//朋友圈笋盘增多？别怀疑，可能是真的！
因为经常写关于楼市的文章，陆陆续续加我的地产中介也不少。
闲的无事的时候，我会去翻翻他们的朋友圈，看看深圳市场上又发生了什么，出来了什么笋盘，价格大概能笋到什么程度...也作一个很粗糙的一线市场监控。
笋盘是什么意思？最直白的说法就是：在出售的房源当中，在本区同一小区同类户型面积等条件下，售价最低或明显低于市场价的房子，统称为笋盘，多用在二手楼的销售当中。
低到什么程度才能称之为笋呢？至少要有10%的下调幅度才能称之为笋。
而且，投资客称笋盘大概有三个纬度：九折笋，八折笋，七折笋。也就是说，一个小区整体价格在500万，刚刚流出来一套450万价格、品质也不弱与同小区其他房子的话，那这套房子就是笋盘了。
在中介朋友圈，我看到了什么？经过一段时间的对比，我开始陆陆续续注意到以下三个现象——
1、市场上笋盘数量增多了。
2、笋盘的真实性越来越强了。
3、笋盘的降价尺度越来越大了。
加过中介朋友圈的人都知道，在过往几年，朋友圈所谓的笋盘的真实性其实不高，即使以10%的降价幅度流出来，可到现场一看，房子存在种种毛病，低于10%是很正常的事情。
而即使有笋盘的存在，也基本流传不到朋友圈。因为笋盘一出来，有实力的地产中介会联合几个人一起吃掉，即使吨位太高拿不下，也只会推荐给自己熟悉的、实力雄厚的VIP客户，根本不会流传到朋友圈。
笋盘存在的机率很小、寿命很短，所以，前几年有些朋友圈流传的所谓笋盘，真实性大打折扣。但是，到了今年下半年，如果有人在朋友圈发笋盘，你可能要注意了，因为这可能是真的。
而且，最值得注意的是，这里面的笋，竟然是售价接近1500万的豪宅。
//降价150万，深圳湾豪宅撑不住了？
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熟悉深圳房地产市场的人应该知道，进入2016年之后，深圳的房子其实已经开始呈分化状态：豪宅莫名其妙的涨，刚需上车盘进入横盘状态。而且，这种现象越发的严重。
所以，对于深圳楼市一直在跌的消息，其实是不完整的，因为只代表了一部分的房子的状态。如果要细分的话，只能是这样：豪宅在悄悄的涨，普宅在慢慢的跌。
以宝能太古城为例，在去年就曾被曝出南区的48平小户型一个月的涨幅就高达100万。在链家上面看一下这个小区去年的整体成交价，基本都在10万/平—12万/平之间。
到了2018年，太古城南区的房子已经在链家上面看不到成交价低于14万/平的房子了，最高的一套是在7月25日成交的，70平左右，单价去到了16万！
当然，这只是豪宅市场上的一个缩影，涨幅如此之高的还有旁边的恒裕滨城、翡翠海岸、吉祥龙等等深圳湾的豪宅物业。这些物业，一套89平的房子市场价在1500万左右。
但是，到了下半年，这些楼盘已经开始出现异动了。据市场上了解到的消息——
1、恒裕滨城1期前段时间刚刚成交了一套户型，113平左右，1800万的市场价，最后降到1650万的价格成交，降价幅度高达150万！
2、同一楼盘的一套177平的房型，所有的盘里面都是报的3300-3400万，前一段时间有业主开始降价到3160万，降价幅度最少在140万。
3、离恒裕滨城不远的翡翠海岸，89平的1600万的市场价，最终价格也下来了，1450万成交，打了9折。
4、深圳湾某小区的一套房源，市场价在1480万-1500万左右，最后1380万卖掉了，降价幅度也高达100多万。
这些房源刚出来的时候，很多人都以为是假的，所以打电话过去问，但最后被确认为真实、成交的房源。朋友直言：现在卖房子和买家聊价格，和以前不一样了。
一套2000万的房子挂上去，很多买家一见业主面，直接砍到1700万。而这样的价格，基本上已经是2016年的价格了。
//731新政之后，南山挂盘数激增40%！
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为了更加佐证这种案例的真实性，一位朋友给我提供了一张前三个月深圳二手房挂盘数量趋势图（仅监控了链家）。
