藏身在小區居民樓裡的民宿
隨著共享經濟的盛行，越來越多的民宿在雲南昆明的各個小區如雨後春筍般遍地開花。通過手機APP下單，外出旅遊不住酒店，而是住進各具特色的民宿，已經成為很多遊客出行住宿的新選擇。民宿具有交通便捷、價格親民、富於人文情懷等特點，頗受遊客熱捧。
然而，在國家沒有明確行業標準出臺之前，大部分民宿的經營與管理始終處於“灰色地帶”，民宿房東、業主、遊客三方之間的矛盾時常見諸報端。
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民宿房東VS業主：房屋改造之爭
民宿作為一種新興的非標準住宿形式，雖然2015年國家就出臺了相關意見，但目前大部分經營者還處在“摸黑走”的尷尬境地。
昆明小區內的民宿大多由私人住宅改造而成，涉及到“住改非”問題，留下來許多隱患。位於龍泉路340號的裕灃園小區內隱藏著四五家民宿，小區物管負責人表示，在住宅樓裡開民宿的業主並沒有和物管進行報備。“原則上是不允許開的，但沒有強制性的法律依據，只要業主不涉及，也就只能睜隻眼閉隻眼了。”
該負責人還表示，“民宿裝修時對房屋結構肯定做過改造，但物業也只能發一個整改通知給主人，可這沒有法律效力，該施工還是繼續施工，我們也沒有辦法。”
除了承重牆的拆建受到明令禁止，其他“小打小鬧”式的房屋改造以及由此引發的矛盾，其實並未受到足夠的重視。
鳳凰御景小區的業主許先生講述了自己的無奈：“我的房是大戶型，早些年租給一幫年輕人，用來開‘轟趴’，為了打造開放式格局，就把客廳和廚房間的隔牆拆了。後來又改租給了開民宿的，為了把空間分隔成小房間以便同時讓多位客人入住，不僅重新建起客廳和廚房的隔牆，還在客廳與陽臺、客廳與餐廳間建牆，然後開門洞。”當被問及上下樓住戶是否知道房屋的改造時，他表示其餘住戶並不知情，只當是普通的裝修。
中策裝飾集團旗下家裝企業宅速美工程部經理胡犇指出:“如果同一棟樓的多戶居民都對牆體進行拆改，必然破壞建築結構的整體性，會大大降低樓體的抗震力。”然而在民宿扎堆的小區內，多家民宿往往集中於同一單元樓，民宿對房屋的改造將對整棟住宅的安全造成不小的隱患。
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遊客VS業主：資源與安全的保衛戰
“自從2015年以後，小區裡的民宿就開始多了起來，現在幾乎每一期都有十多家，外地的人和車進出頻繁，管理起來很麻煩。”五華區上東城小區的保安反映。小區告示欄上貼著“外來人員和車輛請登記”的提示語，但該保安說：“遊客都說自己是民宿主人的好友，只做短暫停留，沒辦法阻止。”因此，安保方面只能儘可能多巡邏、多提醒。
蓮景苑小區還發生過民宿與居民“搶電”的問題，“民宿分隔成若干個房間，每個房間單獨安裝電錶，一戶就有多個電錶，用電高峰的時候就容易跳閘。”業主陳女士說。“雖然後來物業重新排線，這個問題解決了，但是當時一到做飯、燒水就斷電，持續了大半年，很是煩心。”
老小區牆壁隔音差、車位本身稀缺，改造為民宿後，衝突更為突出。 北門街171號雲南大學東一院曾是雲南大學本部的教職工宿舍，至今已建成40年以上，是不折不扣的老房子。“文藝青年”範兒的民宿在東一院內扎堆，退休老教授們不勝其擾。“我知道的就有四五家，每棟都有，我樓上就有一家。”宋老師是雲大退休教師，家住東一院一樓，“來住店的年輕人找不到，常常問到我這兒，還要替他們指路。”
今年世界盃期間，遊客在二三樓通宵看球賽，老式磚混結構牆壁難以隔離電視聲、人聲，也曾經常遭到周圍住戶的投訴。
噪音大了，車也更難停了。東一院內沒有專為業主規劃的車位，居民樓下狹窄的一側空地是唯一的“停車場”，且僅能容納十輛車左右，滿員後保安就不再讓車進入。“見到不認識的車會攔下問一問，但住宿的車輛都會讓他們進去。”據瞭解，東一院旁最近的停車場位於500米外的雲南大學南門門口，上下要經過極陡的丁字坡，平添了出入的麻煩。
昆明一家民宿的特色裝飾
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民宿房東VS遊客：惡意差評的“互相傷害”
“做民宿是因為懷寶寶了，不能繼續上班，在家人的支持下索性就開了這家店。”昆明蓮瑞主題公寓的老闆娘楊琳(化名)一邊說著，一邊利索地收拾著客房。蓮瑞主題公寓坐落在蓮花池正街96號蓮景苑小區4棟，毗鄰雲南大學、雲南民族大學等高校，旁邊還有翠湖、圓通山等景區，生意紅火。”今年三十出頭的楊琳，涉足民宿已經四年了，她坦言：“吃這一行飯，真不像外人想的那麼簡單。”
半夜客人晚歸、對客房設施的損壞、停車與行李搬運等問題都曾難倒過楊琳。但最令她憤懣不平的還是客人的“惡意差評”：“不少客人嫌房屋結構奇怪、空間小，轉頭就給我差評。我和客人解釋過，我們用來做民宿的房間大多是公寓樓裡的小戶型，房屋構造就是原本戶型的結構，是正常居家格局。這種結構我不能改變，怎麼能因此給我差評呢？”
