//朋友圈筍盤增多？別懷疑，可能是真的！
因為經常寫關於樓市的文章，陸陸續續加我的地產中介也不少。
閒的無事的時候，我會去翻翻他們的朋友圈，看看深圳市場上又發生了什麼，出來了什麼筍盤，價格大概能筍到什麼程度...也作一個很粗糙的一線市場監控。
筍盤是什麼意思？最直白的說法就是：在出售的房源當中，在本區同一小區同類戶型面積等條件下，售價最低或明顯低於市場價的房子，統稱為筍盤，多用在二手樓的銷售當中。
低到什麼程度才能稱之為筍呢？至少要有10%的下調幅度才能稱之為筍。
而且，投資客稱筍盤大概有三個緯度：九折筍，八折筍，七折筍。也就是說，一個小區整體價格在500萬，剛剛流出來一套450萬價格、品質也不弱與同小區其他房子的話，那這套房子就是筍盤了。
在中介朋友圈，我看到了什麼？經過一段時間的對比，我開始陸陸續續注意到以下三個現象——
1、市場上筍盤數量增多了。
2、筍盤的真實性越來越強了。
3、筍盤的降價尺度越來越大了。
加過中介朋友圈的人都知道，在過往幾年，朋友圈所謂的筍盤的真實性其實不高，即使以10%的降價幅度流出來，可到現場一看，房子存在種種毛病，低於10%是很正常的事情。
而即使有筍盤的存在，也基本流傳不到朋友圈。因為筍盤一出來，有實力的地產中介會聯合幾個人一起吃掉，即使噸位太高拿不下，也只會推薦給自己熟悉的、實力雄厚的VIP客戶，根本不會流傳到朋友圈。
筍盤存在的機率很小、壽命很短，所以，前幾年有些朋友圈流傳的所謂筍盤，真實性大打折扣。但是，到了今年下半年，如果有人在朋友圈發筍盤，你可能要注意了，因為這可能是真的。
而且，最值得注意的是，這裡面的筍，竟然是售價接近1500萬的豪宅。
//降價150萬，深圳灣豪宅撐不住了？
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熟悉深圳房地產市場的人應該知道，進入2016年之後，深圳的房子其實已經開始呈分化狀態：豪宅莫名其妙的漲，剛需上車盤進入橫盤狀態。而且，這種現象越發的嚴重。
所以，對於深圳樓市一直在跌的消息，其實是不完整的，因為只代表了一部分的房子的狀態。如果要細分的話，只能是這樣：豪宅在悄悄的漲，普宅在慢慢的跌。
以寶能太古城為例，在去年就曾被曝出南區的48平小戶型一個月的漲幅就高達100萬。在鏈家上面看一下這個小區去年的整體成交價，基本都在10萬/平—12萬/平之間。
到了2018年，太古城南區的房子已經在鏈家上面看不到成交價低於14萬/平的房子了，最高的一套是在7月25日成交的，70平左右，單價去到了16萬！
當然，這只是豪宅市場上的一個縮影，漲幅如此之高的還有旁邊的恆裕濱城、翡翠海岸、吉祥龍等等深圳灣的豪宅物業。這些物業，一套89平的房子市場價在1500萬左右。
但是，到了下半年，這些樓盤已經開始出現異動了。據市場上了解到的消息——
1、恆裕濱城1期前段時間剛剛成交了一套戶型，113平左右，1800萬的市場價，最後降到1650萬的價格成交，降價幅度高達150萬！
2、同一樓盤的一套177平的房型，所有的盤裡面都是報的3300-3400萬，前一段時間有業主開始降價到3160萬，降價幅度最少在140萬。
3、離恆裕濱城不遠的翡翠海岸，89平的1600萬的市場價，最終價格也下來了，1450萬成交，打了9折。
4、深圳灣某小區的一套房源，市場價在1480萬-1500萬左右，最後1380萬賣掉了，降價幅度也高達100多萬。
這些房源剛出來的時候，很多人都以為是假的，所以打電話過去問，但最後被確認為真實、成交的房源。朋友直言：現在賣房子和買家聊價格，和以前不一樣了。
一套2000萬的房子掛上去，很多買家一見業主面，直接砍到1700萬。而這樣的價格，基本上已經是2016年的價格了。
//731新政之後，南山掛盤數激增40%！
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為了更加佐證這種案例的真實性，一位朋友給我提供了一張前三個月深圳二手房掛盤數量趨勢圖（僅監控了鏈家）。
