風起於青萍之末。任何政策的鬆動，都是從微妙的變化開始。
據財聯社不完全統計，最近一個半月，至少有9家房企逾230億的公司債和ABS密集獲批。自10月下旬以來，多個城市住房按揭利率出現回調，且放款週期縮短，而這有助於房企回籠資金。
儘管近期資金流入房地產行業的速度有所加快，但多位接受財聯社記者採訪的房企高管均表示，房地產整體融資環境目前依然偏緊，對於明年的投資計劃仍保持謹慎。
公司債密集獲批
今年以來，受銀行信貸緊縮、非標融資監管趨嚴等因素影響，房企的融資環境較去年更為嚴峻。
“目前有跡象表明氣氛好了一點。”陽光城集團執行副總裁吳建斌對記者表示。吳建斌所說的“氣氛好了一點”，包括近期多家房企的發債計劃獲批。
這些房企中，除了中國恆大（03333.HK）、華夏幸福（600340.SH）等大型房企，還有越秀地產(00123.HK)、花樣年控股（01777.HK）等中小型房企。其中，獲批金額最大的是華夏幸福於11月14日公佈的總額不超過80億元的公司債券。
此外，據不完全統計，截至目前，11月至少有183.5億元的資金通過信用債一級市場流入萬科A（000002.SZ)、融創中國（01918.HK）、金輝集團（00137.HK）、金隅集團（601992.SH）等上市房企。其中龍光地產（03380.HK）在本月發行的24.9億元的公司債，是其今年首次在境內發債。
“房地產市場要穩定，房地產金融首先要穩定。市場要橫盤，流入房地產的資金要基本恆定。”一家銷售額排名前十的大型房企高管如是說。
從發債用途上看，近兩月獲批和已發行的公司債仍多用於借新償舊。據發債公告顯示，本月發行公司債的美的置業和龍光地產，募集資金均用來償還公司已有債務。華夏幸福獲批的80億元公司債主要是用於償還有息債務、補充流動資金。
值得一提的是，今年以來已有多筆房企債券違約，包括中弘“16弘債02”、五洲國際“16錫洲02”債券、京鵬地產“17省房債”、華業資本“17華業資本CP001”、上陵集團“12寧上陵/12寧夏上陵債”等。
而房企兌付壓力明年將繼續上升，其信用風險也將進一步增加。中泰證券發佈的數據顯示，2019 年整體到期的地產債規模預計為4600億元，較2018 年的2800億元大幅增加1800億元。
“房企融資有所鬆動，金融政策也從此前的降槓桿向較為寬鬆的環境轉變。”一家房地產資產管理公司負責人告訴財聯社記者。
安信證券在研究報告中表示，民營企業座談會後，各地在民營企業融資上均有動作，如上海銀保監局籌備組提出“推進產品創新”等八方面推動民企貸款“敢貸、能貸、願貸”；廣東銀保監局籌備組表示同等條件下民營企業信用貸款准入標準不高於其他企業，信貸審批效率不低於平均水平，適當提高民營企業信用貸款、中長期貸款比例，為民企“量體裁衣”、“雪中送炭”。
此外，東方證券則在最新研報中稱，“根據歷史經驗來看，中性或寬鬆貨幣政策下，M1 增速的提高會驅動房地產銷售面積的上升。我們認為，由於經濟下行的壓力持續，2019 年的政策組合較大可能為寬財政和中性貨幣政策。”
開發商仍不樂觀
“我預測明年一些調控政策會鬆綁，而且由銀行和各級金融機構給市場提供流動性。”上述房地產資產管理公司的負責人表示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，2019年會出現信貸政策調整、供給政策如預售、房價管控政策調整等。
但對未來一段時間的投資及樓市走向，接受財聯社採訪的多家房企高管均不樂觀。
“近期放行公司債僅僅是緩解房企融資難、推動直接融資，主要還是對大房企適度放寬了融資，整個房地產行業的資金流入並不會有太大變化。”上述銷售額排名前十的大型房企高管稱。
一家閩系房企投資部總經理則表示：“到了年底，地產公司資金普遍比較緊張，有比較好的機會才會出手，現在都還比較謹慎，關鍵還是缺錢，我認為融資還是比較緊。”
他補充道，“樓市調控還在路上，房住不炒不會變。”
“我們的資金統一入池，統一使用，明年觀望估計還會繼續。”吳建斌告訴記者，“經濟整體還在下滑，估計明年也會這樣，所以，房地產好不到哪裡。”
中泰證券在報告中指出，“雖然隨著經濟下行趨勢延續，房地產融資環境相較2018 年可能略有轉暖，但是行業整體銷售承壓，投資開發支出壓力不減，面臨的現金流壓力仍然不小，特別是考慮到融資環境或將繼續結構性分化，頭部大型房企改善而小型房企依然承壓，因此低等級民企發行人的現金流壓力或將進一步加大。”
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