與楊琳的委屈形成對比的，是給出差評的客人的無奈。位於蓮景苑小區的另一家民宿“花居公寓”也常收到客人的差評。在美團、途家等民宿短租平臺上可查看到遊客對花居公寓的評價，大多都帶有“太擠了”“住客太多相互干擾”一類的字眼。
正在辦理退房的黃女士一行四人說，花居公寓人為地將三居室用屏風隔開，形成兩個套間，帶有兩個臥室的套間通常住進四人甚至是六人，帶廚房和一個臥室的套間則開價較高。“老闆之前說過有可能是男女混住(三居室)的，還好這次沒有碰上。但用屏風隔開房間，住起來很是彆扭，怕對面窺探自己的隱私。”最終黃女士在平臺上給出“一般”的評價。
花居公寓的老闆說：“隔開房間後，人均價格就低了，減輕遊客的負擔，我也能多賺錢。選擇了便宜的房間，就應該考慮到可能出現的擁擠。”
公寓內部的民宿
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民宿VS民宿：同質化競爭如何勝出？
據統計，截至2017年，國內大陸客棧民宿總數高達42658家，其中雲南以6466家的數量位居全國首位。如何提高吸引力與自身特色？昆明市一眾民宿與青年旅社各出奇招。
青旅的住宿條件和私密性都差一些，但價格更為實惠，因此青旅也成為“窮遊一族”和“揹包客”的首選。大學生王詩(化名)第一次來昆明就選擇了昆明傾城國際青旅。“旅店就在翠湖邊，每晚只要五十，但附近的民宿，一晚的房費要上百元，不太划算。”她老道地說。
青旅中多人混住的房間如同大學宿舍，能讓旅途中的年輕人們迅速打成一片，不少人在住店的過程中交到朋友，這也是他們日後一直選擇青旅的原因。但是，民宿也具備一些青旅無法替代的優勢，民宿選址考究，一般靠近地鐵和景區，“管家式”的服務和便捷的交通條件是民宿贏得親子游旅客的法寶。
來自貴州的陳女士入住了建設路180號協信公寓2幢的錦榮精品酒店，這裡鄰近地鐵，出行十分方便，“民宿服務人性化，房間裡提供生熟普洱茶供我們選擇，很貼心。帶著小孩，住一個家庭房感覺比青旅方便些。”
來自雲南大理的楊淑是入住民宿與青旅的常客，但當家裡有長輩隨行時，她還是選擇入住民宿。“年輕人可能覺得沒有什麼，但長輩還是希望有一些私人空間。”王詩也表示，民宿的公共空間更大，不少民宿帶有收費使用的廚房和桌遊室，結伴旅行時，大夥兒可以一起做飯、玩桌遊。相比青旅，更能創造難忘的回憶。
“玻璃晴朗橘子輝煌| 一環內翠湖商圈北歐風公寓”“貓的後院之灰| 出門即翠湖”“Lily的植物園| 滇池ins小清新房”······這一系列文藝而抓人眼球的名稱背後，都有一個共同的標籤：適合拍照。
95後姑娘顧明(化名)有自己挑選民宿的一套辦法，“綠植較多的極簡風、工業風、少女心滿滿的粉紅色調風格，是最上鏡的，發到社交平臺上也比較’網紅’。”旗幟鮮明的裝潢風格是公寓式民宿應對同質化競爭的法寶之一。
比起千篇一律地從交通方便、價格實惠、乾淨整潔等方面強調自身優勢，在天君殿巷社區經營民宿的宋女士說，自家民宿主打的是“北歐ins綠植風”，請了設計師對照國外網紅民宿的室內裝潢打造，自營業以來，只要週末，基本是滿房。“有客人問我，能不能只租白天，因為只是為了拍照過來的。她們抬著’長槍短炮’進來拍，基本都不會弄亂東西，收拾起來也很方便。”
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律師VS民宿：小區開民宿不能違反法律規定
小區民宿作為一個新興事物，正經歷著“陣痛期”，整個行業隱憂與希望並存。採訪中，有的店家可以提供營業執照，有的屬於房產公司運作，還有一部分屬於無證經營的個體戶。可是，由於現行法律中沒有明文規定客棧經營的場所選址，也沒有界定開在小區裡的客棧是否合法合規。
對此，雲南凌雲律師事務所律師李春光表示，利用小區住房開民宿，住宅商用不能違反相關的法律規定。《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。”另外，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定：業主或房屋使用人在開設前，應當至少經本棟建築物內的其他業主同意。
李春光還表示，在小區裡開民宿還要遵守小區業主公約的規定，“但民宿存在監管盲區，建議相關部門明確界定這一行為，包括民宿可以開在哪、應該怎麼開等一系列問題，將其納入監管範圍之內。”
民宿經營者許琥(化名)認為，民宿應該告別野蠻生長，走精品化、精細化、差異化的道路；要合法、合規經營，從“地下”轉向“地上”，讓小而精、小而美的民宿成為雲南特色旅遊文化的名片，是民宿主、遊客與業主共同的心願。
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