从2018年金九开始到现在，房价下行已经是人尽皆知的“新闻”，购房者普遍开始观望犹豫。在阶段性的房价回调期，一味冷眼旁观的人就像小时候课本里那只摘玉米的猴子，如果一直觉得后面的会更好，最终只会一无所获。真正的赢家是在这个时候依然不放松，认准目标，伺机出手！
暗流涌动下，浑水摸鱼多。市场上出现打折、特价的时候，购房者的注意力容易被吸引到价格上，关注谁降价多、谁最便宜，这时候很容易陷入打价格战开发商的陷阱。“便宜没好货”，话粗理不粗，这时候是有便宜可捡，但并不好捡。
那么在市场下行期，如何能够捡漏，怎样才能避坑呢？小编根据购房群体划分，从不同区域为大家总结了捡漏盘和问题盘，可供参考。
找准定位，精准出击
首先祭出十月预计开盘项目，共19个。
虽然房价回调，但只是小幅度松动，并没有出现大面积打折、促销、降价的普遍现象，所以刚需不要指望这个时候就能轻松上车市中心或者高端盘，之前已经划定的置业方向和区位范围依然有效；刚改也不用妄想用原来小高层、大三房的价格就能入手一套北龙湖洋房，这都是不现实的。
在郑州的几大区域中，刚需需要重点关注的仍然是管城区、二七区和中原区，需要提醒的一点就是，刚需不宜置业新区！大热的白绿、滨河都在慢慢挤出泡沫，不温不火的中原新区、二七新区、管南新区就更危险。利好消息是，你可以到三环附近多看看，比如十月份即将开盘的中原区盛世卧龙城和二七区鑫苑德润珺园，开盘优惠多；或者平销期的亚星金运外滩，可能利用销售节点推出特价房。
之前文章里面分析过，虽然目前市场下行，但是不建议刚需过多观望。品牌开发商的热点楼盘要么不屑于降价妥协，要么会推出部分特价尾盘，遇到特价尾盘基本也是抢房状态。观望时间太长，要么错失特价房源，要么错失抄底时机，面临更加高不可攀的房价。
刚改和改善的出手时机，大概也是这个时候，可以降低上车门槛，同样切记不能贪图便宜跑得太远。刚改需要明白，不是价格贵、户型大就是生活质量提升，既然处在改善阶段，就一定要对比社区规划和物业能力。重点关注区域：金水区、惠济区、高新区，如十月份即将开盘的正弘府。
纯改善想要置业新区的最好时机到来，郑州之前被炒得火热的新区房价虚高，在市场冷淡的时候，没有任何支撑的新区房价最先挤出泡沫，露出本质。重点关注区域：杨金片区、滨河国际新城和北龙湖。
投资炒房的朋友，建议收手。
刚需捡漏盘点
管城区捡漏盘：鑫苑国际新城
鑫苑国际新城位于管城区紫荆山南路与南三环交会处北200米，总占地990亩，容积率3.09，绿化率30%。纯高层小区，户型从50㎡左右到180㎡左右不等，户型设计一般，没有突出缺点，整体定位偏刚需。
很多开发商不喜欢刚需的标签，觉得降低了楼盘档次，但是刚需并不是耻辱，相反定位准确的刚需盘会受到基础雄厚的刚需族的欢迎和支持，管南三雄就是最好的例子。
管南三雄的力量不可小觑，得益于刚需基础雄厚、力量强大，房价夯实。鑫苑国际新城地属三环内，临近地铁二号线，千亩大盘，生活方便有保障。之前被广为嘲弄的“休骗三”的口号此时最有力量，尤其对刚需来说，买房首选还是主城区，不仅配套充足，而且价格坚挺、保值升值空间大，如果能碰上捡漏盘，就是大幸！鑫苑国际新城9月刚开盘，去化一般，年底之前尾盘销售或许会推出优惠政策，刚需朋友可以持续关注。
二七区捡漏盘：亚星金运外滩
亚星金运外滩位于二七区嵩山路与南三环交会处西南角，占地450亩，整体容积率4，绿化率37%。项目整体被分为四个地块，分别是双河居、望江居、环翠居和云水居，目前一期望江居有少量现房在售，小区内部规划九年制华中师范大学附属中小学已经落地。
亚星金运外滩虽不在三环内，但是紧邻南三环，可以享受主城区丰富的配套设施。而且临近南三环和公交车站，公共交通和自驾都很方便。靠近南水北调大运河，对刚需来说是一大利好。亚星的品牌保证也是刚需的一颗定心丸。
由于南边陵园缘故，亚星销售一直平淡，导致从期房卖到现房还没卖完。如果是真刚需，建议不要迷信传说，现房满足了即买即住的需求，不用担心烂尾风险。第四季度，为了尽快回款，现房加上优惠政策，算是捡漏！
比较突出的不足就是尴尬的位置，不过因人而异。
二七区不靠谱盘：鑫苑德润珺园、盛润运河城
鑫苑德润珺园位于南三环与行云路交会处东北角，占地约20亩，容积率3.76，绿化率27.9%。