其中，列出了南山二手房的挂盘数量：三个月增长约40%，日均增加17套。（想要完全的数据请扫码文末右侧的小密圈二维码）
图by：Hanson
而前三个月，深圳全市二手房源挂盘平均增速只有28%，南山高达40%。
为什么豪宅盘也会出现这种情况？综合来看，大概有三点原因——
一个是前两年豪宅的涨势太猛，已经透支了未来三到五年的涨幅。
在限价政策的强按下，新开楼盘的价格基本持平甚至低于周边二手房的价格，这就会让周边的二手豪宅卖不起高价。
比如说华润悦府3、招商双玺、万科臻山府、香山美墅5期，开盘价格都不高，很多买家直呼笋，即使花百万“唱茶费”、扎破头也要往里挤。
看一个最真实的案例：昨晚，万科臻山府3期开盘了，整体毛坯均价在9.71万/左右。
一期开盘的时候，价格多少呢？毛坯备案均价9.9万/平；二期开盘毛坯备案均价在9.75万/平左右。2年没涨价，还降价了，结果可想而知。据消息：万科臻山府3期半小时去化96%！
二是“三价合一”之后的豪宅交易税费开始大幅度的提高。我们来看看下面的表格——
税费增加多的有40%，最高的则达到了356%。在深圳湾买一套89平的户型要额外产生多少的费用？
大概税费要多出50万，首付要增加400万。整体呢？朋友告诉我：一套2000万左右的房子，大概要交200-300万的税。
后来，731新政来了。居民家庭新购买商品住房，3年限售，商务公寓5 年限售，更是一下子将深圳楼市的成交降到冰点。所以，近期市场上才会出现这么多的笋盘，而且是“豪笋”。
当然，前两点大家可能听的比较多，但第三点可能知道的人相对少一些。那就是：房子的评估价大打折扣了。
以前的豪宅市场，银行对于房子的评估价都不会太低。但现在呢？只能评到成交价的8成或者8.5成，也就是说。一套2000万的房子，只能评到1600万到1700万。
评不到成交价会有什么影响？如果按5成贷款来算的话，只能贷800万-850万来算，也就相当于变相提高了首付...处处都是钱钱钱。
如此一来，市场自然不会太好。
//这个城市，很多人都想住自己的房子！
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豪宅，作为深圳楼市风景中最靓亮的一道风景，在过去两年风光无限。不少楼盘在横盘状态下逆势上涨，而且幅度惊人。
在经历了731新政之后，可能开始要回归一段时间，这里面最直接的表现就是：成交冰冻，降价出售。如果是刚需的笋盘还好，只能说明他们的海绵安全垫不够厚，资产配置不到火候。
但如果核心地段的豪宅都开始出现这种情况的话，那就真的要注意了，因为他们是最能抵抗市场跌幅的资产。
那么，刚需呢？刚需其实也不好过。深圳的房价虽说是横盘甚至是微跌的价态，但不要高兴太早，房价跌了一点点。因为购房成本的提高与之对冲，基本所差无几甚至还有增加。
在今年上半年的时候，有长期跟踪市场的小伙伴就跟我讲，不要看这些盘处于阴跌状态，但如果你真的想买的话，可能还要付出比之前更高的成本。一个是利率，一个是税费。
经过两年的强度调控，对于现如今的深圳楼市来讲，已经不是2015年之前的楼市了。此次的豪宅价格回调，对于市场来说，如果调控持续不放松，可能是一个回归的信号。
不过度乐观，但也不至少过度悲观。但对于拐点在哪里，很难讲。
hanson说，电商购物有双十一，有最低价的日期预告，楼市也有最低价，但是没有确定的日期预告，大多数人只能靠多看数据多听消息来综合判断拐点在哪里。
第一次买房的朋友们往往经验不足，容易把精力过多放在对“拐点什么时候来”的判断上。与其去瞎猜这个时间节点，还不如在拐点来临前看好房源，筹好资金，做好流水，撇清婚姻关系，把心仪的宝贝提前放入购物车，然后静待拐点来临。
不要试图去赚最后一个铜板，一买就跌，只是难受，没买就涨，才是天塌，买完先跌后涨，那叫虚惊，一买就涨，那不叫惊喜，叫后怕。
房子不是用来炒的，是用来住的。而这个城市，很多人都想住自己的房子。
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