撰文=小賈
—壹—
2018年11月15日，西安市物價局公示了商品住房價格公示項目名單（2018年第56批）（總第六十八批）。
此次公示毛坯項目三個，供應房源649套，面積區間為49-242㎡.均價15637元/㎡。精裝項目四個，供應房源1523套，面積區間為96-193㎡，均價14161元/㎡。
此次供應房源總計2172套，推售量最大為中海曲江大城·華宸，共推出595套房源，其中毛坯房源140套，面積區間287-242㎡，整體備案均價20232元/㎡，精裝房源455套，面積區間97-165㎡，整體均價15514元/㎡。
根據以上這批房源的價格公示，我們有三個疑問。
1、在十一月份市場“轉涼”的背景下，為什麼現在還有如此多高價盤入市？
2、為什麼在主城區均價1.45萬元/㎡（按第六十八批房源公示價格計算），西鹹新區反而出現了灃渭水鎮1.9萬的毛坯房源？
3、為什麼供應房源越來越偏向於改善型，剛需客戶去了哪裡？
—貳—
此次供應房源總體偏改善，無論是價格，還是戶型尺度，此次公示信息中：
其一，新盤亮相：碧桂園錦唐逆市推出新盤（滻灞廣運潭大道以東，米秦路以北，非碧桂園滻灞地王項目），對比北辰大道的碧桂園鳳凰城16766元/㎡的價格來說，錦唐12402元/㎡的精裝均價頗具性價比，也反映了碧桂園鳳凰城價格拉抬過快。
其二，產品升級：綠城全運村推出了9-10層洋房項目，均價為13000-14000元/㎡，彌補了港務區精裝洋房的空缺。當然，想要市場突然間接受一萬多的港務區房價，對於綠城也有不少的挑戰，畢竟在半個月前市場毛坯高層均價也就九千。
其三，老盤新推：紫薇西棠（項目位於高新板塊富裕路以北魚化新區），此次推出面積區間132-217㎡毛坯房源，均價13000-15000元/㎡。高新區洋房產品太少，此前有金泰新理城、後有十年城，現在紫薇補上，不過三家。
此外，中海曲江大城此次共推出595套房源，既有毛坯也有精裝，毛坯面積區間287-242㎡（疊拼），均價20232元/㎡。精裝面積區間97-165㎡（小高層），房源455套，整體均價15514元/㎡。從公示信息來看，中海此次推售房源定價基本符合目前市場價格走向。
—叄—
綜合品牌、地段、產品、潛力等因素來看，此次公示值得關注的房源有：
重點關注：紫薇西棠
簡介：紫薇西棠位於富裕一路與富源二路交匯處西北角，項目總佔地面積約157畝，建築面積210,000㎡，容積率2.75，綠化率40%，規劃戶數1354戶。
環境：項目位置處於魚化片區，周邊存在部分工業廠區，環境、交通配套有待升級兌現。
推售：此次推出毛坯房源為7#（10層）、8#（10層）、9#（10層）樓棟，面積區間132-217㎡，總體均價14589元/㎡.