德润之前也是内购闻名、维权闻名，开发商信誉一般、产品品质较差。单看珺园项目小区规划、户型设计都让人唏嘘可惜了三环的绝版地块。珺园之前也是逃不过内购的命运，但是一直拖延开不了盘。
盛润运河城位于郑平路以东、郑西铁路客运专线以北，接近南四环，占地约73亩。
尝过内购甜头的开发商会反复使用，盛润也是其中之一，如之前2017年还没拍地先内购，2018年拍地刚结束就内购等事件层数不穷，运河城也曾经违规使用过内购手段吸引客户。
内购的房子最好不要碰，尤其在这个时候——所有开发商都面临资金压力。内购的项目本身就存在开发商资金链的问题，在当下这个风头更紧的时候，更要敬而远之。
中原区捡漏盘：和昌湾景国际
和昌湾景国际位于中原区汝河路与西三环交叉口东，占地65亩，容积率4.49，绿化率30%。纯高层刚需盘，户型50㎡左右的一室到140㎡左右的四室都有，目前三期有少量房源在售，户型设计还可以。
三环内，地铁盘，开发商相对靠谱。一期二期业主已经入住，生活氛围浓厚；配建学校、底商，配套充足；临近三环和地铁6号线，公共交通和自驾都很方便。价格实在，周边低于14000的楼盘不多，刚需可以考虑。
缺点在于地块小，物业管理和社区氛围难以保证，且三期内有部分公租房。
中原区不靠谱楼盘：升龙御玺
升龙御玺位于中原区陇海路与桐柏路交会处，占地约543亩，整体容积率5.6，绿化率30%。户型从80㎡左右两室左右到130㎡左右三室不等，户型设计较差。最新开盘均价14500.
升龙御玺其实位置不错，属于二环地铁盘，但是鉴于升龙在郑州留下太多质量问题楼盘，早已恶名昭著，导致其成为9月开盘去化最差楼盘。不管是否了解升龙过去，对于劣迹斑斑的开发商，都不要轻易冒险！
刚改捡漏盘点
金水区捡漏盘：美景美境、名门翠园
美景美境
美景美境位于金水区国基路渠东路交会处东北角，占地约107亩，容积率4.8，绿化率35%。户型有90㎡三室、130㎡三室和149㎡四室，户型设计一般，多长进深。
美景美境作为刚改推荐是因为位于金水区靠近三环，生活氛围浓厚，临近在建地铁4号线，距已通车2号线距离也不远，公共交通方便，小区门前就是东风渠，随着东风渠治理工作的进行，会成为项目一大利好。
美景美境虽说也是北区难产项目之一，好在终于今年开始入市，鉴于城改项目拖延的惯病，也情有可原。主要是开发商美景比较靠谱，产品可圈可点，项目规划也有自持商业，生活便利。
名门翠园
名门翠园位于金水区三全路与丰庆路交叉口西北角，占地约604亩，整体容积率3.4，绿化率30%。户型有50㎡左右公寓到155㎡左右三室洋房，户型设计还可以，整体偏刚改。
名门翠园是2018年郑州市场上神盘之一，虽也曾上榜郑州墨迹盘，但是开盘低价轰动郑州地产圈，最近翠园又一次因为打折房刷屏朋友圈。翠园产品线丰富，涵盖商业、高层、洋房和公寓，临近在建地铁4号线，交通方便。
金水区不靠谱盘：泰山誉景
泰山誉景位于花园路与北三环交会处东100米路北，占地约327亩，容积率3.99，绿化率25%。
泰山誉景，地块分散，327亩地分成了大小不同的9块地，每个地块面积小，社区氛围和物业管理难成气候。尤其是一期地块，一半多是安置房，且规划南高北低，严重影响采光。
开发商泰山开发经验少，一期开盘绑定车位闹得满城风雨，经媒体报道后又急忙灰溜溜退钱。对这种不正常操作、规划差劲的项目，谨慎考虑。
惠济区捡漏盘：正商家河家
正商家河家位于惠济区江山路与开元路交会处向东1000米，占地约148亩，容积率2.99，绿化率30%。户型从88㎡左右两室到140㎡左右四室洋房不等，户型设计尚可。
家河家临近地铁2号线首发站，距古树苑公园和惠济区政府都不远，交通便利、环境宜居。小区规划有幼儿园和中小学，距离惠济万达也不算太远，生活较便利。关键是性价比高，精装修特价房13000多的也有。
惠济区不靠谱盘：碧源月湖。
碧源月湖位于文化路与开元路交会处。占地将近2500亩，靠近地铁2号线和惠济万达，地理位置非常优越。但是最大的问题也是内购，而且是长期内购。
高新区捡漏盘：公园道一号
公园道一号位于高新区雪松路与翠竹街交会处，占地约1000亩，整体容积率3.49，绿化率40%。户型有50㎡左右公寓到170㎡五室不等，户型设计中规中矩，不过都有赠送面积。目前在售的是四期大户型，均价15700左右。
