最近，很多小夥伴在明星房博士後臺向我諮詢買房貸款的問題，目前南京各大銀行房貸利率如何、放款速度快不快？提前還款劃不划算？申請了貸款卻遲遲下不來，到底什麼原因…………
今天，我針對這些買房貸款的熱門問題 ，為大家帶來了一份乾貨，有貸款疑問的買房人都可以看看哦！
問題
01
南京主流銀行利率下調了，是真的嗎？
據融360的統計數據和對南京幾家主流銀行的摸底來看，南京近期首次出現首套房整體利率水平下降的情況。
在融360監測的南京地區17家銀行中，首套房貸利率執行基準上浮20%的銀行有16家，另有1家銀行執行基準利率上浮25%；
二套房方面，有1家銀行執行基準上浮20%，14家銀行執行基準上浮25%，另有2家銀行執行基準上浮30%。
在摸底的幾家銀行當中，其中一家國有銀行的工作人員表示，目前該銀行的首套房貸利率執行的是基準上浮20%，接下來可能會降到16%，不過目前還沒執行。
據業內人士透露，最近各家銀行的放款速度相對還好，正常三個月內都能放款，個別銀行下款較快，在一個月內。但從往年的經驗來看，12月份各銀行有可能會收緊額度，待明年1月份再放款。
問題
02
在南京買房，政策規定商貸要首付幾成？
問題
03
銀行貸款遲遲下不來，究竟是什麼原因？
很可能是徵信報告查詢次數太多了！！
若查詢記錄過多，反而會影響金融機構對客戶的信用評定及放貸。個人信用報告的查詢原因分為本人查詢、信用卡審批、擔保資格審查、貸後管理、貸款審批、異議查詢等。
其中信用卡審批、擔保資格審查、貸款審批按風險要素看可以屬於負面類。這類查詢記錄過多會產生不利影響。本人查詢不算在內。
以下13類情況會導致借款人個人徵信的不良記錄，情況嚴重的將進入銀行“黑名單”：
1、信用卡連續三次、累計六次逾期還款。
2、房貸月供累計2至3個月逾期或不還款。
3、車貸月供累計2至3個月逾期或不還款。
4、貸款利率上調，仍按原金額支付“月供”，產生欠息逾期。
5、水、電、燃氣費不按時交款。
6、個人信用卡出現套現的行為。
7、助學貸款拖欠不還款。
8、“睡眠信用卡”不激活還是會產生年費，若不繳納就會產生負面的信用記錄。
9、信用卡透支消費、按揭貸款沒有及時按期還款。
10、為第三方提供擔保時，第三方沒有按時償還貸款。
11、個人信用報告還會記錄法院部分經濟類判決。因此，欠賬等經濟糾紛也會影響信用記錄。
12、手機扣費與銀行卡扣費掛鉤，在手機停用後沒有辦理相關手續，因欠月租費而形成逾期，也會造成不良記錄。
13、被別人冒用身份證或身份證複印件產生信用卡欠費記錄。
如果有了不良信用記錄，請儘快還款，積極採取措施避免再次發生。如，留意還款日期，主動設置手機提醒備忘；設置關聯存款賬戶自動還款等。如果信息確實有誤，請向業務發生銀行提出異議申請。
如果個人信用報告偶爾出現了逾期還款，但此後都按時、足額還款，這足以證明其信用狀況正在向好的方向發展，不會對審批造成影響。不過，若手頭的信用卡出現了逾期，千萬不要採取註銷信用卡的方式來解決，應該採取正常使用、正常還款的方式，因為一旦信用卡逾期以後被註銷，有可能會被銀行認定為“惡意透支”，直接進入黑名單，這將直接導致市民在至少5年內無法與銀行發生信貸關係，也無法申請信用卡。
問題
04
哪幾種情況不容易申請到貸款？
問題
05
提前還款有最佳時間點嗎？要不要收違約金？
而無論你是已經還貸5年、10年、20年，在不同的時間點提前還款，也就是一次性把剩餘的本金還完，你從銀行貸款多少錢到時你總共就得還多少錢。
利息方面，則是你貸款的時間越長，要還的利息總額就肯定是越多的，這一點是毫無疑問的。你要是不願意揹負太多利息，那就提前還完房貸。但絕對不會說你在第7年還完所有房貸就會比第8年還完所有房貸吃虧或者更划算。
關於提前還貸的事情，關鍵取決於你自己想什麼時候提前還完或者要不要提前還完。這方面每個人都是不一樣的，因為大家對利息的承受能力以及對現金流的需求情況是不一樣的，也就沒有適用所有人的所謂“提前還貸最佳時間點”。
如果要提前還款，你只需要考慮一點，就是過早還款銀行可能會有罰息，需要衡量一下利弊，不同銀行不同地區有不同的規定。
