連續四天，四盤大賣。
11月25日-28日，龍華璽園、香蜜湖的萬科瑧山府、沙井的華強城和萬科星城，四個樓盤接連開盤，僅用4天時間，就賣掉了3400套以上新房，貨值接近200億！
25日，龍華璽園開盤，推出251套當天賣了176套；
26日，萬科瑧山府三期推出397套房，網上選房，半個小時，僅剩16套，幾近售罄；
27日，華強城開盤，1240套房賣了1033套，去化83%；
28日，萬科星城開盤，推出3337套房，網上選房，半個小時賣了約1900套。
彷彿一切都回到了牛市。但這並不是事實的全部。
熟悉這個市場的人都知道，這些新盤之所以賣得還不錯，是有原因的：一是多數盤價格都不算高，而且還有折扣，二是大多都是剛需盤，上車門檻較低，部分盤的品質也不錯。
其實，在這些網紅盤之外，深圳多數新盤銷售情況都一片慘淡，真的，我沒有誇張，是真的慘淡，具體數據列過好幾次了，有時間再跟大家繼續討論。
我之所以說，現在的市場並不好，另一個原因是源於二手市場的狀況。
深圳中原研究中心統計數據說，731新政後，深圳二手住宅均價已連續三個月下滑，累計跌幅約1.03%。
成交量也從8月份的7208套大幅度下滑至10月份的3787套。
量價齊跌四個字，已然是當前深圳二手住宅市場的真實寫照。
在局部市場，比如龍崗，有些數據和案例，比這個還難看。
NO. 1｜壹
我查閱中原地產的歷史成交數據發現，龍崗區的部分小區，已經出現了不少降幅較大的成交案例。
例如布吉：
布吉南嶺，地鐵3號線木棉灣站附近的佳兆業新都匯家園，今年9月份單價58337元都有成交，10月的成交價格就回落到45390元/㎡，跌幅22.19%。
大芬片區的茂業城，房天下數據顯示其小區均價約32219元/㎡。今年7月份該小區有2套房子成交，均價為32892元/㎡，到10月份同樣是2套房子成交，均價變成了20698元/㎡，
跌幅高達37%。3號線百鴿籠站附近，2011年建造的荔山公館，房天下數據顯示小區均價約為51008元/㎡。該小區9月份成交了2套房子，均價為53292元/㎡，10月份成交均價跌破5萬，為49421元/㎡，跌幅7.26%。
龍崗中心城大幅降價的案例也不少：
大運新城的綠景大公館，房天下數據顯示小區均價約為66341元/㎡。該小區6月份和8月份各成交了一套房子，單價分別為67791元、72100元。到了9月份，2套房子的成交均價僅為56853元/㎡，較8月份下跌了21%。該小區10月份則沒有成交。
位於龍城中路的陽光廣場，9月份成交了3套房子，均價為32741元/㎡，10月份的成交單價低至28443元，跌幅13%。
住宅不景氣，公寓的日子也不好過。3號線愛聯站附近的瓏瑜，7月份成交的單價為27249元。此後連續兩個月沒有成交，到了10月份成交了1套，單價跌至21671元，
跌幅20.5%。這些還只是中原一家中介的成交案例，類似的案例肯定還有更多。
這些下跌的樓盤，均價從3萬到6萬多不等，基本上涵蓋了龍崗從剛需到高端等所有類型的產品，這說明，龍崗的下跌是普遍性的，整個龍崗的二手市場都不景氣。
再來看龍崗整體的數據。
今年10月，龍崗二手成交均價下滑0.7%至40321元/㎡，為全市最低二手均價。再結合8、9月的價格數據看，龍崗二手均價已是三連跌。
比起小幅下跌的均價，龍崗二手市場的成交量數據更是十分慘淡。
目前龍崗雖仍維持著成交量全市第一的頭銜，但10月份卻以30.2%的跌幅成了深圳成交量下滑幅度最大的區，而且是近八個月來第一次成交低於千套。
龍崗無論是新房還是二手房，一向是深圳的成交大戶。
