經開也崩潰;今天高新不買房，明天安州去看房;今日全款變首付，明日首付變車庫;出門旅遊四五天，回來少個衛生間。”這是購房者焦慮的真實寫照，現在輪到房產商，你們從瘋狂走向焦慮，也算是世道公平吧。
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