轉自真叫盧俊
作者盧俊
我經常會和一些地產人有一些聊天，這一次約了一個姑娘，聊聊市場怎麼就這麼冷
我開玩笑說，上海現在一手樓盤都開渠道分銷了，最高的開到3%，這也是非常誇張的數字了
他看著我笑了一聲說：2014年的時候，我在做的嘉定項目，分銷點數都到6個點了，而那個時候最高峰值是上海有項目開到10個點
“那你的意思，2014年市場要更差？”
“哦，這倒沒有，我覺得今年的市場要比以往要更差，甚至可以說比任何一個時候都要更差一點。”
“為什麼？”
“其他時候頂多是不買，而如今是沒錢！”
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這差不多是對如今市場最蓋棺論定的一個判斷了，過往的淡市，不論是2014還是2008，所有人都是對未來沒有信心，所以大家都是持幣待購，想著要不要買，或者是想著要不要晚點買
這也是為什麼一旦刺激力度釋放之後樓市很快就可以報復性反彈，因為過往憋了多久，如今就要釋放多久
但是2018年的市場卻不是這樣，客戶依然知道如今的價格都是政策指導價，現在這個價格一定划算，但是如今樓盤面對的是：600萬總價的項目只能吸引來手上只有100萬首付款的人
這是讓所有操盤手不寒而慄的現象，依然有來客，依然想買房，但是剩下這群想要買的和他的實際購買力遠遠匹配不上
而這如今的一切，都是蝴蝶效應迭代的結果，過去一年的上海樓市，只用了三個步驟就讓市場上的錢真空
1、上半年推一波性價比極高的市區盤，讓高層剛需徹底放棄抵抗入市購買，未獲得購買資格所有人都傾盡全力盡量少貸款買房。短暫的市場熱的同時，也讓上海樓市瀰漫著一個態度：你的購買力可以買到更好的房子
2、年中非常快速的郊環附近集中性推盤讓低層剛需有了更強烈的對比意識，開發商開始緊張和焦慮
3、一二手倒掛直接影響二手房成交，而二手房成交又極大的抑制了置換客群，而這一部分客群如今是上海的主力客群
經過這麼一輪調控，如今能夠有購買力且有房票的，都是那些本來根本沒有購買的那一群人，而真正想買房的，要麼沒有房票，要麼自己手上的房子賣不出去沒有錢
所以在售樓處裡你會發現，開發商極盡所能，撈到的都是錢差很多的
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當我這個觀點說出來的時候，可能很多人都會想，那既然如此，開發商可以熬啊，房子不賣啊，等到行情好的時候再重頭再來啊
是的，歷年樓市似乎都是這樣的，房企比購房者能抗，所以每次調控都是越調控越漲
但是為什麼今年卻不一樣
因為2018是一個非常特殊的一年，2018是2015年後的第三年，而這樣一個現狀，本質上在2015年就註定了結局
2014年是行業非常冷的一年，2015年回暖的時間點是330，這個日子很多人都知道樓市出政策了
但是出政策不是其次，在那個政策背後，所有房企突然發現，所有開發商有了一個極低的融資模式：企業債
丁祖昱評樓市在2016年的時候就剖析過這個數字
我們仔細回憶下，2015年、2016年是不是土地市場最為瘋狂的一年，為什麼那麼多開發商可以無所謂的隨意舉牌
而瘋狂的成本是因為，這兩年，公司債的借貸成本，低的可憐。
基本上主流的房企的借貸成本只有在5%左右，國企央企甚至可以壓縮到3%，這樣的利息幾乎就是餘額寶的利息，而2014年大量房企蜂擁而至的借款模式是海外債，利息在8%-10%都是可以接受的範圍
所以當企業債以這樣的形式發放的時候，我們可以想象房企會有所瘋狂
正是那個時候的熱為如今的樓市埋下了隱患，企業債不論利息有多低，都是要還的，而他的還款週期是3-5年，換句話來說就是2018到2020年
這也是為什麼2017年那麼多項目都選擇等，今年開始卻放棄了抵抗，因為今年是還債的日子
不要覺得幾百億不算多，開發商都是千億萬億的規模，但是各位要知道利潤點啊，在高週轉的背景下，打掉成本從利潤中拿出50億都是極其困難的，這也是如今房企這麼難受的核心原因
但是很多人還會問：那麼企業債開發商可以一直借下去啊，這麼多年開發商不都這麼過來的麼
是的，那些2015年借錢的開發商真的就是這麼想的，拿新債低舊債，一直以來也都習以為常了
但是猛然間發現
——數據來自克而瑞
2018年，企業債全面停止，完全停止，徹底的停止。
這是去槓桿的一部分，到底哪個是因哪個是果各位自己體會
所以你看到今年開發商這麼著急，他們只能依賴手裡的貨值賣了還錢， 所以你看到今年開發商這麼踴躍做租賃創新，不是他們看到這個市場，而是租賃模塊尚且可以融資，可以解燃眉之急
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這是2018年樓市不一樣的地方，今年開始，房企失去了抵抗的能力，他除了懇求客戶買他的房子之外，別無他法
