應眾多讀者要求，新津市場分析，如約而至。
不可否認，新津是幸運的。它是成都城市南拓的產業支點和天府新區高端製造業承載地，也將成為第一個開通地鐵的遠郊區縣（預計2019年底地鐵10號線二期開通，共10個站點有7個站點在新津境內）。
2017年新津GDP有301.4億，增速達10.5% （數據來源：成都統計局），被評為全國投資潛力十強縣，“撤縣設區”已進入倒計時……
自帶話題屬性的新津，近兩年成為諸多房企的重點開拓之地。如今，在樓市“降溫”的大背景下，新津樓市也已從當初的“狂熱”中冷靜下來，在暫時的“擱淺”中，甚至帶著難以細說的“憂桑”……
在強力調控下，成都樓市明顯回到了理性通道，遠郊區域尤其明顯。近來，業內不乏“新津涼了”、“新津房子賣不動了”之類的聲音，市場關注度居高不下。應很多讀者的要求，銳理君日前實地探訪了新津，通過客觀數據分析與綜合市場各方觀點，盡力呈現“城南網紅”的樓市現狀，找出未來突破之道。
被動擱淺
高地價與強競爭混合雙打
就近而言，新津的故事還是要從土地拍賣說起。2016年，恆大一口氣拿下新津9塊地，共422.88畝，平均樓面地價僅467元/㎡。
2017年-2018年，品牌房企中房地產（現已整合為中交地產）、太行瑞宏、中洲、保利、花樣年、融信、雅居樂、金融街等爭先恐後地在新津拿地，導致新津整體平均樓面地價上漲近10倍（相比2016年）。最高紀錄保持者——太行瑞宏，在2017年9月27日以樓面地價7770元/㎡競得新津縣五津街道86.68畝住兼商地塊。
品牌房企不惜重金、強行進入的舉動，一度讓業內外瞠目結舌。
（2016-2018新津住宅用地成交情況）
此外，領地、新城、金科等房企也通過收購的方式拿地，成功擠進新津，“廝殺”在所難免。
“呵，你們這些後來者。”早期進入新津、低價拿地的房企表面毫無波瀾，內心或許很想笑。
當市場狂熱的時候，房企拿地信心滿滿，新津項目也被寄予厚望。可當市場逐漸冷卻，高地價伴隨著的高房價就顯得不合時宜，各種矛盾也開始凸顯。如今，與遠郊不少區域類似，新津暢銷的場面暫時不在，留給市場更多的話題是：如何才能解套？
➤➤庫存難題：房價與存量雙漲
從備案口徑來看，數據顯示，近兩年新津房價一直保持著上揚的趨勢，從2016年第4季度的4868元/㎡到2018年第4季度的9565元/㎡，漲幅約4697元/㎡。
實際上，2017年新津房源供應量很大，卻供不應求，區域內很多此前滯銷的房地產項目也在火熱期銷售一空，房價上漲的動力持續加碼。到了2018年，供應逐步增多，但由於此後部分“高價地”項目入市，整體房價依然居高不下。
（2016年4季度-2018年4季度新津住宅市場供銷價一覽）
和其它遠郊市場相似，5.15新政是新津房地產市場的轉折點。在限購、限售的政策作用下，外地購買力、投資客不得已撤離，由於房票有限，來自成都主城區的購買力開始回收，新津本地購房者也由於對高房價的承受度有限，出手力度並不大。從意氣風發到急轉直下，新津不少房地產項目的銷售進度明顯放緩，到今年第4季度，市場整體供應面積已遠超銷售面積。
持續上漲的房價，遇上了銷售疲軟，2017年極度“缺貨”的新津，在2018年迎來了存量的新高峰。按目前的銷售進度，庫存需銷售18個月左右，但需要注意的是，後續源源不斷的供應還在路上。
➤➤去化難題：開盤效果每況愈下
深處一線的銷售人員，無疑最能體會冷暖。領地項目的一位銷售人士就告訴銳理君：項目2017年底就已經亮相了，那時不限購，外地購房者基數很大，售樓部十幾個置業顧問都接待不過來。但因為周邊品質較低的樓盤清水價都在9000+元/㎡，即使全款銷售也被一搶而空，領地項目因此選擇了保（wu）守（pan）。“（那時項目）當然不願意以現在1萬出頭的單價開出來，上半年一直穩著，直到5.15政策後才開出首批次……”
