最近，很多小伙伴在明星房博士后台向我咨询买房贷款的问题，目前南京各大银行房贷利率如何、放款速度快不快？提前还款划不划算？申请了贷款却迟迟下不来，到底什么原因…………
今天，我针对这些买房贷款的热门问题 ，为大家带来了一份干货，有贷款疑问的买房人都可以看看哦！
问题
01
南京主流银行利率下调了，是真的吗？
据融360的统计数据和对南京几家主流银行的摸底来看，南京近期首次出现首套房整体利率水平下降的情况。
在融360监测的南京地区17家银行中，首套房贷利率执行基准上浮20%的银行有16家，另有1家银行执行基准利率上浮25%；
二套房方面，有1家银行执行基准上浮20%，14家银行执行基准上浮25%，另有2家银行执行基准上浮30%。
在摸底的几家银行当中，其中一家国有银行的工作人员表示，目前该银行的首套房贷利率执行的是基准上浮20%，接下来可能会降到16%，不过目前还没执行。
据业内人士透露，最近各家银行的放款速度相对还好，正常三个月内都能放款，个别银行下款较快，在一个月内。但从往年的经验来看，12月份各银行有可能会收紧额度，待明年1月份再放款。
问题
02
在南京买房，政策规定商贷要首付几成？
问题
03
银行贷款迟迟下不来，究竟是什么原因？
很可能是征信报告查询次数太多了！！
若查询记录过多，反而会影响金融机构对客户的信用评定及放贷。个人信用报告的查询原因分为本人查询、信用卡审批、担保资格审查、贷后管理、贷款审批、异议查询等。
其中信用卡审批、担保资格审查、贷款审批按风险要素看可以属于负面类。这类查询记录过多会产生不利影响。本人查询不算在内。
以下13类情况会导致借款人个人征信的不良记录，情况严重的将进入银行“黑名单”：
1、信用卡连续三次、累计六次逾期还款。
2、房贷月供累计2至3个月逾期或不还款。
3、车贷月供累计2至3个月逾期或不还款。
4、贷款利率上调，仍按原金额支付“月供”，产生欠息逾期。
5、水、电、燃气费不按时交款。
6、个人信用卡出现套现的行为。
7、助学贷款拖欠不还款。
8、“睡眠信用卡”不激活还是会产生年费，若不缴纳就会产生负面的信用记录。
9、信用卡透支消费、按揭贷款没有及时按期还款。
10、为第三方提供担保时，第三方没有按时偿还贷款。
11、个人信用报告还会记录法院部分经济类判决。因此，欠账等经济纠纷也会影响信用记录。
12、手机扣费与银行卡扣费挂钩，在手机停用后没有办理相关手续，因欠月租费而形成逾期，也会造成不良记录。
13、被别人冒用身份证或身份证复印件产生信用卡欠费记录。
如果有了不良信用记录，请尽快还款，积极采取措施避免再次发生。如，留意还款日期，主动设置手机提醒备忘；设置关联存款账户自动还款等。如果信息确实有误，请向业务发生银行提出异议申请。
如果个人信用报告偶尔出现了逾期还款，但此后都按时、足额还款，这足以证明其信用状况正在向好的方向发展，不会对审批造成影响。不过，若手头的信用卡出现了逾期，千万不要采取注销信用卡的方式来解决，应该采取正常使用、正常还款的方式，因为一旦信用卡逾期以后被注销，有可能会被银行认定为“恶意透支”，直接进入黑名单，这将直接导致市民在至少5年内无法与银行发生信贷关系，也无法申请信用卡。
问题
04
哪几种情况不容易申请到贷款？
问题
05
提前还款有最佳时间点吗？要不要收违约金？
而无论你是已经还贷5年、10年、20年，在不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。
利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。
如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。
据扬子晚报向四大行的客户经理了解到的情况来看，其实提前还贷要收违约金的消息，已不是新闻，但各家在提前年限上有具体的规定，具体要按照合同来，一般来说，南京地区没有不满5年这种限制，提前还贷是否要收违约金，主要集中在3年期限。
南京四大银行情况
农业银行三年之内提前还贷款，需要缴纳违约金，违约金数量为提前还款额一个月的月利息工商银行三年之内提前还贷款，需要缴纳违约金建设银行没有提前还贷收违约金的规定中国银行只要商贷提前还款，则要收取还款额的3个月利息注：表格数据来自扬子晚报
一般办理南京购房提前还款，需要先向银行预约，具体可以咨询贷款银行相关政策。
南京提前还款的流程：
第一步：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
第四步：借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。
第五步：提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。
提前还款需要哪些材料？
一、身份证原件及复印件；
二、具备贷款账号的证明材料（包括但不限于：借款合同、对账单、还款计划单等）；
三、还款卡。
如果有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款、商业性贷款，在提前还贷的顺序选择上，建议先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款，再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款，最后才是公积金贷款。此外，对于目前有贷款，且短期内又有购房计划的，建议可先不提前还贷。
看点
06
等额本息和等额本金，区别在哪里？
等额本息
等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，即每月的还款额固定。
等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。
以房屋总额200万，贷款140万，基准利率4.9%为例，以等额本息的方式还贷20年的月供数据如下：
注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
1、优点
由于每月还款额是固定的，所以不需要面对太大的波动。方便贷款人合理规划生活支出或者进行理财，比较方便还款。
2、缺点
（1）等额本息贷款采用的是复合利率计算，也就是说未付的利息也要计息，前期的本金是小数额，大额本金都在后期，所以总还款中的利息款要比等额本金相对多一些。
（2）等额本息还款方式中，在还款总额不变的前提下，前期付的利息比较多，后期剩下的基本都是本金，提前还款并不会节省太多钱。
等额本金
等额本金还款法是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但随时间推移每月还款数也越来越少。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。
以房屋总额200万，贷款140万，基准利率4.9%为例，以等额本金的方式还贷20年的月供数据如下：
注意：在等额本金还款法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。
1、优点
（1）随着还款期限的减少，等额本金还款也随之减少，后期的利息也会越来越少，还款负担逐月递减。
（2）借款额、借款年限相同的情况下，相比较与等额本息还款法，如果选择恰当的时机提前还款的话，本金前期已经还了很多，后期随着本金的减少，可以节省大量利息支出。
2、缺点
等额本金还款方式比较适合收入高、还款能力比较强的购房者，这一点一定要根据自身实际经济情况来决定，不可强求，否则前期可能会很难承受这么大的还贷压力。
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