推薦：從地段來說，項目位於高新魚化區，魚化寨被高新接管之後配套或將迎來升級，現在正值大拆大建，未來地鐵開通之後會有一個新的價值增長點。從產品來說，高新區洋房稀缺，均價14589元/㎡對比市場同類產品，也有一定的性價比，值得改善客戶多關注。
重點關注:綠城全運村
簡介:綠城全運村，位於杏園立交與迎賓大道交匯處向北，佔地面積約1021畝，地上總建築面積約156萬方，平均容積率2.2，包含高層住宅、小高層住宅、洋房等產品。
環境：目前周邊西航花園社區、西航學校配套較為成熟，環境有待升級，配套有待呈現。周邊規劃有3座全運國家場館、幸福岸線、全運湖、全運水街等休閒配套；交通配套14號線、 3號線等；周邊有星級酒店、2座國際商業等高端商業配套。
推售：此次推售樓棟為15#（10層）、16#（10層）、17#（10層）、18#（10層）、19#（10層）、20#（10層）、21#（9層）、22#（9層）、23#（9層），共計推出274套精裝房源，面積區間123-189㎡，均價14285元/㎡。
推薦：港務區目前高層產品居多，而且多為毛坯產品，全運村此次推售彌補了港務區精裝洋房產品的空白。綠城全運村近期推售量較大，值得關注。
重點關注：中海曲江大城
簡介：項目位於曲江二期（雁翔路西北婦幼向南500米），佔地面積約202畝，建築面積456816平方米。容積率2.50 ，綠化率：35%，車位配比為1：1.2，樓棟總數：130棟，總戶數：2270戶。
環境：項目毗鄰杜陵國家遺址公園，一萬多畝的規劃體量，要翻版第二個南湖片區。周邊商業配套有項目自帶的商業以及正榮彩虹谷等。
推售：此次推售毛坯房源疊拼戶型140套，面積區間187-242㎡，均價20232元/㎡。精裝房源455套，面積區間97-165㎡，均價15514元/㎡。
推薦：中海曲江大城前期去化較快，目前在售屬於二期房源，綜合地段、產品、價格來看，此次供應房源性價比較高，建議改善群體多留意。
—肆—
梳理此次房源公示和近期市場動態之後，有以下幾點值得重點關注：
其一，房價已經喪失了邏輯，新區價格竟然超過主城豪宅板塊。對比主城區此次公示總體均價1.45萬元/㎡，灃東新城灃渭水鎮，毛坯房源(12層)卻報出均價19000元/㎡的高價。出乎意料之外，有人疑惑到灃東樓市莫非“膨脹”了？
開發商敢於定價，說明對於板塊價值、產品價值信心十足。就目前的市場而言，主城區房價低於灃東新城，已經是不爭的事實，而灃東新城同一個板塊之內，價差幾千的現象隨處可見。儘管單一項目不足以說明市場價格混亂，但翻看公示價格，似乎並非一家如此。
其二，市場客戶量不足，供給產品又偏重於改善。此次主城區公示房源，總體均價14500元/平，對比2015、2016年，哪怕是對比2014年的精裝洋房價格，現在的價格也已經整整翻了一倍多。據最近有不少項目因核驗人數不足房源數而直接進入選房環節來推斷，登記量下滑很嚴重，現在改善客戶已經被掏空了，而剛需又接盤無力。
接連推出改善型房源，是否會造成庫存加壓？灞河某項目已經出現了一萬一的洋房頂躍滯銷，九千多的洋房要渠道分銷。如果產品不給力，品牌再大，也不一定有人買單。
其三，剛需接盤無力已經十分明顯，除了高性價比樓盤之外，一萬三以上項目很難出現登記翻倍、放盤搶房。涇渭、涇河上客不足，主城區又缺少登記，大量的剛需客戶已經開始探底。
無論新區和主城區價差如何，“剛需”群體在選擇地段時，除非是特別明確，已經開始落位的重大項目，否則剛需一定還是追著已經成熟的配套去看，通勤成本能低一些，方便以後置換。當然，如果是“鐵剛”群體，那就沒有辦法了，只能跟著價格走，哪裡價格低抄底哪裡。
西安城市骨架不斷拉大，各片區由於發展規劃處於迸發期，遍地都是城市中心、新區中心、功能中心等等，似乎都有規劃。這種情況是比較危險的，因為城市資源畢竟是有限的，有高點就有低點，很容易“踩空”。
這直接導致了目前的樓市價格邏輯混亂，灃東新城樓價比主城區豪宅板塊都要高，涇河新城某盤價格竟然比長安區還高......
主城控價，新區飆升。這個市場看似一番大好，其實還是有不少大坑，不少人擠在喪失預期的板塊購入，結果這個版塊就是“巨坑”，高容積率高密度，還沒有產業，清一色的小面積公寓，如果城市產業換代，這種板塊最容易淪為貧民窟。
想一想都可怕，在“巨坑”之側，那些想要淘金的散客未來恐怕要屍骨成山。
閱讀更多 刀評樓市 的文章