據揚子晚報向四大行的客戶經理瞭解到的情況來看，其實提前還貸要收違約金的消息，已不是新聞，但各家在提前年限上有具體的規定，具體要按照合同來，一般來說，南京地區沒有不滿5年這種限制，提前還貸是否要收違約金，主要集中在3年期限。
南京四大銀行情況
農業銀行三年之內提前還貸款，需要繳納違約金，違約金數量為提前還款額一個月的月利息工商銀行三年之內提前還貸款，需要繳納違約金建設銀行沒有提前還貸收違約金的規定中國銀行只要商貸提前還款，則要收取還款額的3個月利息注：表格數據來自揚子晚報
一般辦理南京購房提前還款，需要先向銀行預約，具體可以諮詢貸款銀行相關政策。
南京提前還款的流程：
第一步：先查看貸款合同中有關提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。
第二步：向貸款銀行電話諮詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要準備的資料。
第三步：按銀行要求親自到相關部門提出提前還款申請。
第四步：借款人攜相關證件到借款銀行，辦理提前還款相關手續。
第五步：提交《提前還款申請表》並在櫃檯存入提前償還的款項即可。
提前還款需要哪些材料？
一、身份證原件及複印件；
二、具備貸款賬號的證明材料（包括但不限於：借款合同、對賬單、還款計劃單等）；
三、還款卡。
如果有多筆還款方式和期限不同的公積金貸款、商業性貸款，在提前還貸的順序選擇上，建議先歸還期限長、等額本息還款法的商業性貸款，再選擇期限短、等額本金還款法的商業性貸款，最後才是公積金貸款。此外，對於目前有貸款，且短期內又有購房計劃的，建議可先不提前還貸。
看點
06
等額本息和等額本金，區別在哪裡？
等額本息
等額本息是指在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，即每月的還款額固定。
等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。
以房屋總額200萬，貸款140萬，基準利率4.9%為例，以等額本息的方式還貸20年的月供數據如下：
注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩餘本金利息，後收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。
1、優點
由於每月還款額是固定的，所以不需要面對太大的波動。方便貸款人合理規劃生活支出或者進行理財，比較方便還款。
2、缺點
（1）等額本息貸款採用的是複合利率計算，也就是說未付的利息也要計息，前期的本金是小數額，大額本金都在後期，所以總還款中的利息款要比等額本金相對多一些。
（2）等額本息還款方式中，在還款總額不變的前提下，前期付的利息比較多，後期剩下的基本都是本金，提前還款並不會節省太多錢。
等額本金
等額本金還款法是指在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但隨時間推移每月還款數也越來越少。此種還款模式支出的總和相對於等額本息利息可能有所減少，但剛開始時還款壓力較大。
以房屋總額200萬，貸款140萬，基準利率4.9%為例，以等額本金的方式還貸20年的月供數據如下：
注意：在等額本金還款法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩餘本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。
1、優點
（1）隨著還款期限的減少，等額本金還款也隨之減少，後期的利息也會越來越少，還款負擔逐月遞減。
（2）借款額、借款年限相同的情況下，相比較與等額本息還款法，如果選擇恰當的時機提前還款的話，本金前期已經還了很多，後期隨著本金的減少，可以節省大量利息支出。
2、缺點
等額本金還款方式比較適合收入高、還款能力比較強的購房者，這一點一定要根據自身實際經濟情況來決定，不可強求，否則前期可能會很難承受這麼大的還貸壓力。
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