很明顯，在這輪房地產週期中，很多房企都因為“限價”選擇“穩一手”，錯過了最佳的入市時期。
銳理君問：“肯定後悔死了吧？”該銷售人員回以一絲難以言說的（ku）笑。
一切盡在不言中。
從2018年拿證項目來看，5.15以前，新津只有5個項目取得預售，而且都是小房企開發，供應僅946套房源。從當時的搖號中籤率來看，最高28.16%，最低僅2.12%，去化率都是100%。
5.15之後，供應猛增。6-11月有19個項目拿證，共6357套房源。恆大、龍湖、龍光、領地、新城、隆鑫等項目先後開盤，開盤效果卻不盡如人意。價格便宜的剛需房、開盤房源較少的別墅去化情況尚可，價格在1萬+/㎡的精裝房，報名人數不多，去化率最高僅40%。
市場加大供應，明顯是好事情，但是，新津多數項目的推盤效果一次比一次差：
✪領地天府蘭臺項目6月第一次拿證，開盤當天去化率100%；11月再次拿證，去化率僅26.8%。
✪龍光玖龍府6月拿證，開盤去化率33.9%；11月拿證，開盤當天去化率僅6%。
銳理君前幾天在新津各項目走訪發現，各大售樓部都比較冷清，雅居樂錦城拿證登記的第一天，現場來交資料的客戶並不多，雖然不排除工作日的原因，但與上半年相比，“客戶少、去化難”已經深埋在了很多銷售人員心底，而這也是新津多數樓盤面臨的現實窘境。
➤➤供銷難題：想哭卻哭不出
雖然知道市場艱難，但為了現金流，更為了搶房票，房企不得不選擇拿證開盤。梳理新津今年開盤項目的去化率，銳理君發現，性價比是決定一個項目去化的主要因素。
✪剛需類項目，價格7000元/㎡左右如武陽郡邸、隆鑫首府、雍景瀾庭去化率基本在80%以上。
✪別墅類項目，如藍泊灣小區二期清水價9000元/㎡，推出70套房源，去化率100%；置信牧山麗景墅院B區清水價13400-16100元/㎡，推出22套房源，去化率86.4%。
✪改善類項目，價格在10000+元/㎡的樓盤，近2個月去化率最高僅40%左右，部分樓盤報名人數甚至僅個位數。
高地價+精裝+改善房=去化難，成為橫亙在新津市場面前的一條定律。更令人深思的是，新津高價地的供應潮已經襲來，眾多房企將持續貼身肉搏，似乎困難重重……
11月，新津發放11張預售證，共3158套房源，龍光、恆大、領地、中交、雅居樂項目相繼拿證。
其中新城金樾府邸（精裝價9000-9500元/㎡）、中交牧山美廬（精裝價11100-13000元/㎡）、領地天府蘭臺（精裝價9500-12500元/㎡）、龍光玖龍府（精裝價10000元/㎡）、雅居樂錦城（精裝價10600-12200元/㎡），搖號報名人數都較少。
此外，金融街項目、融信項目已在蓄勢開盤，中洲和太行瑞宏正在打圍施工。
“滯銷，無可避免。”有業內人士如此預判。
任重道遠
曲折泥濘or雄關漫道
房地產的問題，歸根結底是城市生產力、配套、人口等多方面問題的聚合。在政策基本面不變的情況下，成都遠郊樓市轉冷或者說迴歸理性是必然。新津目前的現狀在其它區域也有顯現，只是因為其前期熱度更高，反映出來的落差感更大，市場的關切更高而已。銳理君認為，與其糾結，不如好好想想怎麼解決問題。
城市層面：優化產業結構 吸附高精尖人才
根據官方數據，打造“成南副中心、濱江公園城”的新津目前常住人口約37萬。無論是城市發展，還是具體到房地產行業，都需要大量的人才流入和留下。新津2017年出臺了人才優先發展實施方案，具體成效如何，目前沒有更多官方數據出來，但政府的支持能看到。
銳理君查詢資料發現，2017年第二產業對新津經濟的貢獻率佔59.5%，也是新津經濟發展的主要驅動力，主要因為有新築股份、東方希望、大陸希望集團、新希望集團、華西希望集團等加工製造產業支撐了經濟發展。