其中，列出了南山二手房的掛盤數量：三個月增長約40%，日均增加17套。（想要完全的數據請掃碼文末右側的小密圈二維碼）
圖by：Hanson
而前三個月，深圳全市二手房源掛盤平均增速只有28%，南山高達40%。
為什麼豪宅盤也會出現這種情況？綜合來看，大概有三點原因——
一個是前兩年豪宅的漲勢太猛，已經透支了未來三到五年的漲幅。
在限價政策的強按下，新開樓盤的價格基本持平甚至低於周邊二手房的價格，這就會讓周邊的二手豪宅賣不起高價。
比如說華潤悅府3、招商雙璽、萬科臻山府、香山美墅5期，開盤價格都不高，很多買家直呼筍，即使花百萬“唱茶費”、扎破頭也要往裡擠。
看一個最真實的案例：昨晚，萬科臻山府3期開盤了，整體毛坯均價在9.71萬/左右。
一期開盤的時候，價格多少呢？毛坯備案均價9.9萬/平；二期開盤毛坯備案均價在9.75萬/平左右。2年沒漲價，還降價了，結果可想而知。據消息：萬科臻山府3期半小時去化96%！
二是“三價合一”之後的豪宅交易稅費開始大幅度的提高。我們來看看下面的表格——
稅費增加多的有40%，最高的則達到了356%。在深圳灣買一套89平的戶型要額外產生多少的費用？
大概稅費要多出50萬，首付要增加400萬。整體呢？朋友告訴我：一套2000萬左右的房子，大概要交200-300萬的稅。
後來，731新政來了。居民家庭新購買商品住房，3年限售，商務公寓5 年限售，更是一下子將深圳樓市的成交降到冰點。所以，近期市場上才會出現這麼多的筍盤，而且是“豪筍”。
當然，前兩點大家可能聽的比較多，但第三點可能知道的人相對少一些。那就是：房子的評估價大打折扣了。
以前的豪宅市場，銀行對於房子的評估價都不會太低。但現在呢？只能評到成交價的8成或者8.5成，也就是說。一套2000萬的房子，只能評到1600萬到1700萬。
評不到成交價會有什麼影響？如果按5成貸款來算的話，只能貸800萬-850萬來算，也就相當於變相提高了首付...處處都是錢錢錢。
如此一來，市場自然不會太好。
//這個城市，很多人都想住自己的房子！
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豪宅，作為深圳樓市風景中最靚亮的一道風景，在過去兩年風光無限。不少樓盤在橫盤狀態下逆勢上漲，而且幅度驚人。
在經歷了731新政之後，可能開始要回歸一段時間，這裡面最直接的表現就是：成交冰凍，降價出售。如果是剛需的筍盤還好，只能說明他們的海綿安全墊不夠厚，資產配置不到火候。
但如果核心地段的豪宅都開始出現這種情況的話，那就真的要注意了，因為他們是最能抵抗市場跌幅的資產。
那麼，剛需呢？剛需其實也不好過。深圳的房價雖說是橫盤甚至是微跌的價態，但不要高興太早，房價跌了一點點。因為購房成本的提高與之對沖，基本所差無幾甚至還有增加。
在今年上半年的時候，有長期跟蹤市場的小夥伴就跟我講，不要看這些盤處於陰跌狀態，但如果你真的想買的話，可能還要付出比之前更高的成本。一個是利率，一個是稅費。
經過兩年的強度調控，對於現如今的深圳樓市來講，已經不是2015年之前的樓市了。此次的豪宅價格回調，對於市場來說，如果調控持續不放鬆，可能是一個迴歸的信號。
不過度樂觀，但也不至少過度悲觀。但對於拐點在哪裡，很難講。
hanson說，電商購物有雙十一，有最低價的日期預告，樓市也有最低價，但是沒有確定的日期預告，大多數人只能靠多看數據多聽消息來綜合判斷拐點在哪裡。
第一次買房的朋友們往往經驗不足，容易把精力過多放在對“拐點什麼時候來”的判斷上。與其去瞎猜這個時間節點，還不如在拐點來臨前看好房源，籌好資金，做好流水，撇清婚姻關係，把心儀的寶貝提前放入購物車，然後靜待拐點來臨。
不要試圖去賺最後一個銅板，一買就跌，只是難受，沒買就漲，才是天塌，買完先跌後漲，那叫虛驚，一買就漲，那不叫驚喜，叫後怕。
房子不是用來炒的，是用來住的。而這個城市，很多人都想住自己的房子。
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