2018年是中国房地产市场比较微妙、敏感的一年，许多开发商开始关注能否继续生存，房地产市场拐点是否真的来到？带着这个问题，本文将从人口年龄构成、教育、居住等方面的数据为你预测未来5年各线城市房地产的潜在需求，同时与过去5年的真实需求比较，从需求是否仍然旺盛的角度分析拐点是否真的来到，同时为开发商未来在各线城市进行投资和产品决策提供依据。
表1：一线城市未来5年各类住房需求预测
数据来源：各城市统计年鉴，中国指数研究院
根据我们以上提到的研究方法，研究院预测了一线城市的各类住房需求。
分城市看，北京未来5年结婚人口47万人，结婚需求为1528万平方米，外来人口北京这几年已经大幅下降，在加上北京转移首都功能，未来外来人口将大大放缓，未来5年的外来人口我们按照过去5年的外来人口增量计算，外来人口需求为84万平方米。
图1：一线城市的各类需求比重
数据来源：各城市统计年鉴，中国指数研究院
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二线城市需求预测
表2：二线城市未来5年各类住房需求预测
数据来源：各城市统计年鉴，中国指数研究院
二线代表城市我们选择了长三角的杭州、中西部的重庆、京津冀的天津和一个弱二线城市西安来说明二线城市的各类需求情况。
表3：三线城市未来5年各类住房需求预测
三线代表城市我们选择了长三角的嘉兴杭州、珠三角的东莞、环渤海的潍坊市。嘉兴杭州未来5年的总商品房潜在需求为4473万平方米，较过去5年增长13.5%。东莞未来5年商品房潜在需求为6782万平方米，较过去5年增长88.8%。潍坊未来5年总需求为7642万平方米，较过去5年增长66.9%。总体来说，三线城市需求分化，普通三线城市未来5年商品住宅需求增长10%左右，但城镇化大幅提高或者有大量外来人口的城市，住房需求增长在50%以上。
图3：三线城市的各类需求比重
从三线代表城市刚需、改善、保障房需求的比重来看，三线城市平均水平为刚需、改善、保障房的比重为42：23：33。潍坊刚需、改善、保障的比重为50：44：29.东莞的刚需和改善平分秋色，三类比重为28：28：44. 嘉兴由于一线城市外溢需求较多，三类需求为50：28：27。
主要结论：通过我们从人口的角度预测的未来5年的各线人口住房需求来看，各线城市的住房需求保持增长状态，一线城市普遍增长10%以上，二线城市在20%以上，三线城市普通的在10%以上，其中二线城市的需求增长超过一线和三四线，因此二线仍然是中国房地产市场的主力战场，这是因为未来中国的城市格局将是人口加速向有资源的二线城市聚集，而近年来各二线城市出台的人才争夺政策更是加剧了高素质人才往二线流入，未来中国城市的发展就看二线城市了。通过以上分析，我们最终下结论是中国未来5年的房地产需求仍然保持旺盛，拐点还未到来。
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