來源 | 覓窩（微信公眾號：miwo18）
作者 | 地產密探
樓市遇上大寒冬，位於成都“三圈層”的金堂樓市卻被曝出單盤售價破萬。一冷一熱之間，這難道要逆天的節奏？
昨日，覓窩率先刊發重磅《金堂金茂悅房價破萬，成都價格窪地失守？！》一文，在大家都在聚焦成都多家一線房企扎堆在一二圈層猛烈推盤之際，這不啻是一個炸彈。
放眼成都，熱門區域從2017年以來的那一撥火爆拍地就可窺見一斑，中心城區自不必多說，二圈層如龍泉、雙流、溫江、溫江、新都等樓面地價先後破萬。
上半年，三圈層如新津、青白江、簡陽等火爆異常，金堂、大邑等似乎有些落寞，土拍也鮮見火爆。
在長三角等熱門區域樓市，中國金茂曾是地王制造機，前文提及的“金茂悅”項目今年7月拿地時樓面價才2940元/平方米（溢價率16.6%），讓這個封號多少有些黯然。
PART 1
不過，話又說回來，樓市之所以有黃金時代和白銀時代之分，還不是地價越來越貴？以前，只要有地，傻子都能掙錢，但現在還能行嗎？
即便是地產央企等顯赫標籤加持，如中國金茂，也有頭疼欲裂的時候。這一切還要回到去年，中國金茂首次戰略佈局成都樓市說起。
去年以前，別說對成都的消費者，即便是成都業內，中國金茂並不是一個如雷貫耳的房企品牌。更多人對他的認知，主要來自上海金茂大廈。
那個曾經高聳入雲於陸家嘴國際金融島，如今只能在上海中心的巨大光環下，繼續追憶和見證上海國際化的輝煌。
PART 2
去年4月份，中國金茂一頭扎進“網紅”成都，以17160元/平方米樓面價、46.62億元總價最終競得武侯新城162畝商住地塊，溢價率高達90%。
首次殺進成都之前，中國金茂早已按耐不住搶地的衝動和追規模的強烈訴求，南京和蘇州曾是其鏖戰地王的核心戰場。
之所以選擇這兩個城市，外人只能猜測，他作為京城地產央企，嗅覺靈敏，而這兩個城市的房價起飛與暴漲，也緊隨京滬之後，自然讓其信心滿滿。
這一波週期行中，成都房價雖然後知後覺，不如南京和蘇州，但作為排名“新一線城市”之首且還是列入國家中心城市重點打造的西部重鎮，在金茂的戰略版圖上，如不去，只能坐失良機，扼腕嘆息，如去，也必然會貼身肉搏，面臨搶地大戰。
競拍結果，如上。中國金茂17160元/平方米的樓面地價，讓以往不入房企眼的武侯新城，炙手可熱。5個月後，金茂聯合中糧再戰武侯新城，斥資26.4億元奪得隔著智谷大道斜對面的153畝地，（如今，金茂已徹底抽身）。
PART 3
這兩宗地一拿，中國金茂一度名氣大噪，不僅做了免費廣告，而且沒過多久，武侯金茂府的戶外廣告鋪天蓋地砸來，試圖將京、滬金茂府系高端奢華頂級產品複製到此，宣稱“重新定義奢華”，一舉定鼎成都樓市，野心不容小覷。
說實話，成都城市能級和地位日隆，需要更多卓越居住產品，像華潤就比較聰明，雖然一線城市也有金悅灣，但成都金悅灣的成功打造，除了用材不掉檔次之外，超低價拿地和片區深耕是核心秘訣。
武侯金茂府去年底一大波輿論造勢之後，留下一句“敬請期待”，除了吊足更多人的胃口之外，讓外界苦等近一年，至今仍未拿到預售證。
我們看看武侯金茂府周邊，比如中鐵建西派城，最新推出的C地塊，涉及7棟樓、480套房，單價帶裝修房源均價17000元/㎡-19000元/㎡，天宸原著最新取得的預售證，顯示7、8、9號樓，準售房源總計264套，建面約133-310㎡，單價22500-25500元/㎡。
按照成都限價新規，新盤預售不能超周邊在售均價，以此來看，武侯金茂府也只能在“2萬+”元/㎡，想賣3萬以上，在當前只能是痴人說夢。
PART 4
實際上，上市房企中國金茂，也有自己的算盤。今年3月底，中國金茂拉首開股份入夥，謀劃一起開發武侯金茂府，自身只佔49%的股權，首開則佔51%。
此種策略及意圖，明眼人都知道。金茂有產品系和品牌，負責項目操盤，首開作為控股方，自然是希望合併財務報表，共贏之處則在於一起按比分利，各取所需。
在首開股份官網新聞欄，武漢東湖金茂府（首開&華僑城&金茂合資，首開控股並表），今年5月下旬開盤，首推5#、6#樓，當批次銷售282套，銷售面積2.95萬㎡，銷售金額7.24億元，均價2.45萬元/㎡。東湖這塊地的樓面價約14482元/㎡，東湖板塊在武漢也是炙手可熱。
在中國金茂官網上，府系產品在京滬、杭等10多個重點城市落地，均有展示，但成都金茂府，又在哪裡？
成都一位地產知情人士表示，像武漢、成都等熱門城市，房價均是受重點監控的。金茂在成都雄心很大，要賣三萬以上，才匹配的商這張金子招牌和產品系，之所以遲遲不預售，關鍵還是糾結定價。
日前，萬科一句“一切戰略圍繞活下去”，讓更多房企看到了大趨勢不可逆，即便是一種豪賭或執念，也要有足夠的資本。
值得一提的是，前三季度，中國金茂銷售簽約金額979億元，同比增長159%。
武侯金茂府，會否繼續延後預售，我們拭目以待。
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