今年以來，房地產依然是最受公眾關注的話題之一，市場的任何風吹草動都會引發熱議。去年“930新政”後，市場調控到現在已有一年有餘。目前來看，調控政策的效果已達到，投機性、炒作性的購房行為終於被遏制住。與此同時，前段時間“金九銀十”不再、萬科喊出“活下去”、部分市場量價齊跌，也讓市場對於房企的未來充滿不確定性。
在11月24日-25日舉行的2018年雪球嘉年華上，今年7月憑藉一篇《疫苗之王》文章刷爆朋友圈的自媒體人，同時也是雪球人氣用戶的獸爺，以《西門慶的房事哲學》為題分享了他對房地產行業的一些分析和看法。在他看來，中國目前的房地產已經到了一個轉折點，房企在經過三個階段的發展後，未來將會進入一個寡頭的階段。
從兩個邏輯看，房地產高增長已成過去式
“有時候在中國太聰明瞭，太能看清趨勢的人反而掙不到錢，傻人反而有傻福。”獸爺以這樣一句話，開始了他對房事的分享。他提到，去年和今年上半年有很多人都在問他，手裡有幾百萬上千萬的，去哪裡買房子，而且朋友圈中也充滿了各種對房子的焦慮。但最近兩個月樓市降了，北京、上海、杭州、成都房價在降，後來發現這些都是偽命題，所以現在問他能不能買房的人，比之前少了很多。
談論房地產，我們可以往回看，回顧昨天自己怎麼過來的，然後從昨天和今天往後推，大概知道明天是什麼樣子。與此同時，還要弄清楚房地產的邏輯，主要是兩根主線，第一根叫城市化，第二根叫貨幣政策。
首先從昨天來看。在1998年中國開始房改的第一年，溫州人成功地把房子從2000塊錢一平米，炒到7000元塊錢一平米，後來溫州人又去了上海、杭州、北京，把這些地方的房子也炒高一大截。1998年那時全國的城市化率只有30.4%，但到了2018年，根據社科院最近的預測，城市化率已經到了60%。這意味著，房地產快速增長的階段已經過去，中國房地產早已告別了短缺，進入總量平衡的階段。
今年上半年，相比於一二線城市的冷清，三線城市的房子賣得特別好，很多人覺得這是不是城市化開始逆週期操作了。但獸爺分析認為，主要有三個原因，第一個國家主推去庫存的政策；第二個是大城市的限購太狠，一部分的青年返鄉置業，一部分的購買溢出；第三個是棚改貨幣化，這個在前幾年比較明顯。但隨著今年棚改貨幣化的退潮或取消，房企要還是沿用以前的模式，那就是真的是作死了。
獸爺也提到，參考發達國家的以往發展階段，城市化率越靠近75%，小城市人口流失越來越多，因為農村基本上被掏空，這個時候大城市的人口會急劇增長。所以未來中國樓市將會全面分化，如果炒房或者投資房地產，只有20%的城市值得投資，包括一些一線城市和強二線城市，去三線城市炒房算是一個笑話。
如果從貨幣來看，獸爺測算，2017年中國的房地產總市值達到200萬億元，相當於29萬億美元，這比美國的27萬億都高。這從兩個層面印證了中國目前的房地產的確到了一個轉折點。
房企將進入寡頭階段，但都很焦慮
對於當前的房地產形勢，獸爺認為，2017年，中國110個城市頒佈了250次房地產調控政策。而2018年調控政策更多，過去十個月出臺了410次調控政策，幾乎每天都有各種調控政策出來，現在是一個全面管控的時代。“中國房地產過去15年，每三年一個週期，好一年，壞兩年，每一次週期都比上一次有更巨量的增幅。”
今年7月31日，中央政治局部署下半年經濟工作，其中房價調控的目標從抑制房價過快上漲，變成抑制房價上漲。就去了兩個字，中國樓市發生翻天覆地的變化。自此各地交易量陸續下降，包括成都、杭州的樓市，以前搶房現在不搶房。很多的房企面臨很多的資金問題，有些房企退市或者不得不引入其它股東。
對於房企的投資價值，獸爺分析表示，中國房地產經歷三個階段，第一個是賣白菜的階段，房子太好賣了，看天吃飯，不需要專業技能就把房子賣出去了，這個階段的代表企業是萬科；第二個變成系統的運營階段，這個階段的代表是龍湖，它自己研究了一套運營體系，發展特別快；第三個階段叫高週轉，代表企業是碧桂園，碧桂園出了“四五六”政策，房子拿到地四個月之後要開盤，五個月後現金流量回正，六個月之後要資金待利用，把中國房地產企業資金的週轉率提高到極致。
“這三個階段後，未來會進入一個寡頭的階段。這個數據，2016年中國排名前30的房企加起來30%，2017年數據變成40%，2018年前三季度變成48%，中國房產企業集中度越來越高。”獸爺最後指出，最近很多房企都在忙著改名“去地產化”，它們都很焦慮，也都在用腳投票。
閱讀更多 房天下資訊 的文章