公园道一号作为高新区推荐盘是因为位于高新区核心区域，能够享受高新区成熟发展便利，同时公园道一号周边学校资源充足，而且有学位，对教育比较重视的朋友推荐关注。而且公园道一号赠送面积也划算，周边学校众多，生活氛围好，自持商业公园茂也开业，生活便利。加上高新区本身生活氛围较好，地缘刚改客户还是值得关注的。
高新区不靠谱盘：华润悦景湾
华润悦景湾位于高新区科学大道与红松路交叉口北1500米，就是高新新城的双湖科技城区域。位置鸡肋、规划较差、配套匮乏、居住环境不好，虽然价格便宜，但是投资有站岗风险，刚需无居住欲望，不建议上车。
改善捡漏盘点
杨金片区捡漏楼盘：碧桂园国控天誉
碧桂园国控天誉位于中州大道杨金路交叉口东北角，占地约98亩，容积率2.5，绿化率35%。户型从73㎡两室到188㎡四室洋房不等，户型可选择性多，但是也说明居住氛围不纯粹。
上半年，碧桂园国控天誉、康桥东麓园和瀚海尔湾三大新盘亮相杨金，不仅在一定程度上改变了人们对杨金的认识，也成功提升了片区房价——破2万！三者中，碧桂园天誉临近中州大道和连霍高速，交通便利。碧桂园最新开盘均价17000也能卖了，相比刚开盘时19500，便宜2000多。第四季度又是一个销售节点，而且碧桂园这种高周转开发商，很难放缓推货节奏，所以下半年的价格或许还会有惊喜！
杨金片区不靠谱楼盘：伟业龙湖上城
伟业龙湖上城应该算是当初“玩坏杨金”的楼盘其中之一，证件不齐、疯狂内购，伟业地产不算知名，做事粗糙、拖拖拉拉。项目在郑州认知度比较低，尽管目前仍有价格优势，但是品质一般。
滨河国际新城捡漏盘：融侨府
融侨府位于滨河国际新城经南九路与经开第十九大街交会处以东，占地约60亩，容积率2.49，绿化率30.38%。户型从88㎡左右三室到140㎡左右四室不等，户型设计尚可。
滨河国际新城趁着房价上涨东风，整整火了两年，目前房价出现回调，滨河也开始冷却。相对于当初青风公园17000，康桥悦蓉园18000的单价，信保春风十里16000几乎是垫底。在我们感叹今年7月开盘的中海万锦公馆16000+的价格扯了滨河的后腿时，融侨府开盘均价15500再次重新刷新了人们对滨河的认知，不过对比中海16000精装交付，融侨毛坯这个价格也算合理。但是在这波潮水退去的同时，我们应该也看到了滨河的底牌。
对于改善朋友来说，不到16000的价格入手滨河，相当划算。
滨河国际新城不靠谱盘：拓丰祥和居
拓丰祥和居位于南三环与第十五大街交汇处南500米路西，是比较明显的滨河墙头草。当初以13000-13500的低价拖滨河后腿，后来滨河房价涨起来，它也跟着涨到了17000，现在市场稍微有点下行趋势，又赶紧打出各种优惠，提前“变相降价”。再加上小开发商内购不断、转让不断的玩法，如果因为便宜上车，小心吃大亏！
写在最后
追涨杀跌是大多数人一贯的市场惯性，却也是市场大忌，高明的人往往能做到低买高卖。那什么时候是真正低买的时候，谁也不能准确说明，但我们却能从政策和市场动向找到一些趋势。
1、目前房价只是回调，谈不上下跌，长期也不会下跌。据国家统计局发布的数据显示，全国房价依然稳中有升，这种长期态势依然没有改变。“房价下降”的现象只是出现在个别区域的个别楼盘，甚至是某些楼盘的特殊楼层、特殊户型，改变不了房价整体走向。也是因为这种现象特殊，才会被夸大，因为与人们直接利益相关，所以特别关注、尤其敏感。甚至不排除个别楼盘借特殊户型特价出售的手段进行炒作，力求吸引流量。
2、下半年政策松动可能性不大。虽然房地产相关强制性、限制性政策不再密集，但是类似于利率上浮、公积金新政、取消商品房预售意见等周边动作依然频繁。春江水暖鸭先知，融创准备过冬、万科高喊活下去，排名靠前的开发商已经做好了长期艰苦奋斗的准备。
3、“休骗三”再次成为刚需保护牌。在市场不被看好的时候，主城区的抗跌属性显露。新区普遍暂时性配套不足，生活氛围不够，不适合刚需置业。而且在过去炒新区的时候，价格已经出现泡沫，更不适合刚需。再者，主城区不乏会出现少量“特价”房源，是需要刚需去抢的！
4、郑州新区很受伤。在这个时候我们普遍不看好新区，并不是因为断言新区发展不好，而是新区房价的泡沫不是一天就能挤完的，这个时候出手，很容易继续站岗。
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