所以只要你真的去到售樓處裡，你會發現開發商會擺出各種姿勢來討你的歡心
你購買資格還沒到，沒關係，付點首付然後我等到你能買的時候再配合你過戶，只要你想買
你沒錢沒關係，首付款少付點，我幫你找消費貸或者公司直接先借錢給你，只要你想買
你沒房票也沒關係，說出你的情況，總有一種方式配合你解決
一切的一切都是希望早點把手上的房子脫手，因為那些不是資產，全部都是負債
我聽說某家前十的房企投資部，最近最大的工作就是跑各種金融機構，懇求他們可以延長還款週期，這樣倒計時的感覺讓大量房企非常的不舒服
這樣一輪資金潮起潮落，清洗出大量房企的原罪：不槓桿根本在這個賽道活不下去
但是這還不算完，他們更害怕的，是被清洗出更多的原罪
如今坊間各種關於對稅收徵收的重新認定以及各種明星稅款補交，這樣的新聞看似是社會新聞，我是真的看著一個上市公司老總捧著一個保溫杯對我說：我真怕對土地增值稅進行重新清算。
一個項目公司20%-30%都是各種稅費成本，這裡面有太多的灰色空間，如果一旦重新盤整，那麼如今各種房企緊繃的資金鍊就會雪上加霜
所以我真心想對所有人說，如果你現在要去買房，你真的要去查一查2015年、2016年這兩年有沒有一些房企規模擴張的特別快，當年被盛讚各種黑馬的
如果是那麼現在他們的商品房最好不好買，因為很有可能當年的擴張就是因為當初盲目借貸導致的，而如今剛好遇上清算的時間點，所以產品質量不可控是一定
寫到這裡我突然想到在2016年的某一個論壇上，我遇見一箇中梁的高管，他匯聲匯色的和我描述未來幾年中梁的發展策略，但是說到2019年的時候，他突然和我說，這一年公司會選擇相對收縮和控制
我當初還不是很明白這句話什麼意思，但是當所有信息鏈串聯起來我發現，本質上在2019年這一年也是內患需要解決的一年
後面我回看他的朋友圈，在今年的上半年他選擇了離職去到處旅遊了，我內心想啊真是一個雞賊的地產人啊
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所以2019年會遇到什麼
毫無疑問，2019年依然是房企們還債的一年，2019甚至到2020都會是非常的艱難。
而從目前的趨勢來看，他們的融資路徑依然受阻。而市場我也依然看不到快速回暖的時刻，而房地產這行的錢也沒有那麼快湧入的可能
萬科的那句活下去被各種人解讀，但是大家都忘了鬱亮說活下去之後接的一句話：今年6300億的回款目標如果不完成，其他任何事情都可以放一放
這句話已經最大程度的說明了，對於一家開發商來說，現在可能已經借不到外力了，一切都只能靠自己
所以下面這些情況在很長一段時間都有可能存在
1、裁員，甚至有可能是體制式裁員，就是說有可能公司內的有一個部門就突然憑空消失了。而這裡更需要擔心的是各個區域的城市總，如果指標完不成，取消一個城市也不是不可能，如今大量的二三線城市土地在流拍，老闆的耐心也變得不多了
2、任何投入都要對標產出比，讓開發商每花一筆錢他都要精準的算好能夠賺回多少錢，所有的服務商最好也掌握這樣的生意模式，否則你們消失的速度會比開發商要更快
3、房企可能還會招人，但是更多招的人在集團總部，試用期延長到6個月，然後在6個月的時間內瘋狂的輪換，用到公司覺得你很值錢為止
4、今年唯一工資會加的可能就是集團公司的財務部門了，就像2年前投資口子工資狂加一樣，但是前提是你能否替公司解決融資問題。如果解決了工資落你口袋，如果解決不了，拿了也讓你吐出來。而其他口子的從業者，不論是營銷還是產品還是投資，我想集團內大概都會和你說差不多的內容，主題叫：面對現實
5、當然，這也不代表2019年沒有期待，2019年如果能出現黑馬那可能真的很值得期待，如今這個點能夠爆發，說明之前沒有大量的負債而且現在已經積蓄好了能量。而且低負債公司此時的融資能力會更強，而且市場的機會也會更好，恰好是厚積薄發的時候
如果要對2019做一個主觀判斷，那麼我大概就一句話：對內自知之明，對外敬畏的心
最後，如果一定要對購房者說，那就是：不要被任何言論蠱惑，千千萬萬理清楚自己的現金流，然後用好你手上的這張房票
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之前聽到一個段子，一個地產同行和我說的：過去十年日子越來越艱難，但2018年卻是未來十年裡最好的一年。
這是事實還是玩笑我不知道，但是從創業之初我就認定一句話：自強則萬強
以上為正文，來自盧俊
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