龍崗價格相對較低，房子供應充足，又不像沙井、坪山等地實在太遠，因而承接了大量負擔不起關內房價的剛需客的置業夢。
但現在龍崗這一本該有大量購買人群的地方，二手房怎麼跌得這麼狠？
NO. 2｜貳
我常說，這個世界沒有無緣無故的愛，也沒無緣無故的恨。
龍崗這波下跌在歷史上是可以找到影子的。
2008年深圳樓市經歷了一波下行週期。
但如果我們分區來仔細看的話，當年跌幅最慘痛的樓盤，都是集中在龍崗這樣的原關外地區。
例如當年的龍崗區公園大地二期均價1萬5，最後8字頭促銷。
龍崗金眾藍鑽風景，打出了18萬起，首付只要3萬6的廣告。
而像福田、羅湖這樣的中心區，在當年年底的政策刺激之下，全年新房的均價，其實還有所上升。
為什麼受傷的總是龍崗？
因為，在龍崗置業的很大一部分人，是深圳的剛需群體。
對於深圳而言，人和錢不斷擠入到香蜜湖、深圳灣這樣的中心地區。這些富豪的購買力決定了中心區域的房價，這就是所謂的擠入效應。而實力不夠的剛需客，就被擠到龍崗這樣相對偏遠的地方。龍崗就成為了深圳的剛需重鎮，這就是擠出效應。
但剛需都是對價格敏感的，一旦進入熊市，就總想著持幣觀望，等房子跌多點再買，市場觀望情緒濃重。
一名龍崗的業主告訴我，她原本計劃去年出手的房子，足足掛了一年，房價已根據市場價的變動而下調了三次，也依然只是“看得多買的少”，始終未能成交。
房子沒人買，業主只能調低報價。
深圳中原的數據顯示，深圳第46周（11月12日—11月18日）的二手住宅報價，下跌的盤源的佔比達到了59.48%，其中龍崗報價下調1.4%，跌幅最大。
然而越是這樣，剛需客的觀望情緒就更重。
還有另一類也在龍崗買房——實力不強的投資客。
中原深圳的數據顯示，深圳10月份三級市場月度投資佔比為28.1%。這近三成的投資客裡，相當一部分人是資金相對不那麼充足的短炒客。
福田南山的樓盤單價動輒10萬+，入手一套總價這麼高的房子，每月的月供和現金流都有很大壓力，並不是所有人都有資金實力去炒中心區域的房子。
那些仍然眼饞房地產市場的投資客，就只能投資龍崗這些區域。
這一部分投資客無論是資金實力還是心理承受能力都有限，一旦市場迎來一波向下的行情，就容易殺價賣房。
因此市場上那些大幅度低於市場價的房子，除了一小部分急需用錢的業主，都是這些投資客拋出來的。
再加上731後住宅和公寓限售政策的影響，炒房門檻不斷能提高，短炒客已經在逐步離場。
第三，當前深圳市場新房供應十分充足，住宅項目扎堆入市，其中有不少是剛需戶型。
據美聯物業全國研究中心統計，截至10月底，深圳住宅產品的備案量達5263套，較9月增加46%，創下今年單月新高。
而上週深圳全市（11月19日-11月25日）更是有11個項目獲批，住宅批售套數達到了7615套。
昨晚（11月29日）開盤的萬科星城，一個樓盤就供應了3千多套。
這也在一定程度上分流了二手樓市的客戶。
在深圳上一波普漲行情中，龍崗也跟著漲了不少，甚至有些虛高。
例如上文提到的綠景大公館單價7萬都能有成交，這個價格已經可以選福田的房子了。
如果差不多的價格，在市區和龍崗中選，儘管龍崗可能新一點，但肯定有不少人會選擇買在市區。
如果差不多的價格，在新房和二手房中選，很多人咬咬牙就買新房去了。
這些就是當前龍崗二手房市場，徹底從賣方市場進入到了買方市場的原因。
就像是一場山火，火勢蔓延開來，首先遭殃的一定是山腳下的樹木，而不是山頂的植物。
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