◎文綜合自丨孟祥遠、子木聊房、21世紀經濟報道等
◎深悅會整理
據相關統計，隨著今年的一系列調控，2018年以來，已有10家房企因資金鍊斷裂宣告破產。這些沿用傳統“高槓杆”快跑模式發展的中小型房企，正面臨著“凜冬”的生死考驗。
相反，在中小房企不斷拋售、破產的時候，此前高喊“活下去”的萬科，卻在另一邊頻頻拿地、或接盤項目。一邊在寒冬，一邊又好似迎來春天……
01
宣告破產的10家房企
據藍鯨房產報道稱，在2018年房地產行業堅持“房住不炒”總基調，以及金融形勢去槓桿的大環境下，較多沿用傳統“高槓杆”快跑模式發展的房企在資金面上出現了明顯問題。
2018年前10月，已有10家房企因資金鍊斷裂宣告破產。
大部分來自熱點省市，其中，重慶4家、安徽2家、廣州1家。
藍鯨房產製圖
與此同時，在房地產行業風向持續趨冷的走勢下，諸多房企掀起一場“去地產化”風潮。
據不完全統計，2018年1—10月，已有7家房企因轉型或重組而“消失”在房地產行業的排行榜中，如寶能、銀億正在轉型汽車製造業。
藍鯨房產製圖
對此，安居客首席分析師張波分析指出：預計2019年房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小型房企因融資困難，資金鍊承壓，或面臨生死考驗。更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被併購等方式繼續生存或離場。
不難看出，房地產行業正進入“優勝劣汰”的“大洗牌”。
02
不能倖免的上市公司
近日，深交所公告，作出中弘股份股票終止上市的決定。
這是A股首家因股價連續低於面值，而被強制終止上市的公司。按照規定連續20個交易日每日收盤價均低於1元，須終止上市。
上市公司，撐不住的，不只一家。
11月9日，嘉凱城集團股份有限公司發佈轉讓房產項目資產包進展公告。杭州錦藍置業有限公司以3.55億元競得嘉凱城在浙江產權交易所所有掛牌資產。
對於轉讓房地產項目的原因，嘉凱城稱：
公司根據住宅業務發展戰略轉讓標的公司股權，進一步加快存量去化、增強流動性，有利於公司集中精力發展第二主業，從而更好地推動公司長遠發展。
嘉凱城的“去地產化”，果斷且迅速。
03
一半海水，一半火焰
前面所說的，接盤嘉凱城的杭州錦藍置業有限公司，實則為萬科控股子公司。
在成交價格3.55億元之外，萬科還需幫助償還股東債權款合計約30億元，共計約33.55億。
但與此同時，其將得到位於杭州、諸暨、重慶、張家港共6個房地產項目，項目剩餘可售面積超過71.06萬平米！
很多人還記得，9月中旬萬科高喊的“活下去”麼？
話音一出，網上媒體大唱中國樓市將一去不復返，房價將會進入不可逆的下行渠道。
而這背後，萬科做了什麼？轉型遲遲沒有到來，反而來一系列的“逆市操作”：
10月，萬科斥資32.34億元收購華夏幸福旗下5家公司部分股權，獲得位於河北涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。
11月，北京萬科又斥資10.35億接手海航地產資產。近期，萬科也接連在哈爾濱、太原、中山等地均有落子。
還有上文所說的嘉凱城。
萬科頻頻抄底拿地、接盤項目，反倒是那些中小型房企紛紛倒下了。
樓市資本論製圖
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁曾作解釋：現在土地市場的價格趨於合理，很多地底價就可以拿下來，對於萬科這類資金充裕的房企來說是不錯的機會。
20世紀90年代，美國財經作家希拉里·羅森伯格在所著的暢銷書《禿鷲投資者》中提出“禿鷲理論”：
“在食物短缺的季節，禿鷲會一直尾隨在羸弱的獵物身邊，向獵物施加精神壓力，加速獵物死亡，然後啄食屍體，讓自己繼續活下去。”
龍頭房企有足夠的實力去等待春天，也有足夠的實力去解決寒冬的難題。
前陣子，官媒經濟日報罕見發聲並定論：房地產行業並不是進入寒冬，而是有望迎來新的春天。也恰恰印證了這些大房企的判斷是正確的。
04
中小房企的冬！強者的春！
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷表示，“90%的中小房企會退出地產項目。到2020年，20強房企可能將會佔據市場份額的60%以上。”
這輪調控之下，其實是房地產行業的“大洗牌”，中小型房企面臨生死之災，強、大房企依舊會迎接下一個春天。
根據全國前19強房企的上市公司年報分析，其合計土地儲備面積摺合成規劃可建面積大約相當於19億平方米，它們去年全年合計銷售面積為3.2億平方米，以此推算，未來兩年，這19家房企不用再拿一宗地，也可以銷售5.9年。
這證明大房企儲備的土地是完全夠用的。
而在此基礎上，根據中指院數據，2018年1-8月，從拿地金額來看，碧桂園以1134億元拿地金額繼續位居榜首，萬科以1067億元穩居第二位，保利以821億元穩居第三位，3家房企的拿地金額均超800億。
如果真的如所說的一樣“活不下去”了，那又何必儲備這麼多土地呢？
行動永遠是最真實的。龍頭房企依舊在抄底囤地、接盤項目，也恰恰證明了樓市的春天或許真的不遠了，只是那個春天，剩下的幾乎都是“強者”了。
長期關注樓市的人，應該還記得2008年金融危機吧。
王石在拋出“拐點論”，在市場掀起巨浪，隨後9月對開發房產大幅降價銷售，萬科創造了478.7億元的銷售成績一舉成為龍頭老大。2009年金融危機後，四萬億計劃出臺，房地產市場迎來井噴……
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