但第二產業能提供給人才的工作崗位畢竟有限，第三產業的發展才能更加優化區域的經濟結構。銳理君認為，新津還需要不斷優化產業結構，增加第三產業比重，通過吸引+留住高精尖人才，夯實後期發展的基石，為城市以及房地產市場打開更多通路。
另外，2017年新津城鎮居民收入約34453元，在成都市縣級市、縣城鎮居民人均可支配收入排行榜中居第三，相對領先，預示著有一定的經濟消費實力，但目前區域內綜合體、大商超等消費場景欠缺，消費動力需要更多高能級項目來支撐，從而盤活更大的居住消費人群。
無疑，地鐵將拉近新津到成都主城區的距離，新津也將成為成都第一個享受地鐵紅利的遠郊區（市）縣。在這個窗口紅利期，新津應思考如何促進城市中高檔消費升級。據悉，新津正著力規劃TOD綜合體開發，或許這能成為一個契機，助力區域開發建設脫胎換骨。不過這需要規劃、建設的快速落地、啟動。
時間是寶貴的財富，可對房企和購房者來說，“等待”充滿著煎熬與無奈。
房企層面：及時調整 不落窠臼
從板塊劃分來看，新津樓市主要分為牧山新城（花源鎮）、岷江新城及五津新城三個板塊。每個板塊內的房企、項目彼此間存在強競爭關係，但每個板塊自身的地理位置、發展面貌、產品類型又決定了不同的客群特徵。
牧山新城歷來以別墅項目為主，但整體入住率偏低，導致周邊配套缺乏。這個板塊距離成都較近，可以吸附雙流或其它區域的部分購房者，但“價格差”是必須正視的問題。
目前該板塊內的領地、中交、龍光等項目，都主打洋房、小高層產品，且供應較多，價格也逼近成都主城區、天府新區的一些樓盤，購房者對此類產品的接受度欠佳，銷售效果並不太理想。
銳理君認為，產品錯位推盤、價格優惠與樓盤產品力的提振尤為重要，否則戶型、精裝標準、配套都會成為被挑剔的“槽點”，並不利於快速去化。
（新津一心三城五鎮發展規劃 來源：網絡）
岷江新城板塊以工業園區為主，周邊配套暫不完善，距離地鐵10號線較遠。且受航線影響，居住體驗不佳。但這個區域離興隆湖最近，並劃入四川天府新區大範圍內，是新津未來產業發展的重點區域。
目前板塊內主要有恆大天府城邦在售，2018年已推盤4次，共計推出2252套房源，精裝單價維持在9000+元/㎡，搖號中籤率較高。後期融信項目、中洲項目亮相，競爭壓力會更加明顯，房企應提前做好準備。
而五津新城板塊位於新津老縣城邊，配套相對完善，集中了新津的政務辦公、交通、教育、醫療等配套。但該板塊的購房者主要是地緣性客戶，持續購買能力畢竟有限，區域內剛需項目如隆鑫首府（清水價8000元/㎡）銷售成績較好。房企應該在定價方面慎重考慮，當走高端路線遇阻時，降低身段儘可能匹配購買群體的實際需求。
購房者層面：適時、適宜地正確選擇
銳理君認為，如果是在興隆湖、雙流片區工作的產業型人員，在新津與成都主城區有一定房價差的情況下，選擇落位新津並無不妥，甚至還能挑到不少好房子；
新津本地置業者，在能承受的價格範圍內，儘量選擇品質較高的樓盤，提升居住品質；
在成都市主城區工作的精英階層，則要慎重考慮時間成本，目前主城區和近郊均有很多樓盤可以選擇，完全可以多方挑選；
至於投資客，目前市場整體都還在“降虛火”，銳理君也就不予置評，個人自行判斷。
當然，以上觀點僅代表銳理君調研期內新津市場的階段反映，關於區域未來的走勢，相信業內人士有更多中肯的觀點。也歡迎大家在文末留言，發表真知灼見，共同為新津樓市發展貢獻智慧與能量。
PS：本文提及的售價、優惠、報名人數、去化等數據信息基於系統統計或實地踩盤得出，為不完全統計，僅供參考，具體以各項目售樓部和官方公佈為準。
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